Mărimea sa este egală cu suma fondurilor pe care gajantul le va primi la vânzarea proprietății gajate timp fixinclusiv acoperirea costurilor suplimentare.
Acest concept este utilizat în mod activ în împrumuturi, dar nu este consacrat la nivel legislativ. În consecință, nu există o metodologie clară pentru determinarea valorii garanției, în majoritatea cazurilor aceasta este calculată de fiecare instituție de credit în mod independent, pe baza metodelor și regulilor interne.
Determinarea valorii garanției
Garanția este una dintre cele mai fiabile forme de garanție și este utilizată activ în împrumuturi. Un mobil poate acționa ca un gaj, proprietate imobiliara, proprietate intelectuală și alte proprietăți lichide.
Procedura pentru determinarea valorii garanției nu este specificată în legislație. Aceasta înseamnă că este stabilită de părți în mod independent și explicată în contract. În practică, creditorul face o evaluare independent, în unele cazuri, pot fi implicați evaluatori terți.
Valoarea garanției ar trebui să asigure despăgubiri pentru creditorul în cazul în care împrumutatul nu își îndeplinește obligațiile. Prin urmare, băncile includ în ea tot felul de riscuri, costuri care pot apărea în viitor la vânzarea garanției.
Reducere colaterală
Valoarea garanției este strâns legată de valoarea de piață, dar acestea au anumite diferențe. Diferența dintre garanția și valoarea de piață se numește reducerea garanției. Când îl calculați, luați în considerare:
- suma datorată creditorului;
- suma impozitelor și taxelor care vor trebui plătite la (după) vânzarea garanției;
- tarif;
- cheltuieli de judecată;
- alte cheltuieli legate de vânzarea gajului.
În practică, fiecare creditor are propriile șabloane pentru determinarea reducerii. De exemplu, cu un credit ipotecar, reducerea este în medie de 20-30%, cu un împrumut garantat de echipamente - 40-60%.
La determinarea actualizării garanției, este important să mențineți un echilibru. Pe de o parte, creditorul ar trebui să se străduiască să-și mărească dimensiunea, reducând astfel riscurile de vânzare a garanției. Pe de altă parte, concurența pe piața creditelor nu-i permite să facă acest lucru. Dacă banca subestimează garanția și preferă o reducere ridicată a garanției, va speria clienții.
Nuanțe
Valoarea colaterală este mai mult un concept formal. Nu coincide cu prețul de vânzare al bunului gajat, deoarece ia în considerare anumite riscuri și costuri suplimentare asociate vânzării.
Banca nu poate lua în considerare pe deplin condițiile și circumstanțele pieței care pot apărea în viitor. Prin urmare, în practică, valoarea garanției nu poate acoperi întotdeauna pierderile împrumutătorului. Este recomandabil să vindeți proprietăți garantate la o valoare garantată în mai multe cazuri:
- suma datorată, inclusiv dobânzile și penalitățile, este semnificativ mai mică decât valoarea garanției;
- vânzarea proprietății se efectuează către o structură asociată băncii sau subordonată acesteia, în timp ce prețul de piață al activului a crescut de la încheierea tranzacției de gaj.
Problema determinării valorii garanției este în prezent importantă și relevantă. Gajantul trebuie să dezvolte și să conducă o politică echilibrată în această direcție, pentru a minimiza riscurile și pentru a obține efectul desfășurării operațiunilor de gaj. De asemenea, este relevantă problema consolidării esenței și principiilor determinării valorii colaterale în legislație.
Orice proprietate oferită ca garanție trebuie să fie supusă unei evaluări a valorii acesteia și a determinării cuantumului împrumutului acordat împotriva garanției. Evaluarea proprietății oferite băncii ca garanție pentru împrumut poate fi efectuată de experți în gaj în bancă, de specialiștii relevanți ai departamentului de credit care evaluează proprietatea, de consultanți experți și de evaluatori angajați de bancă pe bază contractuală pentru a efectua examinarea proprietății evaluatorii și companiile de evaluare sunt subiecte ale activităților de evaluare care au un certificat sau o licență adecvată pentru a efectua lucrări de evaluare, care oferă dreptul de a efectua o evaluare independentă. În procesul de evaluare a proprietății, de regulă, se determină trei tipuri de valoare: valoarea de piață, valoarea garanției și valoarea lichidării.
Valoare de piață - costul pentru care posibila înstrăinare a unui obiect de evaluare pe piață pentru proprietăți similare la data evaluării în temeiul unui acord încheiat între cumpărător și vânzător, după efectuarea măsurilor de marketing adecvate, cu condiția ca fiecare dintre părți să acționeze în mod competent, prudent și fără constrângere.
Valoarea lichidării - valoarea care poate fi obținută cu condiția vânzării obiectului de evaluare într-o perioadă semnificativ mai scurtă decât perioada de expunere a unei astfel de proprietăți, timp în care poate fi vândută la un preț egal cu valoarea de piață.
Valoarea garanției - valoarea de piață actualizată a proprietății la data evaluării, determinată de la data de expirare stipulată a contractului de gaj în scopul încheierii unui contract de gaj de proprietate.
Figura: 8.3. în Procedura de evaluare a bunurilor furnizate ca garanție pentru bancă
În funcție de cerințele debitorului sau ale băncii, subiectul activității de evaluare în timpul evaluării poate determina unul sau mai multe tipuri de valoare (piață, piață și garanție, piață și lichidare). În efectuarea unei evaluări independente, este obligatoriu ca o bancă (sucursală) să determine, prin obiectul activităților de evaluare, două tipuri de valoare a proprietății oferite ca garanție - piață și garanție (lichidare).
Procedura generală de evaluare a bunurilor furnizate ca garanție bancară poate fi cea prezentată în Figura 8.3.
În practica bancară, valoarea reală a bunului gajat, de regulă, nu trebuie să fie mai mică decât mărimea împrumutului și costurile asociate executării contractului de împrumut, a contractului de gaj și altele asemenea. Valoarea necesară a garanției pentru fiecare tranzacție de credit poate fi determinată de formula:
unde С3ab este cantitatea de garanție;
Sosz. - o parte din valoarea garanției la valoarea garanției sub forma garanției principale;
Sdod.3. - o parte din valoarea garanției la valoarea garanției sub formă de garanție suplimentară.
Garanția principală este garanția care asigură împrumutul. În același timp, banca poate adăuga la garanția principală:
Clădiri rezidențiale și nerezidențiale;
Întreprinderile ca complexe imobiliare integrale;
Echipament;
Mărfuri (materii prime, semifabricate, componente, produse finite etc.);
Vehicule;
Drepturi de proprietate asupra fondurilor debitorului plasate într-un cont de depozit la o bancă creditoare;
Legal și indiviziacoperite de fonduri depuse la banca creditoare;
Construcție prospectivă în curs cu cel puțin 95% disponibilitate;
Alte valori definite de bancă.
Garanția suplimentară (secundară) este o garanție care este utilizată pentru completarea garanției principale și pentru compensarea punctelor slabe ale acesteia. O instituție bancară poate introduce garanții suplimentare:
Proprietăți imobiliare agricole (cu excepția cazurilor de gajare a complexelor de proprietate integrală);
Recoltarea perioadelor viitoare;
Bovine (animale crescute și hrănite);
Echipamente de calculator, de uz casnic și de birou, precum și alte valori determinate de instituția bancară.
La determinarea valorii totale a garanției acceptate de bancă, se stabilește raportul (în procente) dintre garanția principală și cea suplimentară, care în total dau 100%. În același timp, se determină, de asemenea, de câte ori garanția principală și suplimentară trebuie să depășească suma împrumutului acordat. Structura garanției poate fi determinată de bancă în funcție de starea financiară și de clasa debitorului în funcție de ratingul de fiabilitate. În astfel de condiții, structura garanției va fi după cum urmează (Tabelul 8.1).
Tabelul 8.1. în
Determinarea prețului colateral al proprietății este efectuată de bancă și de împrumutat, ținând seama de concluziile unei evaluări independente a experților, consemnate în raportul de examinare a expertului. În același timp, prețul garanției poate fi mai mic decât prețul stabilit de expertiză, deoarece banca poate prevedea particularitatea influenței factorilor de piață și a costurilor asociate vânzării.
Proprietatea care este gajată unei instituții bancare, de regulă, este supusă asigurării la valoarea garanției (lichidării) în favoarea băncii pe toată durata contractului de împrumut. În plus, poate fi prevăzută o perioadă suplimentară (lună, trimestru etc.) în cazul în care este necesar să se excludă proprietatea ipotecată, dacă împrumutatul nu returnează fondurile împrumutului și dobânzile pentru utilizarea acestora.
Atunci când împrumutatul rambursează o parte a împrumutului în temeiul contractului de împrumut (împrumut pe termen unic sau linie de credit neconformă), banca poate reduce valoarea garanției cu valoarea reducerii descrescătoare. Mai mult, o astfel de condiție trebuie să se reflecte în contractul de gaj.
În cazul în care acordul de gaj prevede posibilitatea de a reduce cantitatea de garanție, atunci reducerea se calculează utilizând formula:
unde CKpog. - valoarea împrumutului rambursat conform contractului de împrumut;
K - valoarea împrumutului în temeiul contractului de împrumut.
Pentru a evalua valoarea acțiunilor gajate, următoarele documente sunt prezentate băncii în legătură cu elementul gajat (acțiuni):
1. Când împrumuta împrumutatului garantat prin emisiuni proprii de acțiuni:
Un document care atestă proprietatea împrumutatului (sau garantului său de proprietate) asupra acțiunilor (certificate de acțiuni, extrase din registrele deținătorilor de valori mobiliare înregistrate). În acest caz, documentul original rămâne în bancă (sucursală) și este atașat la alte documente specificate în acest paragraf (dacă obiectul gajului sunt acțiuni emise în formă documentară, certificatul de acțiune este returnat proprietarului după ce împrumutatul îndeplinește condițiile contractului de împrumut sau în cazul refuzului de a emite un împrumut);
Certificat de registrator privind tarifele pentru implementarea serviciilor de înregistrare;
Copii legalizate ale documentelor constitutive ale emitentului (în cazul în care împrumutatul nu este client al băncii);
Protocol de decizie intalnire generala acționari sau alt organism executiv al societății (cu condiția ca statul emitentului să prevadă posibilitatea organ executiv astfel de decizii) în raport cu gajul de acțiuni.
2. Atunci când se acordă împrumuturi unui împrumutat garantat cu acțiuni ale altor emitenți:
Un document care atestă proprietatea împrumutatului (sau garantului său de proprietate) asupra acțiunilor (certificate de acțiuni, extrase din registrele deținătorilor de valori mobiliare înregistrate). În acest caz, documentul original rămâne în bancă (sucursală) și este atașat la alte documente specificate în această clauză de acțiuni (dacă obiectul gajului este acțiuni în euro emise în formă documentară, certificatul de acțiune este returnat proprietarului după ce împrumutatul îndeplinește condițiile contractului de împrumut sau în cazul refuzului de a emite un împrumut) ;
Informații despre registrator (sunt indicate adresa legală, numărul de telefon și de fax al acestuia, precum și numărul și data eliberării Autorizației pentru ținerea registrului deținătorilor de valori mobiliare înregistrate emise de Comitetul de stat pentru valori mobiliare și piața de valori);
Copii notariale ale certificatelor de înregistrare a emiterii acțiunilor emitentului la SSMSC;
Certificat de registrator privind tarifele pentru implementarea serviciilor de înregistrare.
La acordarea unui împrumut garantat prin acțiuni, instituțiile bancare pot stabili liste de criterii pentru selectarea întreprinderilor atractive pentru investiții, ale căror acțiuni pot fi utilizate de bancă ca garanție pentru împrumuturi (Anexa 33). În acest caz, băncile pot prezenta condiții privind garanțiile nerecomandate sau interzise. De exemplu, este posibil să nu se recomande acceptarea drept acțiuni colaterale în care emitentul ține registrele deținătorilor de valori mobiliare înregistrate, dar este interzisă acceptarea acțiunilor grevate de obligații.
Evaluarea valorii acțiunilor gajate este efectuată de bancă pe baza unei metodologii interne aprobate. În același timp, instituțiile bancare efectuează:
1) estimări ale valorii colaterale a acțiunilor care au cotații pe piața bursieră înregistrată organizațional din Ucraina;
2) o evaluare a valorii colaterale a unui bloc de acțiuni care nu sunt tranzacționate activ pe o piață de valori înregistrată organizațional.
Evaluările valorii colaterale a acțiunilor care au cotări pe piața de valori organizată se fac pe baza analizei valorii lor de piață, care este determinată de rezultatele tranzacționării în sisteme de informații de tranzacționare (OTC Stock Trading System (PFTS)) și de pe burse.
Implementarea metodei de evaluare a acțiunilor pe baza valorii lor de piață (cursul de schimb) implică efectuarea a trei calcule independente:
1. Calculul valorii unei acțiuni pe baza prețului mediu și a achiziției din ultimele 180 de zile. Atunci când se utilizează această metodă, calculul prețului mediu de achiziție al unei acțiuni se efectuează pe baza datelor statistice privind volumele tranzacțiilor încheiate în termeni monetari și cantitativi pe bursa organizată.
Prețul mediu de achiziție al unei acțiuni în ultimele 180 de zile este determinat de formula:
unde Prețul este prețul mediu de achiziție al unei acțiuni din ultimele 180 de zile (jocuri);
Si este volumul de tranzacționare pentru aceste acțiuni pentru prima zi (UAH);
Qi este volumul de tranzacționare pentru aceste acțiuni pentru prima zi (unități).
2. Calculul valorii unei acțiuni pe baza prețului mediu de achiziție din ultimele 30 de zile. Mai mult, prețul mediu de achiziție al unei acțiuni în ultimele 30 de zile este determinat de formula:
unde Izo este prețul mediu de achiziție al unei acțiuni în ultimele 30 de zile (UAH);
5 / - volumul tranzacțiilor în aceste acțiuni pentru a treia zi (UAH);
(), este volumul de tranzacționare pentru aceste acțiuni pentru a / -a zi (buc.).
3. Calculul valorii unei acțiuni pe baza prețului mediu de achiziție din ultima zi când a fost efectuată o astfel de tranzacție pe o piață de valori instituționalizată. Pentru a calcula costul | un bloc de acțiuni bazat pe prețul mediu de achiziție din ultima zi când a fost înregistrată o astfel de tranzacție în PFTS, se folosește următoarea formulă:
unde este prețul mediu de achiziție al unei acțiuni în ultima zi când a fost înregistrată o astfel de tranzacție pe PFTS (UAH);
5 / - volumul tranzacțiilor pe aceste acțiuni pentru prima zi (UAH);
Qi este volumul de tranzacționare pentru aceste acțiuni pentru prima zi (buc.).
Numărul de tranzacții care sunt luate pentru a calcula prețul mediu de achiziție al acțiunilor pentru 30 de zile poate fi, de exemplu, de cel puțin 4, iar numărul de tranzacții care sunt luate pentru a calcula prețul mediu de achiziție al acțiunilor pentru 180 de zile poate fi de cel puțin 20.
Cu condiția ca numărul tranzacțiilor reale să fie mai mic de 4 (20). sau ultima tranzacție de acțiuni a avut loc cu mai mult de 10 zile înainte de evaluarea lats, apoi împreună cu calculul prețului mediu de achiziție al acțiunilor, se utilizează metodele de evaluare a veniturilor și a bilanțului. În acest caz, se ia cel mai mic preț pentru a calcula costul estimat al pachetului.
Valoarea blocului de acțiuni, care este gajată băncii, este determinată de formula:
unde VPa este valoarea estimată a blocului de acțiuni (UAH);
Ts este cea mai mică estimare a lui Zuo. Qiyu. Ts, (UAH);
K - numărul de acțiuni gajate (buc.);
În cazul în care acțiunile sale nu sunt listate la bursă sau condițiile necesare referitoare la numărul de tranzacții reale nu sunt îndeplinite, atunci metodele de evaluare a veniturilor și a bilanțului trebuie utilizate pentru a calcula prețul mediu al acțiunii.
Pentru a evalua valoarea garanției acțiunilor care nu sunt tranzacționate activ pe o piață de valori înregistrată organizațional, în u se utilizează următoarele:
1. Metoda rentabilității.
Estimarea valorii unui bloc de acțiuni utilizând această metodă prevede o analiză a volumului profitului anual, net de impozitul pe profit, primit de companie în ultimii doi ani și pentru ultima perioadă contabilă de la începutul anului curent.
Determinarea valorii estimate a blocului de acțiuni se efectuează conform formulei:
unde ВПп este valoarea blocului de acțiuni prin metoda profitabilității;
Бп - valoarea estimată a venitului mediu anual pentru ultimii doi ani și pentru ultima perioadă contabilă de la începutul anului curent, net de impozitul pe venit (UAH);
С - rata de capitalizare;
P - dimensiunea cotei blocului de acțiuni din capitalul autorizat al entității comerciale, care este gajată băncii.
Valoarea estimată a profitului mediu anual (BP) este determinată de formula:
unde БЗп - profitul unei entități comerciale pentru ultima perioadă contabilă de la începutul anului curent minus impozitul pe venit (UAH);
l ^ -v - numărul de trimestre din ultima perioadă contabilă de la începutul anului curent;
BPI - profitul unei entități comerciale pentru anul precedent minus impozitul pe profit (UAH);
Бп2 - profitul unei entități comerciale pentru anul precedent anului anterior, minus impozitul pe venit (UAH);
Rata de capitalizare (C) reflectă rentabilitatea investiției în acțiuni ale deschiderii specificate societate pe acțiuni.
Dacă valoarea estimată a profitului mediu anual al întreprinderii (BP) este negativă, atunci valoarea estimată a blocului de acțiuni nu se realizează utilizând metoda rentabilității.
2. Metoda echilibrului.
Calculul valorii unui bloc de acțiuni utilizând această metodă reflectă prețul acțiunilor unei societăți pe acțiuni deschise, pe baza valorii contabile a activelor și pasivelor sale pe baza datelor bilanțului companiei pentru ultima perioadă de raportare:
unde VPb este valoarea blocului de acțiuni determinată de metoda soldului;
B1 - valoarea contabilă a mijloacelor fixe minus amortizarea acestora (UAH);
Prin urmare - valoarea contabilă a fondului de rulment (egală cu suma secțiunilor a doua și a treia a activului bilanțului întreprinderii) (UAH);
K - costul conturilor de plătit (UAH);
D - creanțe de încasat (UAH);
P - cota blocului de acțiuni din capitalul autorizat al emitentului.
După calcularea valorii blocului de acțiuni folosind metoda randamentului și metoda soldului, este necesar să alegeți cea mai mică valoare, care va fi utilizată în viitor ca valoare a valorii estimate a blocului de acțiuni gajate ca garanție.
Pe baza determinării valorii blocului de acțiuni, care este furnizat ca garanție, instituția bancară calculează valoarea împrumutului care poate fi emis împotriva garanției acțiunilor. În acest caz, valoarea estimată a blocului de acțiuni obținută ca urmare a calculului efectuat prin metodele indicate este valoarea gajului.
Pentru ca banca să ia o decizie finală cu privire la emiterea unui împrumut pentru suma specificată de împrumutat, suma declarată a împrumutului trebuie să îndeplinească următoarele cerințe:
a) dacă obiectul gajului este acțiunile întreprinderilor care sunt incluse în primul nivel al listării PFTS, valoarea împrumutului se calculează utilizând formula:
unde 5cr. - valoarea unui posibil împrumut și a dobânzii;
OP - valoarea subiectului gajului, determinată de metoda valorii medii de piață (curs de schimb) a acțiunilor (UAH);
0.5 este un factor de corecție care ia în considerare posibilele costuri ale băncii în vânzarea de bunuri gajate, riscul deprecierii acțiunilor.
b) dacă garanția este acțiunile întreprinderilor care sunt incluse în al doilea și al treilea nivel al listării PFTS sau care nu sunt tranzacționate activ pe piața bursieră (neincluse în lista PFTS), valoarea împrumutului se calculează utilizând formula:
unde Z "cr este suma unui posibil împrumut și dobândă;
OP - valoarea obiectului gajului, determinată prin metoda valorii medii de piață (cursul de schimb) a acțiunilor sau prin metoda de determinare a valorii gajate a acțiunilor care nu sunt tranzacționate activ pe piața de valori (UAH);
0,25 este un factor de corecție care ia în considerare posibilele costuri ale băncii la vânzarea imobilului gajat, riscul deprecierii acțiunilor.
În cazul în care valoarea împrumutului pentru care a solicitat împrumutatul și dobânzile aferente acestuia nu îndeplinesc cerințele specificate, atunci valoarea garanției trebuie mărită.
Un angajat al departamentului relevant al băncii, în conformitate cu metodologia stabilită, a efectuat cercetări cu privire la valoarea blocului de acțiuni, întocmește o opinie scrisă cu privire la rezultatele evaluării. Acesta trebuie să conțină următoarele informații:
Numele complet al emitentului ale cărui acțiuni sunt gajate, forma lor de emisiune, tipul și categoria, valoarea nominală;
Informații despre înregistrarea acțiunilor în SSMSC (numărul și data înregistrării, organismul SSMSC care a efectuat înregistrarea);
Numărul de acțiuni din pachet, cota lor în capitalul autorizat;
Prioritatea acțiunilor gajate față de acțiunile altor emisiuni ale emitentului (pentru acțiunile preferențiale);
Disponibilitatea cotațiilor pe piața organizată, prețul mediu al tranzacțiilor în acțiuni pentru ultimele 180, 30 de zile și prețul ultimei tranzacții în acțiuni;
Calcularea valorii blocului de acțiuni gajate ca garanție și a valorii posibile a împrumutului care poate fi emis împrumutatului (rezultatele calculării valorii estimate a blocului de acțiuni sunt atașate la concluzie și face parte integrantă din aceasta);
Concluzii motivate cu privire la factorii care pot afecta valoarea participației și estimarea proiectată a valorii acțiunilor pentru perioada următoare (lună, trimestru, șase luni).
O opinie scrisă cu privire la rezultatele evaluării valorii blocului de acțiuni, semnată de șeful diviziei relevante, este trimisă departamentului de credit al unei instituții bancare pentru luarea unei decizii finale cu privire la acordarea unui împrumut.
Evaluarea bunurilor imobile ca garanție ar trebui să ia în considerare următoarele aspecte:
1. Se determină prețul de vânzare așteptat al proprietății, care poate diferi de prețul real de piață. Atunci când determinați valoarea garanției, trebuie să țineți cont de proprietățile și veniturile pe termen lung ale acesteia, care pot aduce garanția pentru funcționarea normală a oricărui proprietar. Nu trebuie luați în considerare factorii volatili care pot crește valoarea actuală (raționamente speculative, interesele subiective ale unui individ etc.).
2. Subiecții creditării sunt interesați în primul rând de prețul de vânzare al garanției la data posibilului executare silită și nu numai la data contractului de împrumut.
3. Prețul de securitate este întotdeauna mai mic decât prețul de vânzare așteptat. De obicei, este de 50-80% din prețul de vânzare. Scăderea prețului garanției în comparație cu prețul de vânzare vizează asigurarea unei lichidități suficiente a garanției în cazul vânzării sale forțate.
4. O instituție bancară trebuie să fie un participant obligatoriu la determinarea prețului garanției.
5. Prețul garanției poate fi determinat cu sau fără TVA. Pentru comoditate, este recomandabil să utilizați prețuri fără TVA, de la care, dacă este necesar, puteți trece cu ușurință la prețuri cu TVA.
Evaluarea proprietății poate fi efectuată utilizând următoarele metode:
1. Metoda costului venitului.
Conform acestei metode, prețul unei proprietăți este determinat ca valoarea posibilului venit (chirie, profit) pe care îl va primi proprietarul acestei proprietăți. Datorită faptului că valoarea imobilelor în acest caz este determinată prin valorificarea venitului estimat din aceasta, această metodă se numește și metoda venitului capitalizat.
La calcularea prețului unui articol folosind metoda costului venitului, se determină dacă venitul este pe viață sau temporar. Venitul pe viață este asigurat de obiecte care nu au o anumită perioadă de utilizare (de exemplu, teren). Veniturile temporare sunt generate de obiecte cu o anumită perioadă de utilizare (de exemplu, plantații de fructe perene).
Baza prețului unui obiect care aduce venituri pe viață este raportul dintre venitul anual posibil din obiect și rata de actualizare corespunzătoare (rata de capitalizare). Venitul posibil este venitul normal care poate fi obținut atunci când se utilizează bunul evaluat în scopul propus, după deducerea impozitelor și a altor posibile cheltuieli pe care beneficiarul venitului este obligat să le suporte în conformitate cu legislația în vigoare și cu acordurile legate de utilizarea bunului evaluat.
Rata de actualizare este definită ca fiind posibila rată a depozitului, redusă ținând seama de impozitul pe veniturile din depozite în conformitate cu legislația actuală și ajustată pentru a ține seama de soldul riscurilor asociate depunerii de fonduri și de utilizarea obiectului de evaluare în scopul propus. Pentru o justificare adecvată pot fi utilizate alte metode de determinare a ratei de actualizare.
Baza prețului unui obiect care aduce venituri temporare este actualizarea (calculul valorii actuale) a posibilului venit anual din obiect în timpul utilizării sale viitoare, precum și valoarea reziduală (lichidare) a obiectului, ținând seama de costurile lichidării.
2. Metoda valorii comparative (metoda comparării vânzărilor).
Conform acestei metode, valoarea unui obiect imobiliar este determinată pe baza comparației cu prețurile reale de piață pentru obiecte imobiliare similare cu un scop similar, care diferă între ele în funcție de anumite caracteristici. Astfel de semne pot fi atât interne (parcelele casnice pot diferi în ceea ce privește fertilitatea, starea ecologică, relief, configurație), cât și externe (prezența sau absența greutăților, condiții diferite pentru amplasarea, utilizarea sau vânzarea obiectelor). Dacă se aplică această metodă, sunt necesare ajustări adecvate la prețurile reale de piață.
3. Metoda de determinare a costului pe baza costurilor (metoda costului).
Conform acestei metode, valoarea proprietății este determinată luând în considerare costurile reale suportate de proprietarul proprietății pentru crearea sau achiziționarea acesteia, mai puțin amortizarea. Cheltuielile suportate de proprietar sunt documentate. În cazul în care proprietarul obiectului este obligat să țină evidența contabilă în conformitate cu legislația actuală, obiectul poate fi evaluat la valoarea reziduală a bilanțului, astfel cum se reflectă în situațiile financiare. Valoarea proprietății este indexată pentru inflație. O variantă a metodei de calculare a costurilor bazată pe costuri este o metodă care implică un evaluator care calculează costul posibil al creării unui obiect la prețuri curente, mai puțin amortizarea.
Trebuie remarcat faptul că metodele listate de evaluare a obiectelor imobiliare sunt utilizate în principal în combinație. Dar, în funcție de obiectul de evaluare selectat, acestea pot avea un statut diferit: unul este ales ca principal, iar celelalte - auxiliar. O excepție este situația în care estimarea este posibilă cu o singură metodă (Tabelul 8.2).
Tabelul 8.2. în evaluarea proprietății
Metoda costului venitului este principală atunci când se evaluează obiecte, a căror creare sau achiziție se realizează cu scopul de a obține profit (chirie). Astfel de obiecte includ întreprinderile și diviziunile lor structurale ca complexe de proprietate integrale; terenuri agricole destinate producției de produse comercializabile; alte terenuri profitabile; clădiri și structuri profitabile. În același timp, metoda costului venitului este singura metodă de evaluare a terenurilor profitabile în absența dovezilor și a informațiilor suficiente despre tranzacția lor. Alte metode de evaluare a obiectelor profitabile pot fi folosite ca obiecte auxiliare.
Metoda comparativă a costurilor este principala atunci când se evaluează obiecte care nu sunt folosite sau obiecte, a căror rentabilitate nu este decisivă. Astfel de obiecte includ case individuale și apartamente private; parcele de uz casnic; terenuri alocate pentru dezvoltarea rezidențială individuală; case de țară și parcele. În plus, metoda costului comparativ este singura metodă de evaluare a terenurilor fără teren. Poate fi folosit și ca ajutor în evaluarea obiectelor profitabile.
Metoda de calculare a costurilor bazată pe costuri poate fi utilizată pentru a evalua obiectele create de om ca primare (sau secundare). O excepție este evaluarea obiectelor create de om care nu sunt vii, în absența informațiilor despre tranzacția lor: în acest caz, metoda de calculare a costurilor bazată pe costuri este singura.
Dacă principala metodă de evaluare este metoda costului venitului, metoda auxiliară este utilizată metoda costului comparativ și, dacă nu este posibilă utilizarea acesteia, metoda bazată pe costuri pentru determinarea valorii. Dacă metoda principală de evaluare este cu metoda comparativă a costurilor, metoda de calculare a costurilor este utilizată ca metodă auxiliară.
În cazul unor abateri minore între estimări determinate prin diferite metode (abaterea estimării determinată de metoda auxiliară nu depășește 10% din estimarea determinată de cea principală), procedura de evaluare ulterioară este următoarea:
Dacă metoda principală este metoda costului venitului și valoarea monetară a obiectului, determinată prin această metodă, este mai mică decât estimarea determinată prin metoda auxiliară, se ia estimarea determinată prin metoda principală, iar dacă estimarea determinată prin metoda principală este mai mare, atunci media a două estimări,
Dacă metoda costului comparativ este metoda principală, se utilizează evaluarea determinată prin această metodă.
Dacă abaterile dintre estimări sunt mai mari de 10%, rezultatele estimărilor pentru ambele metode sunt supuse unei verificări suplimentare pentru validitatea lor.
Pe baza fiecăreia dintre aceste metode, sunt dezvoltate diverse metode de evaluare a imobilelor. La stabilirea prețului de vânzare, se ține seama de scopul viitor al obiectului (de exemplu, terenul estimativ este destinat producției de produse agricole sau este alocat pentru dezvoltarea locuințelor individuale). Prețurile de vânzare pot fi determinate ca fiind curente (la data evaluării) și prospective (determinate la o dată viitoare specificată).
În timpul analizei rezultatelor evaluării, trebuie să acordați atenție și faptului că aceste rezultate ar trebui să corespundă gamei de prețuri (chirie) pentru proprietăți similare din regiune. Informațiile privind prețurile imobilelor pot fi obținute din următoarele surse: consultări cu firme imobiliare; publicații imobiliare regionale și mass-media; licitații și licitații deschise; Internet și altele.
Instituțiile bancare nu folosesc întotdeauna serviciile unor companii independente de evaluare. În acest caz, evaluează singur elementul de securitate. Se știe că multe bănci au personal de evaluatori suficient de calificați. Crearea unui departament de evaluare a garanțiilor proprii al unei bănci are o serie de avantaje și dezavantaje. În special, beneficiile includ:
Este exclusă practic posibilitatea ca împrumutatul să influențeze rezultatul evaluării pentru a o supraestima;
Există o oportunitate pentru un avantaj competitiv față de alte bănci, deoarece la etapa de examinare a cererii, potențialul împrumutat nu suportă costul evaluării garanției;
În paralel cu evaluarea, angajații băncii pot determina lichiditatea garanției.
Printre dezavantaje ar trebui evidențiate:
Costurile menținerii unui departament de evaluare sunt, în majoritatea cazurilor, mai mari decât implicarea regulată a unei companii independente de evaluare;
Toate costurile de evaluare a garanției sunt suportate de instituția bancară. Practica bancară arată că nu toate activitățile bancare
instituțiile sunt mulțumite de cooperarea cu companiile de evaluare, iar rapoartele furnizate de evaluatori sunt, în majoritatea cazurilor, verificate de angajații băncii.
Atunci când băncile și companiile de evaluare interacționează, pot apărea următoarele probleme:
1. Decența evaluatorului.
Un potențial împrumutat (acesta este cel care, în majoritatea cazurilor, acționează ca client al evaluării) este interesat de maximizarea valorii de evaluare a proprietății sale. Instituția bancară nu este mulțumită de această abordare, deoarece, în caz de neplată a împrumutului, va trebui să achite pierderile prin vânzarea de garanții. Datorită supraestimării valorii garanției, valoarea împrumutului furnizat va fi mai mare decât valoarea reală a garanției, iar probabilitatea ca banca să își poată acoperi pierderile pentru un astfel de împrumut este mică.
Această problemă este cauzată de un conflict de interese între debitor și bancă, întrucât primul este interesat de suma maximă a împrumutului pentru garanția minimă, iar cea de-a doua constă în faptul că încasările din vânzarea garanțiilor acoperă datoria debitorului. Pentru a rezolva această problemă, instituția bancară trebuie să selecteze independent companiile de evaluare ale căror rapoarte pot avea încredere. În același timp, evaluatorii ar trebui să înțeleagă că clientul lor este o instituție bancară (deși debitorul plătește pentru serviciile de evaluare) și există posibilitatea de a o pierde ca client care furnizează comenzi pentru evaluare.
2. Competența evaluatorului.
Supraevaluarea valorii de evaluare poate indica, de asemenea, erori în activitățile evaluatorilor. Esența acestei probleme constă în nivelul profesional scăzut al evaluatorilor sau în atitudinea neglijentă față de munca lor. Această problemă poate fi rezolvată testând evaluatorii cu privire la adecvarea lor profesională. În același timp, este posibil să se creeze un cerc restrâns de companii de evaluare acreditate de bancă, care să fie verificat pentru profesionalismul angajaților.
3. Conținutul informațional al raportului de evaluare.
Motivul lipsei de informații în rapoartele companiilor de evaluare, de regulă, este participarea insuficientă a instituției bancare la stabilirea obiectivelor de evaluare. Băncile ar trebui să participe la încheierea unui acord de evaluare și vor putea defini și include în mod clar toate întrebările necesare pentru evaluarea costului subiectului furnizării sarcinilor de evaluare.
Astfel, printre principalele condiții pentru munca comună a băncii și a companiei de evaluare, ar trebui să evidențiem:
Necesitatea formării unui grup de companii de evaluare acreditate, pe care instituția bancară le va încredința evaluării garanțiilor. În același timp, este posibilă anunțarea unui concurs pentru selectarea unei companii de evaluare prin stabilirea anumitor criterii de selecție (de exemplu, experiență de muncă pe piață de cel puțin trei ani, prezența unor specialiști cu înaltă calificare). În procesul de alegere a unei companii de evaluare de către o bancă, trebuie acordată atenție calității evaluării, precum și costului serviciilor furnizate și rapidității furnizării acestora;
Necesitatea verificărilor periodice ale companiilor de evaluare acreditate pentru decență și competență;
Încheierea unui acord tripartit pentru evaluarea garanției, care ar trebui să prevadă toate cerințele necesare ale băncii pentru raportul de evaluare.
Așadar, înainte de a întocmi un contract de securitate și de a efectua procedura de acordare a unui împrumut, o organizație bancară trebuie să stabilească valoarea imobilului gajat și adecvarea acestei proprietăți la valoarea împrumutului acordat. În cazul în care valoarea garanției oferite de împrumutat este insuficientă, băncile pot solicita furnizarea de garanții suplimentare rambursare a creditului.
Nikolay Volhin Un capitol din cartea „Pledger. Totul despre gajurile bancare de la prima persoană "
Editura „Mann, Ivanov și Ferber”
Având în vedere reticența proprietarului mărfurilor de a plăti taxe sporite și sarcina serviciului vamal de a asigura plata taxelor asupra valorii reale a mărfurilor, se poate presupune că valoarea declarată în CCD este apropiată de valoarea de piață. Dacă ignorăm cazurile posibile de denaturare a valorii datorate corupției și fraudei, atunci CCD-ul ca sursă de informații poate fi utilizat de către serviciul de gaj. Cu toate acestea, atunci când se utilizează un CCD, trebuie avut în vedere faptul că valoarea în vamă poate include: remunerarea intermediarilor, costul ambalării / ambalării / asigurării, costurile de transport, taxele de licențiere.
Sursele de informații listate cu privire la valoarea de piață a proprietății pot fi utilizate de serviciul ipotecar sub rezerva restricțiilor de mai sus. Cea mai corectă sursă de informație este „sursele externe de informații”, adică oferte publice în mass-media. Posibilitatea ofertei online și a corectării prețurilor pe baza întregului grup de oferte sugerează că, în acest caz, valoarea generată va fi valoarea de piață. În acest caz, trebuie luate în considerare condițiile pentru formarea valorii.
Conditii de livrare
Atunci când evaluați proprietatea pe piața locală, este necesar să înțelegeți condițiile pentru formarea prețurilor anunțate de participanții la piață. Acesta poate fi prețul în condițiile auto-preluării de pe teritoriul fabricii din afara granițelor Federației Ruse sau prețul luând în considerare toate taxele și plățile la frontiera Federației Ruse sau prețul proprietății pe site-ul unui participant local de pe piață, luând în considerare livrarea către consumatorul final. Drepturile și obligațiile părților în temeiul contractului de vânzare în ceea ce privește termenii de livrare a proprietății la nivel internațional sunt stabilite în Incoterms 2010 (Incoterms 2010). Acestea sunt reguli internaționale recunoscute de autoritățile guvernamentale ca interpretarea celor mai aplicabili termeni în comerțul internațional. Cunoașterea termenilor de bază ai Incoterms 2010 va permite garanției să discute cu participanții la piață la același nivel.
Sistemul de prețuri
Dependența valorii de numărul de unități de proprietate este interpretată de participanții la piață în sistemul prețurilor cu ridicata și cu amănuntul. Ideea prețului proprietății, exprimată de participantul la piață, ar trebui analizată în funcție de faptul că este cu ridicata sau cu amănuntul. Dacă banca percepe executarea silită a gajului, costurile vânzării proprietății în exemplare separate și într-un singur lot vor fi diferite. Prin urmare, angajatorul trebuie să ia în considerare dependența costului unei singure copii de numărul de unități de proprietate din articolul din nomenclatură.
La intervievarea unei surse de informații, se pune problema, de asemenea, asupra disponibilității unui sistem de reduceri. În cazul dezvăluirii influenței sistemului de reduceri adoptat pe piață asupra subiectului evaluării, această dependență ar trebui luată în considerare și la calcularea costului.
Componente de cost
Prețul indicat de participanții la piață sau indicat în contractul de cumpărare și vânzare poate include nu numai prețul obiectului tranzacției propuse, ci și prețul serviciilor suplimentare, de exemplu, service post-garanție, asigurare, instruire a personalului, reparații, piese suplimentare etc. De aceea, în documentul motivelor drepturile de proprietate asupra obiectului gajului, nu doar costul este studiat, ci și compoziția proprietății și serviciilor date în caietul de sarcini al contractului. Atunci când percepe executarea silită, banca nu va putea vinde componenta de serviciu, prin urmare, nu o va lua în considerare în valoarea garanției.
Setul complet de mașini, echipamente, nave variază chiar și în cadrul aceleiași serii. Proprietarul poate actualiza independent echipamentul. Aceste îmbunătățiri nu sunt înregistrate în documentația tehnică, documentele fundamentale legale și în contractul de gaj. La evaluarea unei astfel de garanții, banca va proceda din configurația de bază.
Gaj vs. evaluator independent
Trecând la tehnologia de evaluare a garanțiilor, trebuie să discutăm diferența în munca și sarcinile unui evaluator independent și a garanției. Pentru a dezbate stereotipurile, voi indica imediat că majoritatea covârșitoare a colateralistilor sunt foști evaluatori independenți sau cel puțin oameni cu studii superioare în evaluare.
Principala diferență este în produsul final. Activitatea unui evaluator independent se încheie la stabilirea costului și pregătirea raportului de evaluare, în timp ce ciclul de lucru cu garanții se încheie la rambursarea produsului de împrumut. Este important pentru garanție ca delta valorii garanției la evaluarea inițială și în cazul vânzării sale forțate să fie minimă, confirmând astfel competența garanției.
Termenul pentru pregătirea unui aviz cu privire la evaluarea garanției de către gaj este de 2-4 zile lucrătoare. Acesta este un transportor bancar și nu are nicio diferență dacă colateralistul pregătește o opinie cu privire la evaluarea mai multor echipamente sau a unei fabrici de procesare a gazelor. În concluzie, garanția, pe lângă calculul costului, trebuie să furnizeze o analiză juridică a garanției, să determine riscurile asociate și lichiditatea garanției. Executorul judecătoresc pregătește 3-6 astfel de concluzii pe săptămână. Modelul operațiunii băncii cu propriul serviciu de garanții este mai profitabil din punct de vedere economic decât externalizarea evaluării garanției. Evaluatorii independenți sunt angajați de bănci pentru a evalua tipurile de garanție masive și standard (ipotecă), în cazul unor posibile litigii cu creditorul (evaluarea afacerii, evaluarea activelor aflate în dificultate) sau în cazurile în care evaluare independentă cerut de lege
În baza art. 8 din Legea federală „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” din 29 iulie 1998 nr. 135-FZ, „evaluarea obiectelor de evaluare este obligatorie în cazul în care în tranzacție sunt implicate obiecte de evaluare care sunt integral sau parțial Federația Rusă, subiecți ai Federației Ruse sau municipii, inclusiv:
- la stabilirea valorii obiectelor de evaluare aparținând Federației Ruse, entităților constitutive ale Federației Ruse sau municipalităților, în scopul privatizării lor, transferul către managementul încrederii sau leasing;
- atunci când se utilizează obiecte de evaluare aparținând Federației Ruse, entităților constitutive ale Federației Ruse sau municipalităților, ca obiect de gaj;
- la vânzare sau la altă înstrăinare a obiectelor de evaluare aparținând Federației Ruse, entităților constitutive ale Federației Ruse sau municipalităților;
- în cazul cesiunii de obligații de creanță aferente obiectelor de evaluare aparținând Federației Ruse, entităților constitutive ale Federației Ruse sau municipalităților;
- la transferul obiectelor de evaluare aparținând Federației Ruse, entităților constitutive ale Federației Ruse sau municipalităților, ca o contribuție la capitalul autorizat, fonduri ale persoanelor juridice, precum și în cazul unui litigiu cu privire la valoarea obiectului de evaluare, inclusiv:
- în timpul naționalizării proprietății;
- pentru împrumuturile ipotecare către persoane fizice și juridice în caz de litigii cu privire la valoarea subiectului ipotecii;
- la întocmirea contractelor de căsătorie și împărțirea bunurilor soților divorțați la cererea uneia dintre părți sau a ambelor părți în cazul unui litigiu cu privire la valoarea acestui bun;
- în cazul răscumpărării sau altor confiscări de bunuri de la proprietari pentru stat sau nevoile municipale;
- la evaluarea obiectelor de evaluare pentru a controla corectitudinea plății impozitelor în cazul unui litigiu cu privire la calculul bazei impozabile ”.
În plus, conform art. 70 FZ "Pe ipotecă" din 16 iulie 1998 nr. 102-FZ, atunci când se ipotecează complexul imobiliar al unei întreprinderi, este necesară o "opinie a unui auditor independent cu privire la compoziția și valoarea proprietății aparținând întreprinderii". În acest caz, este, de asemenea, posibil să se atragă un evaluator independent de către auditor pentru a evalua complexul imobiliar.
Abordările și metodele de evaluare a garanției utilizate de garanție se bazează pe legislația Federației Ruse în domeniul activităților de evaluare. În același timp, garanția, spre deosebire de evaluator, nu este obligată să evalueze garanția strict în cadrul stabilit de lege. Conform Ordinului Ministerului Dezvoltării Economice din Rusia "Cu privire la aprobarea standardului federal de evaluare" Concepte generale de evaluare, abordări de evaluare și cerințe pentru efectuarea evaluării (FSO nr. 1) "" din 20 iulie 2007 nr. 256, sunt utilizate trei abordări la evaluarea proprietății: profitabilă, comparativă și costisitoare.
Abordarea veniturilor - „un set de metode pentru evaluarea valorii elementului de evaluare, bazat pe determinarea venitului așteptat din utilizarea elementului de evaluare”. Termenul cheie aici este „așteptat”, adică presupus, prezis. Componenta probabilistică în evaluarea garanției ar trebui redusă la minimum. În condiții economice tipice, banca nu este interesată să extragă venituri din garanție în caz de executare silită, deoarece nu este o afacere de bază pentru aceasta. Prin urmare, abordarea veniturilor este utilizată de serviciul ipotecar ca auxiliar.
Nu este adecvat să se utilizeze abordarea veniturilor atunci când se evaluează tipurile simple de securitate: vehicule, vehicule autopropulsate, echipamente individuale, imobile rezidențiale. Serviciul de gaj folosește o abordare profitabilă atunci când evaluează garanțiile complexe: complexe de proprietăți, blocuri de acțiuni, interese de participare, proprietăți imobiliare profitabile.
Caz practic
O ilustrare bună care demonstrează diferența în percepția garanției și abordările evaluării acesteia de către un evaluator independent și de garanție este cazul autodromului. După cum ați ghicit, autodromul a fost oferit ca garanție pentru împrumutul solicitat. Platforma de conducere complet automatizată a simulat fidel conducerea în medii urbane reale. Absența concurenței a permis angajatorului să primească super-profituri din funcționarea autodromului. Opiniile gajistilor și evaluatorului cu privire la valoarea garanției au fost polare.
Un evaluator independent a aplicat o abordare a veniturilor. Calculul său s-a bazat pe veniturile angajatorului din formarea populației în abilități de conducere. Fără a intra în tehnica de calcul, să desemnăm nivelul valorii primite - 70 de milioane de ruble.
Serviciul de gaj și-a început evaluarea cu examinarea documentelor legale. Conform certificatului de proprietate, construcția unui „autodrom” a fost oferită ca garanție. Pașaportul tehnic al ITO preciza compoziția proprietății - un sit de asfalt. Întrebați-vă: „Ce anume se oferă ca gaj?” Fluxul de numerar utilizat de evaluator a fost generat de o persoană juridică care, pe lângă autodrom, a avut contracte pe termen lung cu școlile de șoferi din oraș. Cu toate acestea, participarea interesează entitate legală nu au fost oferite pentru cauțiune. Autodromul este echipat cu echipamente scumpe, dar nici garanția nu a inclus-o. Costul mediu al pistelor de curse neechipate pe baza unui studiu de oferte a fost de 5 milioane RUB. Costul obținut prin abordarea pieței a fost confirmat suplimentar în informațiile privind costurile construirii unui autodrom postate pe site-ul angajatorului.
Pentru a echilibra valoarea deltei, serviciul de gaj al băncii a propus să soluționeze suplimentar problema gajului 100% din acțiunile de participare și echipamentele autodromului.
Abordarea costurilor este „un set de metode pentru evaluarea valorii obiectului evaluat, bazat pe determinarea costurilor necesare reproducerii sau înlocuirii obiectului evaluat, luând în considerare deprecierea și perimarea”. În teoria evaluării, așa este, dar în practică, calculele care utilizează indicii UPVS (s) și KO-INVEST nu reflectă valoarea reală de piață a obiectelor colaterale.
Exemplu
Proprietarul terminalului depozitului solicită un împrumut. Terminal de depozit excelent. Primul grup de capital. Soluția de proiectare îndeplinește toate cerințele moderne. Costurile de construcție s-au ridicat la 100 de milioane RUB. Toate estimările sunt disponibile, cheltuielile sunt documentate. Rezultatele evaluării folosind abordarea costurilor confirmă costul estimat, din celelalte abordări din raportul de evaluare, un refuz justificat. Serviciul de gaj întocmește o concluzie negativă - valoarea de piață este determinată să fie aproape de zero. Accentul se pune pe amplasarea unui terminal de depozit, construit fără infrastructură la o distanță de sute de kilometri de autostrăzile federale.
Din întregul aparat de metode de abordare a costurilor, colateralistii folosesc metoda activelor nete atunci când evaluează blocurile de acțiuni și dobânzile de participare, în timp ce recalcularea elementelor din bilanț se realizează utilizând abordarea de piață.
Abordare comparativă - „un set de metode de evaluare a valorii obiectului evaluat, bazat pe o comparație a obiectului de evaluare cu obiecte - analogi ai obiectului de evaluare, pentru care există informații despre prețuri.
Un obiect - un analog al obiectului de evaluare în scopul evaluării este un obiect similar obiectului de evaluare în ceea ce privește principalele caracteristici economice, materiale, tehnice și alte caracteristici care determină valoarea acestuia. Abordarea comparativă și metodele incluse în aceasta sunt principalele instrumente utilizate de serviciul de garanții pentru evaluarea garanțiilor.
Un scurt rezumat al principiilor serviciului de gaj cu raportul privind evaluarea unui evaluator independent din tabel. 1
Tab. 1. Tehnică pentru lucrul cu rapoartele unor evaluatori independenți
| Studiat fără greș | Care sunt limitările atunci când se utilizează raportul de evaluare |
|---|---|
|
|
Componente ale lichidității garanției
O conversație între doi creditori:
- Ascultă, este imposibil să lucrezi cu aceste garanții. Toate proprietățile lor sunt nelichide.
- Nu, au lichid.
Ceea ce poți rupe cu mâinile și să-l vinzi lângă metrou este lichiditatea.
Termenul „lichiditate” în raport cu subiectul gajului caracterizează posibilitatea și rapiditatea vânzării proprietății în caz de executare silită. Domeniul problemei din concluziile garanției este clasificarea lichidității și explicarea motivelor categoriei atribuite. Rezumând practica, pot fi formulate următoarele componente ale lichidității:
- mărimea pieței, „tipică” a tranzacției, timpul de implementare;
- prezența barierelor administrative;
- caracteristici funcționale și limitări;
- semnificația socială a securității.
Pentru ușurința percepției, voi da exemple practice ale componentelor „lichidității”.
Capacitatea pieței, tranzacție „tipică”
Se analizează corespondența dintre volumul bunului gajat și condițiile tranzacțiilor standard de pe piață. Angajatorul studiază disponibilitatea pieței locale de a „absorbi” volumul de proprietăți oferite ca gaj. Se determină resursa de timp necesară pentru vânzarea volumului considerat de proprietate în condițiile pieței.
1. În sucursala Tomsk a băncii „T” vodca a fost oferită ca garanție. Ce ar putea fi mai lichid decât o sticlă de vodcă în Siberia? Nimic. Gajorul a gândit același lucru la întocmirea contractului de gaj. Când s-a făcut executarea silită, valoarea gajului a devenit clară. Era obligată să vândă compoziția de mărfuri a vodcii. Orașul nu a putut bea un astfel de volum de alcool în șase luni, chiar dacă toți locuitorii orașului, inclusiv bebelușii, au început să bea alcool. Regional timbru de accize iar marca comercială locală nu avea voie să vândă alcool în altă regiune.
Rezumat. Lichiditatea unei sticle de vodcă nu este egală cu lichiditatea unui amestec de produse cu vodcă limitată de accizele regionale și marca comercială.
2. Banca „O” a considerat gajul principalului atelier de producție al OJSC Prom-Tractor. Întreprinderea este unul dintre cei patru lideri mondiali în producția de echipamente pentru buldozere. Suprafața atelierului a depășit câteva zeci de mii de metri pătrați. m. Calculând valoarea de piață a magazinului, garanția regională a aplicat o abordare comparativă. O verificare a costului sediului central a relevat o supraevaluare de șase ori. S-a dovedit că gajul căuta analogi disponibili pe piață, adică clădiri de depozite cu o suprafață de câteva sute de metri pătrați. Costul atelierului a fost determinat după consultarea cu Ministerul Proprietăților din Republica Chuvashia.
Rezumat. O evaluare incorectă a conformității obiectului evaluat cu loturile standard de pe piață a afectat atât categoria de lichiditate, cât și valoarea obiectului colateral.
Prezența barierelor administrative
Scenariul de lucru cu o sursă de informații despre un angajament prevede o analiză a gradului de influență a guvernului pe piață pentru un obiect gajat (nivel federal, regional, municipal). Necesitatea de licențe, permise speciale, plata accizelor / taxelor și a altor plăți este verificată la implementarea garanției propuse. Limitarea lichidității poate fi necesitatea înregistrării proprietății la agențiile guvernamentale, certificare.
1. Un mare lanț de comerț cu amănuntul a solicitat un produs de împrumut către o bancă. Echipamentul a câteva sute de unități de numerar a fost propus ca garanție. Echipamentul este importat, nou. Sunt disponibile documente privind baza de proprietate, inclusiv confirmarea plății. La prima vedere, un angajament fără probleme. Examinarea gajului a relevat particularitatea cifrei de afaceri a acestui tip de proprietate pe piață. La efectuarea tranzacțiilor de cumpărare și vânzare cu echipamente, a fost obligat să scoată din impozit înregistrările fiscale și fiscale. Luând în considerare nevoia de service în „organizații specializate”, defalcări periodice ale unităților ECZL și ale imprimantelor termice, piața secundară a fost practic absentă. Este mai ușor să cumperi o mașină nouă.
Rezumat. Evaluarea garanțiilor fără analiza lichidității poate duce la o evaluare incorectă. Dacă ar fi blocat, banca ar fi obligată să vândă echipamente de casă la prețuri de dumping.
2. Un exemplu clasic de bariere administrative este proprietatea grupului de accize: produse petroliere, tutun, produse care conțin alcool.
Caracteristici funcționale și limitări
Proprietatea oferită pentru garanție poate fi limitată în cifra de afaceri pe piață din cauza limitărilor funcționale explicite sau implicite.
Sursa informației este adresată:
- caracteristici ale funcționării tehnice a obiectului gajat, restrângerea sferei de utilizare a acestuia și a segmentului potențialilor cumpărători;
- nevoia de servicii în organizații specializate;
- nivelul de complexitate al demontării / instalării, transportului.
1. Banca se gândea la posibilitatea de a acorda împrumuturi unei companii de cărbune. Posturile de radio Motorola au fost oferite ca garanție: sisteme radio individuale pentru mineri, stații radio de dispecerat și mobile. Echipament grozav, nou. Toate documentele care dovedesc proprietatea sunt disponibile.
Examinarea a relevat că posturile de radio funcționau la trei frecvențe. Două dintre benzile de frecvență disponibile funcțional din regiune au fost ocupate de o întreprindere rivală și servicii speciale. Ca urmare, un segment restrâns al pieței de potențiali cumpărători datorită unei limitări funcționale evidente.
2. La creditarea aeroportului „Tolmachevo” din Novosibirsk, echipamentele de inspecție au fost oferite ca garanție. Intervievarea participanților la piață a făcut posibilă stabilirea faptului că astfel de echipamente uzate nu vor fi cumpărate de aeroporturile mari, întrucât atunci când sunt furnizate de producătorul original, toată responsabilitatea în caz de urgență va fi asupra acestuia și la cumpărarea echipamentului uzat - la serviciul de securitate al aeroportului. Prin urmare, serviciile de securitate a aviației blochează informal tranzacțiile cu echipamentele de inspecție folosite. Aceasta este o limitare funcțională latentă care afectează lichiditatea garanției.
Proprietate semnificativă social
Se ia în considerare semnificația socială a obiectului gajat, posibilitatea executării silită fără riscuri reputaționale ale băncii.
1. Autostrada orașului Tula care deservea traficul de pasageri a fost creditată. Parcul autobuzelor urbane de călători a căzut pentru a oferi sprijin. Vehiculul este, în teorie, un depozit „transparent”. Angajatorul a pregătit o concluzie pozitivă. La etapa de coordonare cu șeful departamentului, a fost dezvăluită o eroare gravă. Operatorii de piață au fost intervievați doar din perspectiva unui potențial cumpărător. Nu s-a elaborat previziunea consecințelor în cazul necesității de a vinde proprietăți. Detalierea proiectului a stabilit că convoiul a dominat piața locală pentru transportul de călători și a oferit servicii categoriilor privilegiate de cetățeni: pensionari, școlari, studenți. În plus, practica de piață a exclus vânzarea flotei de vehicule evaluate pentru „bani reali”. Toți cumpărătorii potențiali ai numărului declarat de autobuze au considerat doar scheme de leasing.
2. O ilustrare a gajului de proprietate socială semnificativă poate fi:
- clădiri de cămin, inclusiv cele destinate personalului militar în rezervă;
- stații de epurare a apelor uzate din oraș;
- infrastructura de alimentare cu energie a așezărilor (linii electrice, echipamente pentru stații electrice, centrale termice);
- clădiri de spitale, grădinițe, școli;
- infrastructura de transport a așezărilor: troleibuze, tramvaie, camioane pentru gunoi, flote de autobuze urbane;
- clădiri din cogenerare, cogenerare etc.
O scurtă listă a obiectelor semnificative din punct de vedere social este dată în clauza 6 a art. 129 FZ "Cu privire la insolvență (faliment)" nr. 127-FZ din 26.10.2002.
Ca finalizare a secțiunii privind componentele lichidității, voi da două reguli pentru specialiștii care lucrează cu garanții:
- Concluzia despre oportunitatea gajului ar trebui formulată pe baza analizei element cu element a tuturor componentelor lichidității și nu pe baza percepției cotidiene asupra proprietății.
- Începeți proiectul cu întrebarea: „Cum voi vinde personal proprietatea pe care o iau în considerare acum?”
În general, există trei categorii de lichiditate: medie, satisfăcătoare și slabă. Termenul de implementare a gajului în primele două categorii poate fi în termen de 180 de zile, în a treia categorie depășește 180 de zile.
Bloc EKZL - un bloc de memorie cu o bandă electronică de control protejată. Este destinat fixării unor sume de bani în memoria casei de marcat.
Vă va dura aproximativ 7 minute să citiți acest articol.
Anterior am răspuns deja la întrebarea „Cum să obțineți un împrumut garantat?” - a vorbit despre procedura de obținere a creditelor garantate, luând în considerare tipurile de garanții și etapele de colectare a datoriilor.
Acest articol tratează valoarea garanției:
Rata dobânzii
de la 4,2% pe lună
Termen
2, 3, 4 ani
Cantitate
până la 1 milion de ruble.
Mașina rămâne la proprietar
Rata dobânzii
de la 2,5% pe lună
Termen
până la 1,5 ani
Cantitate
până la 500 de mii de ruble
Este posibil să rambursați împrumutul înainte de termen
Evaluarea valorii bunului gajat
Atunci când implică profesioniști în evaluarea garanției, o instituție financiară intenționează de obicei să primească un raport complet, care să indice parametrii specifici garanției și să justifice datele cu privire la valoarea acesteia. Creditorul are nevoie doar de concluziile unui expert. Dacă prețul evaluat nu corespunde parametrilor tranzacției, instituția financiară va refuza finanțarea. Un potențial împrumutat va trebui să caute alte garanții sau să reducă apetitul financiar prin reducerea mărimii împrumutului și a duratei împrumutului.
Etapele evaluării garanției:
- Studiul documentelor care confirmă categoric proprietatea unică sau comună asupra obiectului utilizat ca garanție.
- Studierea garanției, inclusiv verificarea stării sale actuale.
- Calculul valorii de piață a proprietății.
- Intocmirea unui raport asupra muncii prestate.
Cerințe suplimentare pentru activitățile de evaluare sunt prezentate în funcție de tipul de garanție. Expertul este obligat să studieze cu atenție întregul pachet de documente furnizate de împrumutat, precum și garanția în sine. Când vine vorba de imobiliare, electronice sau vehicule, se evaluează starea tehnică a proprietății. Uneori, produsele finite și diferite tipuri de materii prime sunt utilizate ca garanție, astfel încât împrumutatul trebuie să obțină în plus dreptul de a utiliza spațiile în care sunt depozitate astfel de obiecte. Astfel, evaluarea garanției include și verificarea documentelor.
Împrumutătorii încearcă să prezinte cele mai adecvate cerințe pentru garanții, prin urmare, evaluatorii în activitatea lor încep adesea de la solicitările instituțiilor financiare. Evaluarea durează de obicei de la o jumătate de oră la câteva săptămâni, în funcție de tipul de garanție. În cazul în care apar probleme în etapa de efectuare a unei astfel de lucrări, împrumutatul poate refuza cooperarea în continuare cu creditorul.
Încheierea unui contract de gaj
După etapa de evaluare, părțile continuă să încheie un contract. Conform unui astfel de document, împrumutatul transferă bunuri mobile sau imobile unei alte părți (creditor) pentru a oferi o garanție pentru returnarea câinelui. Procesul de garanție vă permite să accesați condiții îmbunătățite de creditare. Un împrumutat care garantează voluntar tranzacția poate solicita împrumuturi pe termen lung.
Contractul specifică:
- Tipul de proprietate gajat ca garanție.
- Valoarea estimată a obiectului utilizat ca garanție.
- Condiții pentru utilizarea garanției pentru rambursarea obligațiilor datoriei.
Lucrul folosit pentru a garanta tranzacția rămâne proprietatea debitorului. Creditorul obține acces la garanție numai dacă clientul încalcă acordul. Împrumutatului îi este interzis să vândă sau să dea obiectul gajat până la sfârșitul contractului de împrumut.
Procedura de colectare silită a datoriilor are loc numai în cazul încălcării deliberate de către client a termenilor tranzacției. În primul rând, garanția este confiscată și apoi scoasă la licitație de către creditor. Suma primită, care corespunde valorii estimate a proprietății sau depășește acest indicator, este utilizată pentru a achita datoria. Restul veniturilor din vânzarea proprietății și rambursarea împrumutului sunt returnate împrumutatului.
