1. Dacă legea nu prevede altfel sau contract de închiriere, chiriașul care și-a îndeplinit în mod corespunzător atribuțiile, la expirarea contractului, are, printre altele, condiţii egale dreptul preferenţial asupra altor persoane de a încheia un contract de închiriere pentru termen nou. Chiriașul este obligat să notifice în scris locatorului dorința sa de a încheia un astfel de contract în termenul specificat în contractul de închiriere, iar dacă o astfel de perioadă nu este specificată în contract, într-un termen rezonabil înainte de încheierea contractului.
La încheierea unui contract de închiriere pentru un nou termen, termenii contractului pot fi modificați prin acordul părților.
Dacă locatorul refuză să încheie un contract pentru un nou termen cu locatarul, dar în termen de un an de la data expirării contractului cu acesta a încheiat un contract de închiriere cu o altă persoană, locatarul are dreptul, la propria discreție , să ceară în instanță transferul drepturilor și obligațiilor care decurg din contractul încheiat și compensarea pierderilor, cauzate de refuzul reînnoirii contractului de închiriere cu acesta, sau numai compensarea acestor pierderi.
2. În cazul în care chiriașul continuă să folosească bunul după expirarea contractului în lipsa unor obiecții din partea locatorului, contractul se consideră reînnoit în aceleași condiții pe perioadă nedeterminată (articolul 610).
Comentariu la art. 621 Cod civil al Federației Ruse
1. Regula de la paragraful 1 al articolului comentat privind dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen este de natură dispozitivă: poate fi exclusă prin contractul de închiriere. În unele cazuri, legea se abate de la aceasta (de exemplu, paragraful 2 al articolului 627, articolele 632 și 642 din Codul civil). În consecință, acest drept al chiriașului este limitat ca natură în comparație cu, care nu poate fi eliminat prin contract.
2. Dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract este dreptul la lucrul altcuiva, și anume lucrul fost subiect un contract de închiriere expirat pe care chiriașul dorește să îl reînchirieze. Prin urmare, dacă acest lucru efectiv și (sau) legal a încetat să mai existe (de exemplu, din cauza împărțirii de către proprietar a ceea ce îi aparținea teren pentru mai multe noi, desființare în în modul prescris spații de vânzare cu amănuntul din piața de vânzare cu amănuntul), atunci dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un nou contract de închiriere este de asemenea reziliat.
———————————
Rezoluții Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Nord-Vest din 22 februarie 2007 în dosarul nr. A05-8019/2006-3 și din 30 aprilie 2008 în dosarul nr. A56-5285/2007.
3. În conformitate cu paragraful 1 al articolului comentat, pentru ca chiriașul să aibă drept de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen, trebuie să fie prezente trei condiții: 1) expirarea contractului; 2) îndeplinirea corespunzătoare de către chiriaș a obligațiilor care decurg din contractul în vigoare anterior; 3) acordul chiriașului cu termenii pe care proprietarul dorește să îi ofere unei alte persoane în calitate de chiriaș.
4. Plata cu întârziere a plăților de chirie și încălcarea de către chiriaș a altor condiții ale contractului indică rea-credința acestuia și îl privează de dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen. În același timp, materialitatea sau nesemnificația încălcărilor termenilor contractului nu afectează rezolvarea problemei realei sale, ceea ce este confirmat de materiale. practica judiciara.
———————————
Hotărâri ale Districtului FAS Moscova din 24 martie 2006 în dosarul Nr. KG-A40/2224-06, Districtul FAS Nord-Vest din 14 noiembrie 2007 în dosarul nr. A56-8467/2006.
5. Dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen poate interveni în cazul în care acesta este de acord cu toate condițiile propuse de locator altei persoane, inclusiv condiția privind cuantumul și procedura de efectuare a plăților chiriei, asupra garanțiilor. siguranța bunului închiriat. Tocmai aceasta rezultă din prevederea normei alin.1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse - „toate celelalte lucruri fiind egale”. Ca urmare, încheierea unui contract de închiriere pe o nouă perioadă ca urmare a exercitării dreptului său de preferință de către chiriaș este în esență încheierea unui nou contract. Prin urmare, părțile sunt considerate nelegate de termenii acordului anterior valabil.
———————————
A se vedea: paragraful 32 din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 nr. 66.
6. O condiție prealabilă pentru ca chiriașul să își exercite dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen este notificarea obligatorie scrisă a chiriașului către proprietar cu privire la dorința acestuia de a încheia nou acord. Perioada în care chiriașul este obligat să notifice locatorului dorința sa de a încheia un nou contract este indicată în contract, în caz contrar o astfel de notificare trebuie făcută într-un termen rezonabil înainte de încheierea contractului. Regula clauza 2 art. 314 din Codul civil al Federației Ruse privind un termen rezonabil pentru îndeplinirea unei obligații în în acest caz, nu este aplicabil, întrucât notificarea dorinței de a încheia un nou contract de închiriere este un drept, nu o obligație, a chiriașului. Prin urmare, durata termenului rezonabil la care se face referire în articolul comentat trebuie stabilită în fiecare caz concret, ținând cont de condițiile și esența obligației, de relațiile părților și de reguli. etica afacerilor. Dar, în orice caz, chiriașul trebuie să trimită notificarea specificată cel târziu la expirarea termenului de închiriere.
Dacă procedura de trimitere a documentelor și mesajelor este reglementată de contractul de închiriere, atunci notificarea scrisă a dorinței de a încheia un nou contract trebuie făcută în conformitate cu această procedură. În cazul în care contractul nu conține prevederi speciale în acest sens, atunci interesele chiriașului sunt cel mai bine servite prin trimiterea anunțului într-o scrisoare valoroasă cu inventarul conținutului și un bon de livrare poștal.
7. În cazul în care locatorul refuză să reînnoiască chiriașul pentru un nou termen, dar, în același timp, în termen de un an de la data expirării contractului, încheie un contract de închiriere cu o altă persoană, atunci acesta este considerat un care încalcă dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen. În acest caz, chiriașul, în calitate de victimă, are dreptul, la alegerea sa, de a cere în instanță: 1) transmiterea drepturilor și obligațiilor care decurg din contractul încheiat și compensarea pierderilor cauzate de refuzul reînnoirii contractului de închiriere cu l; 2) doar compensarea pentru astfel de pierderi.
8. Dreptul chiriașului de a cere în justiție transmiterea drepturilor și obligațiilor care decurg din contractul încheiat nu echivalează cu dreptul de a forța locatorul să încheie un contract pe un nou termen, de la ultima măsură de protecție a intereselor chiriașul ar trebui aplicat în alte cazuri, de exemplu, atunci când locatorul se sustrage de la încheierea unui contract de închiriere pe baza unui contract de închiriere preliminar (articolele 429, 445 din Codul civil).
———————————
A se vedea, de exemplu: Decizia Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 24 noiembrie 2009 Nr. VAS-14788/09 în dosarul Nr. A57-7779/2008-132; Rezoluții ale Districtului FAS din Orientul Îndepărtat din 23 noiembrie 2009 N F03-6336/2009 și ale districtului FAS Moscova din 27 noiembrie 2009 N KG-A40/12492-09.
9. Dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen nu apare în cazul în care există doar intenția locatorului de a închiria imobilul unui terț, dar contractul în sine nu a fost încă încheiat între aceștia. Cert este că transferul drepturilor și obligațiilor este posibil numai în baza unui contract de închiriere deja încheiat, iar norma paragrafului 1 al articolului comentat nu prevede alte modalități de a proteja dreptul de preempțiune încălcat al chiriașului.
———————————
În același timp, practica judiciară este plină de cazuri în care judecătorii descoperă un astfel de drept de preempțiune chiar dacă există doar intenția locatorului de a închiria imobilul unui terț. A se vedea, de exemplu: Hotărârile Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 7 august 2009 Nr. VAS-9974/09 în dosarul Nr. A73-3713/2008-4 și din 25 decembrie 2009 Nr. VAS-17393/ 09 în dosarul nr. A40-89440/ 08-89-746, precum și Rezoluțiile Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Orientului Îndepărtat din 23 iunie 2009 N F03-2498/2009, din 29 iunie 2009 N F03-2360 /2009.
10. Norma paragrafului 2 al articolului comentat este imperativă. Prin urmare, termenii contractului de închiriere, conform cărora se introduce o interdicție privind reînnoirea contractului de închiriere după expirarea acestuia, în absența obiecțiilor din partea locatorului, atunci când chiriașul continuă efectiv să folosească proprietatea închiriată, ar trebui considerate nule.
———————————
Practica judiciară în această problemă este foarte contradictorie. Comparați, pe de o parte, Rezoluțiile FAS din Districtul Volga-Vyatka din 27 martie 2009 N A79-3187/2008, FAS din Districtul Ural din 13 ianuarie 2010 N F09-1996/09-C6 și, pe pe de altă parte, Rezoluția FAS Districtul Ural din 3 aprilie 2008 N F09-1424/08-C6.
11. Efectul ordinului imperativ al paragrafului 2 al art. 622 din Codul civil al Federației Ruse nu poate fi extins la cazurile în care legiuitorul introduce reguli speciale obligatorii privind termenele de închiriere. specii individuale proprietate. Astfel, potrivit paragrafului 7 al art. 22 din Codul funciar al Federației Ruse, un teren poate fi închiriat pentru stat și nevoile municipale sau pentru efectuarea de lucrări de sondaj pe o perioadă de cel mult un an. Este evident că în folosirea efectivă a unor astfel de parcele după ce a trecut un an de la data închirierii lor, chiar și în absența obiecțiilor din partea locatorului, nu este nevoie să vorbim despre reînnoirea contractului de închiriere.
———————————
Practica judiciară modernă deține poziții similare. A se vedea, de exemplu: Rezoluțiile Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Nord-Vest din 12 februarie 2008 în cazul nr. A56-2308/2007, din data de 11 martie 2008 în dosarul nr. A56-3642/2007.
12. Numai prezența sau absența obiecțiilor locatorului cu privire la continuarea utilizării imobilului închiriat de către chiriaș după expirarea contractului sunt semnificative din punct de vedere juridic pentru a decide problema reînnoirii sau nereînnoirii contractului în aceleași condiții pentru un perioadă nedeterminată. Prin urmare, proprietarul trimite o notificare chiriașului care conține un refuz de reînnoire raporturi contractualeîn aceleași termeni și condiții, iar primirea unei astfel de notificări de către chiriaș înseamnă încetarea relației contractuale. Și invers, dacă chiriașul a notificat locatorului anularea contractului și, în același timp, continuă să folosească proprietatea închiriată, iar locatorul nu se opune unei astfel de utilizări, atunci aceasta indică reînnoirea contractului pe aceeași termene pe perioadă nedeterminată.
———————————
Această poziție domină și în practica judiciară. Vezi, de exemplu: Hotărârile Districtului FAS Moscova din 4 august 2006 în cazul nr. KG-A41/7087-06-P, din 14 decembrie 2009 în dosarul nr. KG-A41/13060-09, districtul nord-vestic FAS din 15 ianuarie 2010 în dosarul nr. A56-47994/2008″. Cu toate acestea, în mod corect, trebuie spus că există și decizii bazate pe punctul de vedere opus. A se vedea, de exemplu, Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Orientului Îndepărtat din 25 decembrie 2009 în dosarul nr. F03-7359/2009.
O abordare similară poate fi observată în materialele practicii judiciare. Vezi, de exemplu: Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Nord-Vest din 6 aprilie 2007 în dosarul nr. A56-26630/2006.
În conformitate cu paragraful 1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse, cu excepția cazului în care prin lege sau prin contractul de închiriere se prevede altfel, un chiriaș care și-a îndeplinit în mod corespunzător atribuțiile, la expirarea contractului, are, în egală măsură, un drept de preferință față de alte persoane de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen. Chiriașul este obligat să notifice în scris locatorului dorința sa de a încheia un astfel de contract în termenul specificat în contractul de închiriere, iar dacă o astfel de perioadă nu este specificată în contract, într-un termen rezonabil înainte de încheierea contractului.
La încheierea unui contract de închiriere pentru un nou termen, termenii contractului pot fi modificați prin acordul părților.
Dacă locatorul refuză să încheie un contract pentru un nou termen cu locatarul, dar în termen de un an de la data expirării contractului cu acesta a încheiat un contract de închiriere cu o altă persoană, locatarul are dreptul, la propria discreție , să ceară în instanță transferul drepturilor și obligațiilor care decurg din contractul încheiat și compensarea pierderilor, cauzate de refuzul reînnoirii contractului de închiriere cu acesta, sau numai compensarea acestor pierderi.
Atenţie! Chiriașul în temeiul unui contract care a fost reziliat cu un an înainte de a încheia un contract de închiriere cu o altă persoană sau de a deține o licitație pentru încheierea unui astfel de contract are și un drept de preempțiune, sub rezerva notificării în scris a locatorului cu privire la dorința de a încheia un nou contract de închiriere. acord (Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17 noiembrie 2011 N 73).
Pentru ca chiriașul să își exercite dreptul de preempțiune, acesta trebuie stabilit urmatoarele conditii:
- îndeplinirea corespunzătoare de către chiriaș a obligațiilor care îi revin prin contract;
- disponibilitatea notificării scrise către locator cu privire la intenția de a încheia un nou contract de închiriere într-un timp rezonabil înainte de încheierea contractului de închiriere;
- consimțământul chiriașului de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen în condițiile în care locatorul a intenționat să încheie un contract de închiriere cu un alt chiriaș;
- Identitatea condițiilor de închiriere (prezența condițiilor egale pentru închirierea proprietății).
O cerere de transfer de drepturi și obligații în temeiul unui contract de închiriere încheiat poate fi satisfăcută dacă se dovedește existența condițiilor care permit exercitarea dreptului de preempțiune la încheierea unui contract; proprietarul a refuzat să semneze chiriașul într-un contract pentru un nou termen; locatorul a încheiat un contract de închiriere cu o altă persoană în termen de un an de la încetarea contractului cu chiriașul anterior.
Este necesar să se acorde atenție următoarelor: dreptul de preempțiune poate fi exclus prin contractul de închiriere în sine sau limitat în contractul de închiriere prin necesitatea ca chiriașul să respecte o serie de condiții (de exemplu, obligația chiriașului de a trimite un declarație de intenție de a folosi dreptul său de preempțiune pe o perioadă lungă înainte de încheierea contractului (4 luni), poate fi prevăzută obligația chiriașului la plata remunerației pentru exercitarea dreptului de preempțiune etc.).
Atenţie! Dreptul de preempțiune nu se aplică contractului de închiriere (Codul civil al Federației Ruse), contractului de închiriere vehicul cu și fără echipaj (și Codul civil al Federației Ruse).
Pentru ca un drept de preempțiune să apară, contractul de închiriere care îl prevede trebuie să fie valabil și încheiat. De exemplu, dacă nu este înregistrat un contract de închiriere pe termen lung (nu există nr înregistrare de stat), atunci chiriașul nu are drept de preempțiune.
După cum s-a indicat deja, pentru exercitarea dreptului de preferință, este necesar ca chiriașul să-și îndeplinească în mod corespunzător obligațiile pe toată durata contractului de închiriere anterior, cu excepția cazului în care contractul de închiriere prevede altfel în mod expres (adică este un chiriaș de bună credință). În cazul în care chiriașul își încalcă obligațiile pe durata contractului de închiriere, acesta pierde dreptul de prioritate. În acest caz, proprietarul este obligat să dovedească în instanță încălcările comise de chiriaș (de exemplu, întârzierea plății chiriei, neefectuarea reparațiilor de rutină, care poate fi confirmată prin acte judiciare, cereri de plată a datoriilor, reconciliere). acte, corespondență etc.).
Fiţi atenți! Chiriașul are drept de preempțiune numai dacă proprietarul închiriază proprietatea unui terț, asupra căruia are prioritate chiriașul (la urma urmei, proprietarul poate să nu dorească să încheie un nou contract după expirarea contractului, iar acesta este a lui corect).
Subiecte de întrebări
ATENŢIE! SCHIMBĂRI MASIVE ÎN LEGISLAȚIA PROCEDURALĂ! Serviciul militar. Consultatii juridice Educaţie Comerțuri (licitații, concursuri) Primirea despăgubirilor, rambursarea cheltuielilor Asigurare. Consultatii juridice Imobiliare. Întrebări generale Litigii corporative Comanda de productie. Consultatii juridice Leasing financiar (leasing). Consultatii juridice Achizitii de stat (municipale). Consultatii juridice Procedura de arbitraj Consultatii juridice Costuri juridice.Consultații juridice Sănătate. Plata concediului medical. Consultatii juridice Proces penal. Consultatii juridice Calculatoare de taxe de stat, penalități, dobânzi, compensații Audituri fiscale. Impozite și taxe. Consultatii juridice Litigii administrative. Consultatii juridice Constructii. Consultatii juridice Recuperarea daunelor, îmbogățirea fără justă cauză. Despăgubiri pentru prejudiciu. Consultatii juridice Acord: încheiere, reziliere, modificare, contestare. Consultatii juridice Legislația pensiilor. Consultatii juridice Drepturi de proprietate: recunoaștere, protecție, restaurare și încetare. Consultatii juridice Drepturi de autor. Consultatii juridice Protecția consumatorului. Consultatii juridice Responsabilitate administrativă. Consultatii juridice Acord de participare. Consultatii juridice Inspecții ale organizațiilor și întreprinzătorilor individuali. Consultatii juridice Protecția onoarei, demnității, reputației afacerii. Consultatii juridice Procedura de executare. Consultatii juridice
JavaScript este dezactivat în browserul dvs.
Activați JavaScript sau multe dintre funcțiile site-ului nu vă vor fi disponibile.
Articolul 621. Dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen
Comm. Shapkina G.S.
1. Relațiile privind închirierea proprietății, în special imobile, sunt în multe cazuri de natură stabilă și sunt adesea reînnoite după expirarea contractului. Clauza 1 a articolului 621 stabilește dreptul de preempțiune al chiriașului de a reînnoi raportul de închiriere pentru un nou termen și definește condițiile în care acesta poate fi exercitat. Sunt trei. În primul rând: dreptul corespunzător revine unui chiriaș care și-a îndeplinit în mod corespunzător obligațiile care îi revin în temeiul unui contract încheiat anterior: a folosit proprietatea în scopul propus, nu a permis o deteriorare semnificativă a stării sale, a plătit chiria în mod regulat și la timp etc. Încălcările care dau motive de recunoaștere a chiriașului ca și-a îndeplinit necorespunzător obligațiile includ cele care sunt considerate motive de reziliere anticipată a contractului la cererea locatorului (articolul 619 și comentariile la acesta). Această listă nu este exhaustivă. În al doilea rând: disponibilitatea chiriașului de a încheia un acord în condiții egale cu cele oferite de alți solicitanți de închiriere (cel puțin nu mai rău), care este exprimată în cuvintele: „altele fiind egale”. Aceasta se poate referi la valoarea chiriei, disponibilitatea chiriașului de a-și asuma responsabilitățile pentru reparații majore etc. În această parte, norma comentată reproduce în principal clauza 4 din articolul 86 din Fundamentele dreptului civil. A treia condiție este nouă: un chiriaș care dorește să continue relația de închiriere trebuie să notifice locatorul în scris în termenul specificat în contract, iar dacă nu este specificat, atunci într-un termen rezonabil înainte de încheierea contractului. Conceptul de „perioadă rezonabilă” ar trebui interpretat ca timpul necesar încheierii unui acord pentru o perioadă ulterioară.
2. La paragraful 2 al paragrafului 1 al articolului 621 se păstrează norma anterior valabilă (a se vedea paragraful 4 al articolului 86 din Fundamentele dreptului civil, paragraful 2 al articolului 13 din Fundamentele legislației locației): la încheierea unui contract pentru un nou contract. termen, termenii acestuia pot fi modificați în funcție de acordul părților. Acest lucru se aplică oricăror condiții, inclusiv. la valoarea chiriei. Norma paragrafului 3 al articolului 614 din Codul civil (privind posibilitatea modificării chiriei nu mai mult de o dată pe an) nu se aplică în acest caz, deoarece se referă la revizuirea cuantumului plăților de chirie în perioada de valabilitate a contractul, iar în acest caz părțile întocmesc un nou contract și nu au condiții obligatorii în vigoare anterior.
3. Chiriașul are dreptul de a intenta o acțiune în justiție pentru a-l obliga pe proprietar să încheie un contract de închiriere pe un nou termen dacă se știe că intenționează să închirieze această proprietate în viitor, dar unei alte persoane. Explicațiile cu privire la practica soluționării unor astfel de dispute sunt date în scrisoarea Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 10 septembrie 1993. Nr.С-13/OP-276 (Buletinul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse, 1993, Nr.11, p.104). Cererea chiriașului de reînnoire a contractului nu poate fi satisfăcută în cazurile în care proprietarul nu intenționează să închirieze proprietatea în viitor.
Alineatul 3, paragraful 1, articolul 621 conține o noutate privind modalitățile suplimentare de protejare a drepturilor și intereselor unui chiriaș de bună credință. În cazul în care locatorul refuză să încheie un contract pentru un nou termen, dar în termen de un an de la încheierea contractului a încheiat un acord cu o altă persoană, locatarul are dreptul, la propria discreție, să ceară în instanță transferul drepturile și obligațiile care decurg din contractul încheiat și compensarea pierderilor cauzate de refuzul reînnoirii contractului cu acesta, sau numai compensarea acestor pierderi.
4. conține o regulă asemănătoare clauzei 3 din articolul 86 din Fundamentele dreptului civil privind reînnoirea unui contract de închiriere pe perioadă nedeterminată cu continuarea efectivă a raportului de închiriere după expirarea contractului. Pentru a recunoaște un contract ca fiind reînnoit, sunt necesare două condiții:
1) chiriașul continuă să folosească proprietatea după expirarea contractului;
2) proprietarul nu se opune la aceasta.
În aceste cazuri, contractul se consideră reînnoit pe perioadă nedeterminată, ceea ce înseamnă că fiecare parte are dreptul de a-l anula în orice moment prin notificarea celeilalte părți cu o lună înainte, iar în cazul închirierii. imobiliare- peste trei luni.
Îndeplinirea corespunzătoare de către părți a obligațiilor care le revin în temeiul contractului duce adesea la reînnoirea raporturilor de închiriere dintre ele. În cazul în care chiriașul și-a îndeplinit în mod corespunzător obligațiile, după expirarea contractului are drept de prioritate față de alte persoane de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen, cu excepția cazului în care, bineînțeles, se prevede altfel prin lege sau prin contractul de închiriere (articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse).
Dreptul de preempțiune chiriașul nu implică obligația locatorului de a încheia un nou contract de închiriere în aceleași condiții.
Îndeplinirea corespunzătoare a sarcinilor de către chiriaș înseamnă:
utilizarea proprietății în scopul propus și în conformitate cu termenii acordului;
menținerea proprietății în stare bună, efectuarea reparațiilor de rutină pe cheltuiala proprie și prevenirea deteriorării semnificative a proprietății;
plata la timp a taxelor pentru utilizarea proprietății;
îndeplinirea cu conștiință a altor obligații impuse chiriașului prin acord sau legislație.
Pentru implementare drepturi de reînnoire a contractelor de închiriere chiriașul este obligat să notifice în scris locatorul despre acest lucru în termenul specificat în contractul de închiriere, iar dacă nu este specificat, atunci într-un termen rezonabil înainte de încheierea contractului.
Un contract de închiriere pentru un nou termen poate conține atât condiții anterioare, cât și altele noi.
Părțile sunt libere să convină asupra termenilor. Acestea se pot referi la durata contractului și la responsabilitățile atribuite chiriașului de a efectua reparații majore etc. La încheierea unui nou contract de închiriere, părțile nu sunt obligate de termenii contractului anterior valabil.
Dreptul de preempțiune poate fi caracterizat astfel: atunci când aceleași condiții de închiriere sunt oferite de persoane diferite, se acordă prioritate locatarului anterior. Chiriașul are posibilitatea de a-și proteja dreptul de preempțiune în instanță dacă proprietarul refuză să încheie un contract pentru un nou termen. Perioada de prescripție este de 1 an. În aceste condiții, chiriașul are dreptul, la propria apreciere, să ceară în instanță transferul drepturilor și obligațiilor care decurg din contractul încheiat și despăgubiri pentru pierderile cauzate de refuzul de a reînnoi contractul de închiriere cu acesta, sau numai despăgubiri pentru aceasta. pierderi. Cu toate acestea, chiriașul nu poate cere reînnoirea contractului dacă proprietarul nu intenționează să închirieze proprietatea în viitor.
Întrucât dreptul civil reglementează contractul de închiriere cu prevederi dispozitive, părțile pot stabili în contract imposibilitatea continuării raportului de închiriere pe un nou termen sau pot indica în acesta așa-numitul conditii suplimentare, la îndeplinirea cărora chiriașul dobândește dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen.
Locatorul este obligat:
furnizați chiriașului proprietatea într-o stare corespunzătoare scopului său și termenilor acordului (clauza 1 a articolului 611 din Codul civil al Federației Ruse);
furnizează imobilul transferat chiriașului toate accesoriile și documentele aferente acesteia;
transfera imobilul chiriasului in termenul stabilit prin contract; avertizați chiriașul cu privire la drepturile obligatorii ale terților asupra proprietății ce i-au fost transferate;
produce pe cheltuiala proprie renovare majoră proprietate inchiriata.
Proprietarul are dreptul de a: solicita chiria de la chiriaș; returnarea articolului închiriat după încheierea contractului; rezilierea anticipată a contractului în cazul în care chiriașul folosește proprietatea nu în conformitate cu termenii contractului sau cu scopul proprietății.
Chiriașul este obligat:
utilizați proprietatea închiriată în conformitate cu termenii contractului de închiriere sau cu scopul proprietății (clauza 1 a articolului 615 din Codul civil al Federației Ruse); folosiți proprietatea închiriată numai dvs.;
nu subînchiriați bunul închiriat fără acordul locatorului;
achita la timp chiria (clauza 1, art. 614);
restituirea imobilului locatorului după încetarea contractului în stare normală de uzură, împreună cu accesoriile și documentele aferente acestuia (clauza 1 a art. 622);
menține bunul închiriat în stare bună;
efectuarea de reparații de rutină a proprietății închiriate; suporta costurile de întreținere a proprietății închiriate.
Chiriașul are dreptul:
solicitarea de la locator să-i transfere obiectul închirierii; pentru a reduce chiria dacă starea proprietății închiriate s-a deteriorat semnificativ (clauza 4 a articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse);
revendica fructe, produse, venituri primite ca urmare a chiriei, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel (articolul 606);
pentru răscumpărarea proprietății închiriate, dacă aceasta a fost prevăzută în contract (articolul 624);
de a subînchiria imobilul închiriat (drepturile sublocatului sunt limitate de drepturile chiriașului, în special, perioada de subînchiriere nu poate fi mai mare decât termenul de închiriere);
de a încheia un contract pe un nou termen preferenţial înaintea altor persoane (articolul 621);
să transfere în termen de 1 an dreptul de a încheia un nou contract în cazul în care locatorul a refuzat să încheie un contract pentru un nou termen, dar a încheiat în același timp un acord cu o altă persoană (clauza 1 a articolului 621).
Dreptul de uz al locatarului este inerent dreptului de a urma lucrul, i.e. transferul dreptului de proprietate asupra bunului închiriat nu încetează contractul (clauza 1, articolul 617 din Codul civil al Federației Ruse).
Locatorul este responsabil pentru:
riscul de pierdere sau deteriorare accidentală a bunului închiriat, întrucât este proprietarul acestuia;
deficiențe ale proprietății închiriate, dacă interferează cu utilizarea acestuia;
neîndeplinirea obligațiilor care îi revin prin contract și prin lege. Chiriașul este responsabil pentru: închirierea întârziată;
returnarea în timp util a proprietății (trebuie să plătească chiria pentru perioada de întârziere și o amendă);
Chiriașul are drept de preempțiune de a încheia un nou contract de închiriere. Mulți percep acest drept ca pe un imperativ dat, permițându-le să ceară locatorului prelungirea contractului de închiriere pentru un nou termen, păstrând în același timp condițiile anterioare. O situație similară a fost avută în vedere în Rezoluția Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 19 mai 2009 N 17476/08 în cazul N A40-30560/08-25-257. Despre ce a decis Curtea și ce a decis generalul practica arbitrajului- poate proprietarul să devină ostatic într-o astfel de situație și ce are cu adevărat dreptul să ceară chiriașul - citește articolul.
Cum a început disputa
Lanțul de supermarketuri închiriat pe zece ani spatii comerciale. Contractul de închiriere a expirat, iar supermarketul a cerut prelungirea contractului pentru un nou termen. Adevărat, am vrut să păstrez nu numai termenul, ci și termenii contractului anterior, inclusiv suma chiriei, care a fost convenită în urmă cu zece ani și nu corespundea. nivelul actual preturile pietei. Proprietarul, desigur, a refuzat.
Supermarketul a mers la ICAC (International Commercial instanța de arbitraj) la Camera de Comerț și Industrie a Federației Ruse (din moment ce fondatorul acesteia este organizatie straina) cu cerința de a-i recunoaște dreptul de a prelungi contractul de închiriere pe un nou termen cu menținerea condițiilor anterioare. Iar acest drept a fost recunoscut prin Hotărârea din 24 aprilie 2008 în dosarul nr. 23/2007.
Proprietarul nu a avut de ales decât să caute protecție prin mijloace tradiționale și a mers la instanța de arbitraj.
Între timp...
De unde crește legea?
Se pune întrebarea: pe ce bază își fac chiriașii astfel de solicitări?
Cert este că la paragraful 1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse stabilește următoarele. Dacă prin lege sau prin contractul de închiriere nu se prevede altfel, chiriașul care și-a îndeplinit în mod corespunzător atribuțiile, la expirarea contractului, are, în egală măsură, un drept de preferință față de alte persoane de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen.
Și această normă aparent simplă și scurtă provoacă neînțelegeri chiar și la nivel de terminologie. Unii chiriași consideră că au dreptul de a prelungi contractul (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Orientului Îndepărtat din 6 martie 2007 N F03-A51/07-1/395). Alții cred că despre care vorbim privind reînnoirea contractului pentru un nou termen (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Moscova din 6 octombrie 2006 N KG-A40/9332-06). Alții necesită încheierea unui nou acord (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga-Vyatka din 23 iunie 2005 N A11-4568/2004-K1-9/148).
În spatele fiecăruia dintre acești termeni există diferiți consecinte juridice. Ce poți face cu contractul de închiriere?
Din concluzie...
În conformitate cu această regulă, chiriașul are un drept de preempțiune de a „încheia un contract pentru un nou termen”. Asta e „concluzia”. În acest caz, un contract de închiriere încheiat în acest mod pentru un nou termen este considerat de către instanțele ca un nou contract de închiriere (de exemplu, Rezoluțiile districtului FAS Moscova din 06.10.2006 N KG-A40/9332-06, FAS Northwestern Sector din data de 02.04.2009 N A52- 2078/2008).
Nu se vorbeste de vreo prelungire a contractului in acest caz. Reînnoirea contractului de închiriere este menționată doar la paragraful 2 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse: la expirarea termenului de închiriere, în absența obiecțiilor din partea locatorului, contractul se consideră reînnoit în aceleași condiții pentru o perioadă nedeterminată.
Deci, chiriașul are un drept de preempțiune de a încheia un nou contract.
La constrângere
Adesea, chiriașii percep acest drept ca fiind obligația proprietarului de a închiria proprietatea pentru o nouă perioadă, indiferent dacă acesta dorește chiar să continue să închirieze această proprietate oricărei alte persoane. Iar dacă proprietarul refuză, chiriașii merg în instanță cu cererea de a-l obliga să încheie un contract de închiriere pe un nou termen. Dar această părere este greșită.
Dacă proprietarul nu mai dorește să-și închirieze proprietatea, nimeni nu-l poate obliga să facă acest lucru. Instanțele recurg la diverse argumente. De exemplu, Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Orientul Îndepărtat, în Rezoluția din 22 iunie 2005 N F03-A73/05-1/1028, a indicat că normele art. 621 din Codul civil al Federației Ruse nu stabilește obligația părților de a încheia un acord pentru un nou termen, ci prevede doar dreptul preferenţial al chiriașului de a închiria altor persoane.
În Rezoluțiile Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga-Vyatka din 20 ianuarie 2005 N A11-3943/2004-K1-13/137 și Serviciului Federal Antimonopol Cartierul Central din data de 13 noiembrie 2007 N A54-470/2006-C5, chiriașului i s-a refuzat și obligația de a încheia o convenție. Instanța a reținut că potrivit paragrafului 1 al art. 421 din Codul civil al Federației Ruse, cetățenii și persoanele juridice sunt libere să încheie un acord. Constrângerea de a încheia un acord nu este permisă, cu excepția cazurilor strict definite - atunci când obligația de a încheia un acord este prevăzută de Codul civil al Federației Ruse, de lege sau de o obligație acceptată în mod voluntar. Cazurile în care o astfel de obligație este prevăzută de o obligație acceptată înseamnă concluzia acorduri preliminare, o promisiune publică a unei recompense și a unui concurs public.
Dreptul acordat chiriașului, în opinia instanței, este supus implementării pe o bază generală, ținând cont de acest principiu. legislatia civila, ca recunoaștere a cetățenilor și persoane juridice liber să încheie un contract.
Contract nou - condiții noi
La încheierea unui contract de închiriere pe un nou termen, părțile trebuie să păstreze toate condițiile anterioare?
La paragraful 1 al art. 621 Cod civil Federația Rusă are dreptul doar, atunci când întocmește un contract de închiriere pentru un nou termen, să modifice termenii acordului prin acordul părților.
Dar instanțele iau ferm poziția că nu există obligația de a menține condițiile anterioare.
De exemplu, Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Siberiei de Vest, prin Rezoluția din 13 noiembrie 2001 N F04/3500-1093/A27-2001, a respins cererea chiriașului de a întocmi un contract de închiriere în condițiile unui contract încheiat anterior, întrucât contravine paragrafului 1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse, care stabilește dreptul părților, la încheierea unui contract de închiriere pentru un nou termen, de a-și modifica termenii.
Rezoluțiile FAS din Districtul de Nord-Vest din 04.02.2009 N A52-2078/2008 și FAS din Districtul Moscova din 10.06.2006 N KG-A40/9332-06 indică faptul că, de la încheierea un contract de închiriere pentru un nou termen este în esență încheierea unui nou contract, părțile nu sunt obligate să respecte termenii contractului de închiriere valabil anterior.
Așadar, chiriașul are dreptul de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen, dar numai în condițiile care se potrivesc proprietarului. Nici unul beneficii suplimentare, cu excepția celor pe care locatorul decide să le pună la dispoziție, fostul chiriaș nu le dobândește.
De exemplu, Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Nord-Vest, prin Rezoluția nr. A56-5285/2007 din 30 aprilie 2008, a respins o cerere privind obligația proprietarului de a încheia contracte cu foștii chiriași pentru asigurarea spațiului pentru vânzarea florilor. pe teritoriul pieţei. În fond, faptul că reclamanții au ocupat pe teritoriul acestei piețe pe bază de contracte timp de câțiva ani locuri de tranzacționare nu dă naștere la obligația pârâtei de a încheia noi contracte cu reclamanții după expirarea acestora.
Dar în acest caz se pune întrebarea...
Care este atunci avantajul de a fi fost chiriaș?
Singurul avantaj de a fi fost chiriaș este că, dacă proprietarul decide să-și închirieze în continuare proprietatea, trebuie mai întâi să o ofere fostului chiriaș.
Principalul avantaj este stabilit la paragraful 1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse: dacă locatorul a refuzat să încheie un contract pentru un nou termen, dar în termen de un an de la data expirării contractului de închiriere anterior a încheiat un contract de închiriere cu o altă persoană, fostul chiriaș are dreptul, la propria discreție, de a cere în instanță transferul drepturilor și obligațiilor care decurg din contractul încheiat și compensarea pierderilor cauzate de refuzul reînnoirii contractului de închiriere cu acesta, sau numai compensarea acestor pierderi.
Aceasta urmează abordarea generală a practicii judiciare: dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen poate fi exercitat de acesta numai la încheierea unui contract și transferarea bunului în litigiu către un terț de către locator în vederea închirierii (de exemplu exemplu, Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului din Orientul Îndepărtat din 6 martie 2007 N F03-A51 /07-1/395, FAS Districtul Moscova din 6 octombrie 2006 N KG-A40/9332-06, FAS District West Siberian din 12 ianuarie 2005 N F04-9265/2004(7557-A45-12)).
În toate celelalte cazuri, fostul chiriaș nu are dreptul să ceară nimic de la proprietar.
Această abordare este, de asemenea, consacrată la punctul 35 Scrisoare de informare Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 N 66 „Examinarea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie”.
Nu ești judecat pentru gândurile tale?
Este necesar să se facă distincția clară între intenția locatorului de a încheia un acord cu un terț și încheierea acestuia efectivă.
Există o opinie conform căreia chiriașul are dreptul de a depune o acțiune în justiție pentru a forța proprietarul să încheie un acord pe un nou termen dacă se știe că intenționează să închirieze această proprietate în viitor, dar unei alte persoane. Un astfel de drept, de exemplu, a fost indicat în Scrisoarea Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 10 septembrie 1993 N C-13/OP-276 „Cu privire la anumite recomandări adoptate la reuniuni privind practica arbitrajului judiciar”.
Între timp, practica judiciară modernă adoptă o abordare diferită. Astfel, FAS din Cartierul Orientului Îndepărtat, prin Rezoluția nr. F03-A51/05-1/1572 din 28 iunie 2005, nu a recunoscut decizia administrației orașului privind aprobarea prealabilă cu o organizație terță a amplasamentului unui facilitate de capital - o benzinărie - ca o încălcare a dreptului la încheierea preferențială a unui contract de închiriere. Cert este că din această Hotărâre nu rezultă când și în baza cărui drept se va asigura terenul.
Serviciul Federal Antimonopol al Districtului din Orientul Îndepărtat, prin Rezoluția nr. F03-A51/07-1/395 din 6 martie 2007, a recunoscut ca nul contractul de închiriere cu un terț și a refuzat în acest sens să exercite preemptivitatea fostului chiriaș. corect.
Astfel, fără un contract valabil cu un terț, orice pretenții ale fostului chiriaș sunt nefondate.
Termeni suplimentari
Pentru exercitarea dreptului de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen, trebuie îndeplinite următoarele condiții (vezi tabel).
Condiții pentru încheierea unui contract de închiriere pe un nou termen
|
Norma Codului civil al Federației Ruse | ||
|
Proprietar |
Chiriașul este obligat |
|
|
Termenul contractului |
Chiriaş, |
Cerere de invalidare a refuzului |
|
Chiriașul trebuie |
Chiriaş, |
Cerere pentru încheierea unui contract de închiriere pt |
|
Contract de închiriere |
Dacă nu este altfel |
Instanța l-a refuzat pe fostul chiriaș |
|
Chiriașul nu este |
Într-o cerere pentru obligația proprietarului |
Cine are dreptul?
În relația de închiriere poate fi prezent și un terț - un sublocatar. Regulile privind contractele de închiriere se aplică contractelor de subînchiriere, cu excepția cazului în care prin lege sau altfel se prevede altfel acte juridice(Clauza 2 a articolului 615 din Codul civil al Federației Ruse). Înseamnă asta că sublocatul are și dreptul de prioritate de a încheia un contract de închiriere?
Din păcate, Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse, în paragraful 34 din Scrisoarea informativă nr. 66 din 11 ianuarie 2002 „Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie” a indicat că dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen aparține numai chiriașului sublocatul nu are un astfel de drept. Și ceea ce a spus Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse este pus în aplicare cu sârguință în practică. Districtul central FAS din Rezoluția din 14.07.2003 N A48-647/03-13 și Districtul FAS Volga-Vyatka prin Rezoluția din 06.03.2009 N A28-5926/2008-172/28 au reținut că sublocatul nu are dreptul la încheierea preferenţială a unui contract de închiriere prevăzut la art. 621 Cod civil al Federației Ruse.
Concurență versus preventivă, nu?
Proprietatea federală este închiriată pe bază de concurență. Cum este această procedură în concordanță cu dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract pentru un nou termen?
De exemplu, fostul chiriaș participă la licitație după expirarea contractului. Cu toate acestea, conform clauzei 9.6 din Ordinul Ministerului Proprietății de Stat al Rusiei din 28 iulie 1998 N 774-r „La aprobarea Regulamentului privind licitarea pentru dreptul de a încheia un contract de închiriere pentru obiecte imobiliare aflate în proprietate federală, ” dacă doi sau mai mulți ofertanți depun propuneri identice recunoscute ca fiind cele mai bune, atunci Câștigătorul licitației este participantul a cărui cerere este acceptată și înregistrată de organizatorul licitației înaintea altora.
Într-o astfel de situație, fostul chiriaș poate fi lipsit de dreptul de a încheia un nou contract de închiriere.
Dar aceasta contrazice litera legii, întrucât „o ofertă concurențială identică” în formularea art. 621 din Codul civil al Federației Ruse corespunde unui astfel de criteriu obligatoriu pentru dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere ca „altele fiind egale”. Adică, în acest caz, ar trebui să se acorde preferință fostului chiriaș.
Astfel, prin Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Orientului Îndepărtat din data de 31 mai 2005 N F03-A04/05-1/1309, instanța a indicat că un chiriaș care are drept de preempțiune de a încheia un acord pentru un termen nou, în cazul în care locatorul refuză reînnoirea contractului în condițiile propuse de ofertantul câștigător, are dreptul de a cere transferul drepturilor și obligațiilor în temeiul unui acord încheiat cu o altă persoană.
În consecință, instanța în astfel de situații ia partea foștilor chiriași. Mai mult, se poate susține că în cazul în care fostul chiriaș a făcut o altă ofertă competitivă și a pierdut, acesta are în continuare dreptul de a cere ca toate drepturile și obligațiile ofertantului câștigător să-i fie transferate. Dar pentru aceasta, fostul chiriaș este obligat să participe la licitație. De exemplu, Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Nord-Vest, prin Rezoluția nr. A13-10858/2007 din 10 iulie 2008, a refuzat să recunoască fostului chiriaș dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen, întrucât în cursul perioada analizată, contractele de închiriere pentru proprietăți federale au fost încheiate exclusiv pe bază de concurență, iar chiriașul nu a participat la concurs.
Între timp...
Ce s-a întâmplat în acest timp cu proprietarul nostru, care a fost „jitrat” de supermarket?
Pe baza tendințelor luate în considerare în practica judiciară, nu este greu de ghicit.
Curtea de Arbitraj din Moscova în Rezoluția din 14 august 2008 N A40-30560/08-25-257, Districtul FAS Moscova în Rezoluția din 13 octombrie 2008 N KG-A40/9254-08 în dosarul Nr. A40-30560/ 08-25-257 și Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse prin Rezoluția nr. 17476/08 din 19 mai 2009 în dosarul nr. A40-30560/08-25-257 a recunoscut în unanimitate decizia ICAC la Camera Rusă. Comerțului și Industriei să acorde fostului chiriaș dreptul de a prelungi contractul de închiriere pentru un nou termen, menținând toate condițiile anterioare ilegale.
Instanțele au indicat că decizia ICAC la Camera de Comerț și Industrie a Rusiei ignoră unul dintre principiile fundamentale legea rusă- principiul egalității participanților la raporturile juridice civile, care este consacrat nu numai în partea 1 a art. 1 din Codul civil al Federației Ruse, dar și în art. 34 din Constituția Federației Ruse.
Sub activitate antreprenorială se înțelege ca activitate independentă desfășurată pe propriul risc, care vizează obținerea sistematică de profit (articolul 2 din Codul civil al Federației Ruse).
Recunoașterea dreptului de extindere al supermarketului acordul existent păstrând condițiile anterioare, ICAC de la Camera de Comerț și Industrie a Rusiei a confirmat prin aceasta obligația locatorului, legată de dreptul chiriașului, de a asigura reclamantului închiriere a spațiilor pe zece ani la un preț semnificativ mai mic decât cel de pe piață. preț, adică în condiții care sunt în mod evident contrare scopurilor activității de afaceri.
În plus, îndeplinirea obligației proprietarului care decurge din decizia ICAC la Camera de Comerț și Industrie a Rusiei, și anume încheierea unui acord la un preț semnificativ mai mic decât prețul pieței, va atrage săvârșirea unei infracțiuni fiscale: Artă. 40 din Codul Fiscal al Federației Ruse, care determină responsabilitatea contribuabilului pentru vânzarea mărfurilor la un preț care se abate în sus sau în jos cu mai mult de 20% din prețul pieței.
Așa îl protejează instanțele pe proprietar. Dar proprietarul se poate proteja prin înțelegerea complexității aplicării art. 621 Cod civil al Federației Ruse. Sau puteți exclude pur și simplu dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen din contractul în sine.
