Trimiteți-vă munca bună în baza de cunoștințe este simplu. Foloseste formularul de mai jos

Studenții, studenții absolvenți, tinerii oameni de știință care folosesc baza de cunoștințe în studiile și munca lor vă vor fi foarte recunoscători.

Găzduit la http://www.allbest.ru/

ADMINISTRAREA TERENULUI MUNICIPILOR

A.V. Rudnev

1 doctor în economie, conferențiar al Departamentului de Administrare Municipală

Academia de Stat de Management

lor. Sergo Ordzhonikidze

adnotare

Manualul discută mecanismul de formare a relațiilor funciare în municipii. Sunt prezentate conceptele și caracteristicile de bază ale terenului urban ca obiect de cercetare și management, mecanismele de formare a pieței funciare, metodele de evaluare a imobilului urban. Sunt analizate diferite abordări ale sistemului de control resursele funciare orașe, relații autorităţile municipale autorităților să implementeze reforma funciară. Sunt prezentate mecanismele de desfășurare a tranzacțiilor comerciale pe piața terenurilor urbane, elementele de bază ale utilizării terenurilor comerciale și datele privind impactul plăților pentru terenuri asupra bugetului orașelor și modalitățile de îmbunătățire a problemei luate în considerare.

Tutorial construit pe baza reglementărilor ruse actuale și conține material de bază privind gestionarea resurselor funciare din Moscova.

oras guvernamental teren municipalitate

• INTRODUCERE
• 1. TERENUL URBAN CA OBIECȚ DE CERCETARE ȘI MANAGEMENT
• 2. PROPRIETATE MUNICIPALA A TERENULUI URBAN
• 3. DEZVOLTAREA PIEȚEI PENTRU TERENUL URBAN
• LITERATURĂ
• INTRODUCERE
• Unul dintre elementele principale ale reformei funciare moderne este formarea relațiilor funciare în orașe. Reforma funciară schimbă fundamental sistemul funciar al țării - proprietatea exclusivă a statului asupra pământului a devenit un lucru din trecut, au apărut diverse forme de proprietate, terenul devine obiectul tranzacțiilor de drept civil, litigiile funciare sunt luate în considerare în tribunale.
• Activitățile utilizatorilor de terenuri din orașe și alte așezări, caracteristicile gestionării terenurilor municipale sunt de un interes indubitabil. Terenurile urbane sunt o resursă unică - o bază spațială pentru dezvoltarea urbanizării și amplasarea tuturor tipurilor de construcții, pe care se concentrează principala bogăție națională creată de munca umană. Legislația cuprinde toate terenurile situate în limita așezărilor, care este granița lor externă, până la terenurile menționate. Linia de decontare separă terenurile intravilane de alte terenuri.
• Astăzi, autoritățile locale acordă o mare importanță rolului din ce în ce mai mare al relațiilor funciare în complexul general de reforme economice și sistemul de management al proprietății municipale. Dotat cu anumite puteri în domeniul relaţiilor funciare, organelor administrația locală planificarea utilizării terenului, organizarea lucrărilor de gestionare a terenurilor, oficializarea drepturilor de proprietate asupra terenului, participarea la punerea în aplicare a controlului și, de asemenea, colectarea plăților pentru teren. Cu toate acestea, în țara noastră, plățile funciare în structura de ansamblu a veniturilor bugetului local constituie o parte nesemnificativă, deși în alte țări impozitele funciare sunt în mod tradițional una dintre principalele surse ale bugetului.
• Este binecunoscut faptul că realitatea și eficacitatea autoguvernării locale este determinată în primul rând de resursele materiale și financiare de care dispun. Lipsa resurselor financiare suficiente în bugetele orașelor obligă autoritățile orașului să îmbunătățească politica bugetară și fiscală. Și, în primul rând, aceasta este stabilirea plăților pentru utilizarea resurselor naturale și, în special, a plăților pentru terenul intravilan.
• Administrarea terenurilor orașelor pe stadiul prezent este legată, în primul rând, de definirea practică a dreptului de proprietate asupra terenurilor intravilane, delimitarea terenurilor orașelor aflate în proprietate municipală în funcție de nivelurile teritoriale de guvernare, îmbunătățirea sistemului de management al proprietății și complexul funciar al orasului, delimitarea functiilor de management imobiliar urban intre diferite ramuri ale guvernului, definirea unui standard diferentiat de plata pentru mediul urban, in functie de valoare de piață terenuri, evaluarea terenurilor urbane, dezvoltarea pieței terenurilor urbane și crearea infrastructurii pentru această piață.
• Totodată, pentru a înțelege problemele de azi și de mâine ale unui oraș modern, este necesară și o înțelegere clară a factorilor formatori de oraș ai fiecărei entități administrativ-teritoriale, a posibilităților de influențare a mijloacelor de management. și dreptul la starea de dezvoltare a orașului, a mediului său. mediul natural.
• Planificarea urbană, politica socială și bugetară a orașului, implementarea priorităților socio-economice ale dezvoltării urbane vor depinde de cât de rapid, eficient și cu succes vor fi rezolvate aceste probleme. Ca parte a manualului pentru studenții specialității 061000 „Stat și administrația municipală» oferă informații și idei generale despre activitățile utilizatorilor de terenuri din oraș, utilizarea rațională a terenurilor așezate și sistemul de management al terenurilor municipale, care completează cursul prelegerilor susținute de autor la Departamentul de Administrare Municipală.
• 1. TERENUL URBAN CA OBIECȚ DE CERCETARE ȘI MANAGEMENT
• Pământul este stratul de suprafață al scoarței terestre, inclusiv roca părinte goală, suprafața fundului rezervoarelor, solurile și alte elemente. Terenul asigură spațiul de bază și materiile prime necesare în toate tipurile de producție.
• Resurse funciare - terenuri care se află în limitele teritoriului statului, cu excepția mării teritoriale.
• Relații funciare - relații publice între autoritățile statului și autoguvernarea locală, persoane juridice, cetățeni cu privire la proprietatea, folosirea și înstrăinarea terenurilor, precum și controlat de guvern resursele funciare.
• Un teren este o parte a suprafeței pământului care are o limită fixă, o zonă, o locație, statut juridicși alte caracteristici reflectate în cadastrul funciar de stat și în documente înregistrare de stat drepturi asupra pământului.
• Limita terenului este fixată pe planuri și scoasă în natură. Suprafața terenului este determinată după îndepărtarea limitei în natură. Statutul juridic al unui teren include scopul propus, utilizarea permisă și forma de posesie legală.
• Proprietarii unui teren - denumirea generală a persoanelor care au dreptul de proprietate asupra unui teren de utilizare permanentă (nelimitată), posesie moștenită pe viață, închirierea unui teren.
• Gospodărirea funciară este un sistem de măsuri de stat care vizează reglementarea relațiilor funciare, contabilizarea și evaluarea resurselor funciare, organizarea utilizării și protecția terenurilor, întocmirea planurilor de amenajare a terenurilor teritoriale și în fermă.

Monitorizarea terenurilor este un sistem de observații (supravegheri, anchete și anchete) ale stării terenurilor, evaluări ale acestor modificări, prognozare și elaborare de recomandări pentru prevenirea și eliminarea consecințelor proceselor negative, precum și un sistem suport informativ menținerea cadastrului funciar de stat, utilizarea terenurilor, gospodărirea terenurilor, controlul statului pentru folosirea și protecția terenului, alte funcții de administrare de stat și locale a resurselor funciare.

Pământul prezintă diverse funcții care îi determină relația cu omul. Ca obiect natural care există independent de voința omului, pământul îndeplinește o funcție ecologică; ca loc și condiție a vieții umane – socială; ca teritoriu al statului, limita spațială a puterii de stat – politică; ca obiect al managementului -- o funcţie economică.

Clasificarea funcțiilor și calităților pământului este prezentată în fig. 1. Având funcții atât de diverse și extinse, pământul a făcut obiectul unei atenții și unui studiu atent de-a lungul istoriei omenirii, deoarece el este baza existenței omenirii.

Cercetările au fost efectuate în diverse discipline științifice, inclusiv geografie, jurisprudență, sociologie și economie. În fiecare disciplină științifică, pământul este studiat în moduri diferite, așa că există diverse definiții ale conceptului însuși al pământului.

Prin urmare, formarea relațiilor funciare în orașe ar trebui să se bazeze pe înțelegerea tuturor conceptelor, doar aceasta va crea o bază și cunoștințe de bază pentru o gestionare eficientă a terenurilor.

Conceptul geografic al pământului formează în multe feluri baza cunoștințelor despre pământ, care este necesară în studiul acestei probleme. Terenul poate fi folosit în mai multe scopuri - agricultură, comerț, industrie, locuințe, recreere etc.

Deciziile specifice privind utilizarea terenurilor sunt determinate de clima, topografia și distribuția resurselor naturale, prezența centrelor de populație și condițiile de dezvoltare a regiunii, elementele de tehnologie și cultură. Gradul de impact al fiecărui element variază în funcție de locația geografică. Și astfel subiectul cercetării geografice este important pentru reglementarea funciară.

Esența conceptului juridic al terenului ca obiect al proprietății imobiliare este determinată de faptul că trecerea în etapa actuală la eliminarea monopolului proprietății de stat asupra terenului a schimbat semnificativ natura și conținutul relațiilor funciare. Ca urmare a instituirii pluralității de forme de proprietate asupra terenului și includerii terenului ca obiect imobiliar în sistemul rulajului pieței prin cumpărare și vânzare, gaj, moștenire, închiriere, relații funciare dobândite. caracter de proprietate. Lucrurile imobile includ terenuri, terenuri de subsol, corpuri de apă separate și tot ceea ce este ferm legat de pământ, adică obiecte care nu pot fi mutate fără deteriorarea disproporționată a scopului lor.

În timp ce caracteristicile fizice și constrângerile legale au o influență mai mare asupra modelelor de utilizare a terenurilor, un număr tot mai mare de grupuri sociale manifestă interes pentru modul în care este utilizat pământul și modul în care sunt distribuite drepturile.

Mulți oameni doresc să păstreze frumusețea curată a pământului și să pună în prim plan aspectele de mediu ale utilizării terenului - un concept social, alții consideră pământul în primul rând ca o marfă importantă de piață și se străduiesc să-l folosească intens - conceptul economic al pământului .

Combinația de interese ale acestor grupuri și reglementarea lor este determinată de guvern și autoritățile locale.

Existând ca obiect natural fără impact uman, pământul ca mijloc de producție are o serie de calități.

Fertilitatea este cea mai importantă trăsătură distinctivă a pământului, ceea ce îi permite să acționeze ca principal mijloc de producție în agricultură, silvicultură și grădinărit. Fertilitatea determină în mare măsură valoarea de utilizare a pământului, utilitatea și capacitatea acestuia, combinată cu forța de muncă, de a fi o sursă de producție.

Spre deosebire de alte mijloace de producție, care se uzează în timpul utilizării, își reduc caracteristici benefice, ies din circulația economică, capacitatea naturală de producție a pământului nu scade, ci crește odată cu folosirea adecvată și rațională.

În timp ce alte mijloace de producție pot fi create în cantitățile și dimensiunile necesare, suprafața pământului nu poate fi extinsă. Aflând ce separă pământul de alte obiecte materiale, constatăm că principala proprietate a pământului este aria sa. Limitarea spațială a terenului, ca proprietate obiectivă, nu înseamnă limitarea forțelor sale productive, ci doar necesitatea și posibilitatea utilizării terenului în acele limite spațiale care sunt determinate de natură. Valoarea fixă ​​a terenului îi limitează oferta, ceea ce dă naștere rentei terenului.

Strâns legată de limitarea spațială a pământului este o trăsătură precum constanța locației sale, de exemplu. necesitatea folosirii terenului unde se afla. Amplasarea terenului, la rândul său, determină factori economici, sociali, administrativi și fizici.

Trăsătura esențială a pământului este indispensabilitatea lui, adică. imposibilitatea de a folosi în schimb orice alt mijloc de producţie. Neînlocuibilitatea terenului creează o necesitate obiectivă de creștere a nivelului de intensitate a utilizării terenului prin investirea unor costuri suplimentare.

Loturile de teren și drepturile asupra acestora, precum și obiectele strâns legate de terenuri (sol, corpuri de apă închise, păduri, plantații perene, clădiri, structuri, structuri și altele) sunt în circulație inseparabil, dacă legea nu prevede altfel. Terenul poate fi divizibil și indivizibil:

un teren este recunoscut ca fiind divizibil, care, fără a-și modifica scopul și utilizarea prevăzută, poate fi împărțit în părți, fiecare dintre acestea putând forma o parcelă independentă;

o parcelă indivizibilă, care, în funcție de scopul propus și economic și de utilizarea permisă, nu poate fi împărțită în terenuri independente.

Legislația funciară, în conformitate cu scopul lor, toate terenurile Federația Rusăîmpărțit în șapte categorii:

Pamant agricol;

Terenuri de așezări (orașe și alte așezări);

Terenuri de industrie, transport, comunicații, radiodifuziune, televiziune, informatică, suport spațial, energie, apărare etc.;

Terenuri ale teritoriilor special protejate (conservarea naturii, fondul rezervației naturale, îmbunătățirea sănătății, scopuri recreative și istorice și culturale);

Terenuri fond forestier;

Terenuri fond de apă;

Rezervă teren.

Tutorialul va trata doar probleme legate de utilizarea terenului urban.

Terenul urban nu este doar un teritoriu, un spațiu care servește drept locație instalații industriale, dezvoltarea forţelor productive ale societăţii; este un mediu natural menit să creeze condiţii favorabile existenţei şi dezvoltării societăţii. Legislația se referă la terenuri intravilane toate terenurile situate în limitele așezărilor urbane, care este granița lor externă.

Linia așezărilor urbane separă terenurile orașelor de alte terenuri. Stabilirea și modificarea limitelor așezărilor este determinată, pe baza documentației aprobate de planificare urbană și de gestionare a terenurilor, de legile entităților constitutive ale Federației Ruse.

Terenurile urbane formează o compoziție complexă, care include terenuri:

clădiri rezidențiale și publice ocupate de clădiri, structuri și structuri rezidențiale, culturale, administrative, religioase și de altă natură și destinate acestor scopuri; public, ocupat de piețe, străzi, pasaje, drumuri, terasamente, parcuri, piețe, bulevarde, plaje și alte obiecte și destinate satisfacerii nevoilor publice ale populației;

dezvoltarea depozitelor industriale, comerciale și municipale;

transport, comunicații, utilități, ocupate de clădiri și structuri de cale ferată, auto, fluvială și alte tipuri de transport, autostrăzi de infrastructură inginerească și comunicații;

teritorii special protejate și obiecte din rezervație naturală, de îmbunătățire a sănătății, în scop recreațional și istoric și cultural, ocupate de monumente ale naturii, parcuri, grădini, precum și monumente istorice și culturale, rezervații muzeale, moșii muzeale;

corpuri de apă ocupate de corpuri de apă închise și de suprafață, zone de apă, zone de protecție a apei;

utilizare agricolă, ocupată de terenuri agricole, precum și clădiri și structuri care servesc nevoilor producției agricole.

O parte semnificativă a teritoriului orașului este ocupată de clădiri rezidențiale, facilități culturale, adică clădiri rezidențiale și publice. Autoritățile de locuințe ale municipalităților și proprietarii privați sunt obligate să întrețină teritorii învecinate, strazile si aleile in ordinea si curatenia, intretinerea spatiilor verzi. Dacă terenul este ocupat de clădiri rezidențiale departamentale, atunci funcțiile corespunzătoare ca subiecte de utilizare a terenului sunt îndeplinite de întreprinderi și organizații - proprietarii de case.

Utilizatorii siturilor de dezvoltare urbană destinate industriei sunt întreprinderile de stat, municipale, private și organizațiile publice. În jurul fiecărei întreprinderi se stabilește o zonă de protecție sanitară; lățimea sa depinde de gradul de nocivitate al producției. Terenurile acestei zone nu sunt transferate întreprinderilor, ci sunt amenajate și amenajate pe cheltuiala întreprinderii.

Terenul comun, de regulă, este în proprietate municipală, care este administrat de comitetele funciare, comitetele de cultură, serviciile comunale, administrațiile parcurilor etc.

Terenurile ocupate de păduri urbane, rezervoare și obiecte din teritorii special protejate îndeplinesc o funcție sanitară și igienă, îmbunătățesc microclimatul și protejează bunăstarea ecologică a orașului.

Terenurile agricole includ terenuri mici din interiorul orașului, care, dacă este necesar, pentru extinderea dezvoltării urbane sunt retrase din circulație.

Terenul intravilan ca proprietate generatoare de venit are o serie de caracteristici speciale:

1. Creștere potențială a prețului terenului. Schimbările în sistemul de utilizare a terenurilor, migrația populației, raritatea relativă a parcelelor, urbanizarea teritoriului, procesele inflaționiste și alți factori cresc prețul terenului urban.

2. Fluxuri de numerar inegale. Investițiile în imobiliare necesită costuri inegale, de la fluxuri de numerar negative în timpul achiziției de teren și construirea unei facilități până la cele pozitive în timpul exploatării și vânzării.

3. Risc și incertitudine. Deoarece terenul este imobil fizic, investițiile în acesta sunt supuse unei game mai largi de riscuri decât alte investiții. Terenul are lichiditate scăzută.

4. Condiții flexibile de finanțare și politică fiscală specială.

5. Piețe stratificate. Piețele imobiliare sunt înguste, locale, segmentate și personalizate.

Odată cu aprofundarea relaţiilor de piaţă în Rusia modernă pământul devine treptat o marfă - un obiect al cifrei de afaceri economice, adică aproape orice bucată de pământ poate trece mai devreme sau mai târziu unui nou proprietar, iar fiecare bucată are propria valoare și preț.

Valoarea este banii sau echivalentul în numerar pe care un cumpărător este dispus să îl schimbe pentru un articol sau obiect și este o măsură a cât ar fi dispus să plătească un cumpărător ipotetic pentru proprietatea evaluată. Exista multe tipuri de valoare, acestea sunt necesare datorita diverselor nevoi si functii (credit, asigurare, investitie, inchiriere etc.). În general, însă, valoarea poate fi împărțită în două mari categorii: valoarea de piață și valoarea consumatorului.

Valoarea de piață reprezintă prețul de vânzare cel mai probabil al unei proprietăți care va predomina pe o piață liberă, deschisă și competitivă bazată pe cerere și ofertă. Se mai numește uneori și valoare obiectivă sau valoare în schimb.

Valoarea de consum (subiectivă, investiție) reflectă prețul unui obiect destinat unui anumit utilizator.

În multe țări ale lumii, terenurile neagricole sunt evaluate în scopuri fiscale la prețul lor de piață, iar terenurile agricole sunt evaluate la prețul lor de consum. Pe baza prețului de piață al terenului, se formează o scară de valori, care este utilizată în impozitarea proprietății terenurilor. Cele mai importante componente ale valorii de piata sunt: ​​utilitatea obiectului; cererea și deficitul; posibilitatea transferului de drepturi; gradul de lichiditate.

Costul terenului nu este ceva dat, inerent în sine, depinde de o combinație de factori și fenomene socio-economice. Factorii clasici care afectează valoarea terenului și sunt utilizați în evaluarea terenurilor pot fi împărțiți în patru categorii: economici, sociali; juridice, administrative sau politice; fizice, legate de localizare (Fig. 2).

Acești factori nu pot fi separați unul de celălalt, sunt direct interconectați și reprezintă principala sursă de material în evaluarea terenului și formarea valorii.

Fundamentul teoretic al procesului de evaluare este un singur set de principii de evaluare, care pot fi grupate în următoarele patru grupe:

1. Principii bazate pe opiniile utilizatorului.

2. Principii legate de teren, cladiri si structuri.

3. Principii legate de mediul de piata.

4. Principiul celei mai bune și mai eficiente utilizare.

Aceste principii sunt interdependente și pot fi utilizate simultan. Principiile bazate pe percepțiile utilizatorilor includ utilitatea, substituția și așteptările.

Utilitatea este capacitatea terenului unui teren de a satisface nevoile utilizatorului într-o anumită locație și pentru o anumită perioadă de timp. Principiul substituirii prevede ca valoarea maxima a terenului este determinata de cel mai mic pret sau valoarea la care poate fi achizitionata o alta bucata de teren de utilitate echivalenta. Acest principiu stă la baza celor trei abordări tradiționale ale prețului utilizate în procesul de evaluare: compararea veniturilor, costurilor și vânzărilor.

Anticiparea este stabilirea valorii actuale a veniturilor sau a altor beneficii care pot fi primite în viitor din proprietatea asupra terenului. Două concepte sunt asociate acestui principiu: valoarea în timp a banilor și reducerea. Principiile legate de teren, clădiri și structuri includ: productivitatea reziduală, contribuția, randamentele în creștere și în scădere, echilibrul, dimensiunea economică și împărțirea economică.

Productivitatea reziduală este venitul net atribuit terenului după ce costurile muncii și capitalului au fost plătite.

Contribuția este suma cu care prețul unui teren sau venitul net din acesta crește sau scade din cauza prezenței sau absenței oricărui factor suplimentar de producție.

Principiul creșterii și scăderii veniturilor prevede că, pe măsură ce resursele se adaugă la principalii factori de producție, veniturile nete vor crește într-un ritm crescător până în punctul în care veniturile totale, deși în creștere, sunt deja încetinite. Această încetinire are loc până când costul incremental devine mai mic decât costul resurselor adăugate.

Definirea echilibrului: orice tip de utilizare a terenului corespunde sumelor optime ale diverșilor factori de producție, a căror combinație realizează prețul maxim al terenului.

Dimensiunea economică este cantitatea de teren necesară pentru a atinge scara optimă de utilizare a terenului în funcție de condițiile pieței într-o anumită locație. O divizare economică are loc atunci când drepturile asupra proprietății imobile pot fi împărțite în două sau mai multe interese de proprietate, rezultând o creștere a prețului total al obiectului.

Principiile legate de mediul de piață includ: dependența, conformitatea, cererea și oferta, concurența și schimbarea.

Fluxurile de venituri depind mai mult de modul în care locația este legată de piața utilizatorului. De exemplu, întreruperea comunicațiilor din cauza construcției unei autostrăzi sau din cauza unui concurent care, datorită locației sale, poate „intercepta” potențiali clienți, poate reduce serios veniturile. Astfel, valoarea unui teren este supusă influenței și afectează ea însăși natura și amploarea valorii altor obiecte din zona în care se află.

Principiul potrivirii -- măsura în care stilul arhitectural și nivelurile de facilități oferite de dezvoltarea terenului îndeplinesc nevoile și așteptările pieței.

Principiul cererii și ofertei este piatra de temelie în teoria evaluării. Interacțiunea factorilor cererii și ofertei determină valoarea de piață a unei proprietăți, care, la rândul ei, se reflectă în prețurile pieței.

O importanță deosebită sunt cererea și oferta în evaluarea terenurilor, deoarece oferta sa, în esență, este o valoare fixă. Aceasta înseamnă că prețurile terenurilor din orașe vor fi determinate de factori de cerere, cum ar fi densitatea populației și ratele de creștere economică, nivelul de ocupare și venituri, sistemul local de transport etc.

O modificare în creștere a ratelor de închiriere va duce la un exces al ofertei de teren față de cerere. În astfel de condiții, terenul nu va fi solicitat și va fi o scădere a chiriei. Dacă nivelul ratelor scade, atunci cererea de teren va depăși poziția neschimbată și va exista o creștere a chiriei.

Atunci când profitul de pe piață depășește nivelul necesar pentru plata factorilor de producție, piața funciară devine mai competitivă. Concurența rezonabilă stimulează afacerile, dar când există prea multă concurență, distruge profiturile normale ale afacerilor și se acumulează profituri speculative, necâștigate din poziția unică a pământului, care trebuie utilizate în cadrul întregii societăți.

Principiul schimbării, ca și principiul așteptării, relevă necesitatea determinării valorii de piață în scopuri fiscale la o anumită dată, întrucât teritoriile se confruntă cu perioade în patru faze de dezvoltare - creștere - stabilitate - declin - reînnoire. Aceste schimbări sunt în desfășurare, iar valoarea de piață este determinată de dinamica factorilor economici, politici și demografici din zonă. Deoarece oferta de teren este fixă, valoarea acestuia depinde în mare măsură de fluctuațiile acestor factori de piață.

Analizând principalele abordări ale evaluării terenului urban, trebuie remarcat faptul că știința și practica economică au dezvoltat și folosesc trei abordări principale:

compararea vânzărilor de terenuri;

metoda costisitoare;

metoda de capitalizare a venitului.

Principala metodă de evaluare a terenurilor este metoda comparației vânzărilor. Această metodă folosește ca bază pentru analiza ulterioară prețurile de vânzare ale terenurilor similare cu cele evaluate prin caracteristici esențiale.

Se presupune că prețul pentru care a fost vândut terenul reflectă echilibrul dintre cerere și ofertă, iar dacă condițiile de pe piața imobiliară nu s-au schimbat semnificativ, atunci un teren cu caracteristici similare poate fi evaluat la același nivel. Metoda se bazează pe principiul substituției, un cumpărător rațional nu va plăti mai mult pentru un teren decât îl va costa un alt teren similar cu proprietăți utile similare. Procedura metodei este următoarea:

identificarea vânzărilor efective de teren pe piața relevantă;

verificarea informațiilor despre tranzacții că tranzacțiile nu sunt forțate și toate părțile au acționat rațional din punct de vedere economic;

efectuarea de ajustări pentru diferențele dintre site-ul evaluat și fiecare sit comparabil (dimensiune, locație, forma și adâncimea sitului, topografie etc.).

În practică, prin această metodă sunt utilizate mai multe metode de evaluare a terenurilor, aceasta este recepția unității de comparație și recepția parcelei de bază, standard. Când parcelele sunt analizate pe baza costului real al unității de comparație (hectar, metru pătrat etc.) și a unei parcele de bază reale sau ipotetice. Valoarea medie este determinată prin calcularea prețului mediu sau mediu de vânzare per unitate de comparație. Abaterile medii ridicate între zone indică faptul că ar putea fi necesare îmbunătățiri suplimentare pe baza informațiilor despre piață și a realității. De îndată ce costul unității de comparație este determinat pentru fiecare zonă, rafinarea se face la nivelul terenurilor individuale.

Definiția optimă a valorii unității de comparație este terenul trimestrului. Această abordare permite cea mai mare parte a variației în interiorul zonei, iar parcelele mai mici sunt ajustate doar marginal pentru dimensiune, dar sunt relativ similare în alte privințe.

Când nu există suficiente informații pentru a aplica metoda comparației vânzărilor, se folosesc alte metode.

O astfel de metodă este metoda extracției, cunoscută și ca metoda de evaluare a terenului la valoare reziduală. Costul de dezvoltare, preluat din modelul de cost, se scade din prețul de vânzare al suprafeței dezvoltate, care dă valoarea reziduală estimată a terenului. Această metodă oferă cifre mai precise pentru terenurile cu structuri relativ noi, pentru care este ușor de determinat costul ridicării unei noi structuri de utilitate și amortizare egale.

Multe firme imobiliare din Rusia folosesc metoda reziduurilor de teren atunci când evaluează terenurile urbane. Evaluatorii folosesc profitabilitatea proprietății în locul costului total al suprafeței construite. Prin urmare, aplicarea acestei metode este posibilă atunci când se cunosc costul structurii pe șantier, profitabilitatea adusă de obiect și durata de viață a structurii. Metoda este aplicabilă la evaluarea parcelelor vacante și a terenurilor cu noi facilități generatoare de venit. Venitul rezidual pentru teren este suma rămasă după îndeplinirea cerințelor de venit cunoscute ale structurii, care este apoi valorificată pentru a evalua valoarea terenului. Această metodă nu poate fi utilizată pentru a estima valoarea terenului în mod direct, ci doar ca informație pentru alte metode.

Una dintre principalele metode de evaluare imobiliară este metoda costului.

Metoda costului este altfel numită metoda de însumare a costurilor, care este mai în concordanță cu conținutul său. Această metodă se bazează pe principiul productivității incrementale. Abordarea costurilor poate oferi o estimare a valorii generatoare de venit a unei proprietăți. Această metodă este cea mai potrivită pentru a determina fezabilitatea construcției noi, cea mai bună și mai eficientă utilizare a terenului, în analiza renovării, în evaluarea asigurării de risc, impozitarea proprietății și în alte scopuri. Cu abordarea costului, costul reproducerii este mai întâi estimat, iar apoi amortizarea estimată este scăzută din suma primită. Principalele dezavantaje ale acestei abordări în evaluarea obiectelor imobiliare sunt, în primul rând, imposibilitatea separării clădirilor și structurilor de teren; în al doilea rând, imposibilitatea construirii unei clădiri noi, deja uzate. Metoda trebuie aplicată cu mare grijă și poate fi folosită numai în cazuri excepționale de evaluare a terenului inseparabil de îmbunătățirile aduse acestuia.

Practica modernă a evaluării imobiliare folosește și metoda capitalizării veniturilor. Metoda de capitalizare a venitului presupune estimarea venitului (chiria terenului) pe care o proprietate il aduce si valorificarea acestuia in pretul proprietatii la momentul evaluarii. Se presupune că potențialul proprietar al terenului se așteaptă să primească un flux de venituri din exploatarea acestuia, în timp ce opțiunile alternative de investire a capitalului sunt în mod necesar luate în considerare.

Metoda se bazează pe un raport simplu: costul unui teren este egal cu raportul dintre veniturile primite din exploatarea sa și rata de capitalizare:

unde V este costul terenului; I -- venituri din exploatarea terenului (chirie); R -- rata de capitalizare.

Rata de capitalizare este luată în același mod ca și ratele pe care le primesc investitorii pentru a plasa capital cu același grad de risc. Deoarece această metodă presupune estimarea fluxului de venit pe mai mulți ani (de la 1 la n), este necesară actualizarea acestui flux de numerar. Atunci valoarea terenului va fi determinată de:

V = I1 / (1 + R) + I2 / (1 + R)2 + . . . + In / (1 + R)n . (2)

Folosind această metodă, este dificil să se determine în viitor valoarea reală a terenurilor urbane, care va afecta în consecință chiria terenului pentru închirierea pe termen lung. Cu toate acestea, datorită creșterii populației și dezvoltării infrastructurii, prețul unui teren va crește, astfel încât chiria terenului este de obicei puțin mai mare decât valoarea anuală a terenului la începutul termenului de închiriere și mult mai mică decât este la sfârșitul anului. acest termen. Metoda de valorificare a veniturilor este cea mai promițătoare pentru evaluarea terenurilor intravilane.

Legislația funciară a Federației Ruse prevede următorul mecanism de evaluare a terenurilor:

1. Pentru evaluarea terenurilor se formează comisii de evaluare, care includ experți de stat și independenți cu licențe corespunzătoare. Președintele și membrii comisiei de evaluare trebuie să fie competenți și cu experiență în evaluarea terenurilor și a imobilelor aferente.

2. Comisia de evaluare întocmește un aviz cu privire la prețul terenurilor intravilane și neconstruite, precum și asupra drepturilor asupra unui teren, dacă aceste informații sunt solicitate de proprietari, proprietari, utilizatori ai terenurilor, autoritatile competente, instantele si alte persoane. Proprietarii, utilizatorii terenurilor furnizează comisiei de evaluare documentele și informațiile necesare pentru evaluare.

3. Prețurile pieței servesc drept bază pentru determinarea prețului anumitor terenuri. Pentru a stabili prețul, se utilizează o evaluare comparativă prin analogie cu un teren cunoscut sau o evaluare bazată pe rentabilitatea unui teren.

4. Comisia de evaluare menține și colectează informații privind prețurile terenurilor și obiectelor imobiliare aferente pe baza contractelor de cumpărare și vânzare primite de autoritățile de înregistrare de stat a drepturilor asupra unui teren.

Informațiile primite sunt acumulate în banca de date și puse pe hartă. Conform acestor date, prețul mediu teritorial al terenurilor se determină anual.

Comisia întocmește o culegere a prețurilor medii teritoriale pentru terenurile, care se depune la inspectoratul fiscal în scopul controlului fiscal și se publică pentru informarea populației.

5. În cazul vânzării unui teren la un preț mai mare, veniturile încasate peste prețul mediu teritorial al terenului vor merge la bugetul aferent.

Analiza a arătat că zona urbană ar trebui considerată ca o resursă și spațiu factorial interconectat, interdependent, iar utilizarea terenului ar trebui să se bazeze pe o evaluare economică cuprinzătoare, care să permită o utilizare mai eficientă a resurselor teritoriale.

2. PROPRIETATE MUNICIPALA A TERENULUI URBAN

Începutul reformei funciare în Rusia a fost stabilit încă din 1990 de legislația federală (adoptarea legii „Cu privire la proprietatea în URSS” și „Fundamentele legislației URSS și ale republicilor Uniunii pe pământ”), o implementare mai radicală. a reformei funciare și o schimbare radicală a relațiilor funciare a avut loc odată cu adoptarea Legii RSFSR „Cu privire la reforma funciară” și a Codului funciar al RSFSR 1991

Codul Funciar a desființat monopolul proprietății exclusive de stat asupra terenurilor și a instituit diferite forme de proprietate asupra pământului, inclusiv proprietatea privată. Odată cu adoptarea Decretului președintelui Federației Ruse „Cu privire la reglementarea relațiilor funciare și dezvoltarea reformei agrare în Rusia” din 27 octombrie 1993, s-a deschis o nouă etapă în reforma funciară. În interesul îmbunătățirii în continuare a relațiilor funciare într-o economie de piață, cetățenilor și persoanelor juridice - proprietarii de terenuri - li s-a acordat dreptul de a face tranzacții de drept civil cu terenuri, i.e. vinde, moștenește, donează, gaj, închiriază etc., precum și transferă un teren sau o parte din acesta ca contribuții la fondurile statutare societățile pe acțiuni parteneriate, inclusiv cele cu investiții străine. Statul a garantat inviolabilitatea și protecția proprietății private asupra pământului, precum și protecția drepturilor proprietarilor de pământ atunci când aceștia făceau tranzacții cu pământ.

De asemenea, Constituția Federației Ruse a confirmat că terenurile și alte resurse naturale pot fi în proprietate privată, de stat, municipală și alte forme de proprietate. Deținerea, utilizarea și eliminarea terenurilor și a altor resurse naturale se realizează în mod liber de către proprietarii acestora. Dreptul de proprietate este dreptul unui anumit subiect de a folosi obiectele de proprietate cu putere proprie și în interes propriu în baza și în limitele ordinii juridice stabilite în stat. Structura formelor de proprietate asupra terenului este prezentată în fig. 5. În plus, au apărut și alte forme de drepturi funciare. Acesta este dreptul la posesia moștenire pe viață a pământului; dreptul de utilizare (perpetuu, pe termen scurt și pe termen lung); dreptul de închiriere (pe termen scurt și pe termen lung). Dreptul de proprietate de stat asupra pământului în Rusia a fost calculat de secole, iar în ultimii șaptezeci de ani a fost exclusiv, adică. nicio altă proprietate nu era permisă - era doar folosință. Astăzi, terenurile aflate în proprietatea Federației Ruse și a subiecților Federației sunt proprietatea statului. Terenurile de importanță federală sunt alocate de pe terenurile statului. Acestea includ terenuri care au o importanță integrală rusească, al căror regim juridic este stabilit prin legi sau ordine federale, iar gestionarea este efectuată de autoritățile de stat ale Federației Ruse. Terenurile federale includ:

terenuri ocupate de obiecte ale ministerelor apărării și securității statului;

terenuri ocupate de sisteme energetice și spațiale federale, obiecte de energie nucleară, industria de apărare, comunicații, transport și alte obiecte de importanță federală;

terenuri din rezervații naturale de stat, parcuri naționale, monumente ale naturii, culturii și artei de importanță federală și mondială;

terenuri ale Academiei Ruse de Științe, academii de științe filiale, instituții științifice și de învățământ de importanță federală etc.

De asemenea, trebuie menționat că toate terenurile ocupate de facilități federale (cladiri ale autorităților federale, structuri, întreprinderi etc.) sunt proprietate federală.

Subiecții Federației sunt proprietarii terenurilor și a altor resurse naturale de pe teritoriile lor. Delimitarea terenurilor de stat are loc în conformitate cu legile privind delimitarea proprietății și acordurile dintre centrul federal și regiuni.

Dreptul de proprietate municipală asupra terenului a fost instituit în 1990.

Proprietatea municipală asupra terenului este proprietatea municipalităților. Legea federală „Cu privire la principiile generale de organizare a autonomiei locale în Federația Rusă”, adoptată la 12 august 1995, prevede că baza financiară și economică a autonomiei locale este proprietatea municipală, care include terenurile municipale [Art. . 28, 29].

Dreptul de proprietate municipală asupra terenului are ca obiect terenurile aflate în limitele municipiilor clasificate drept proprietate municipală în baza actelor legislative. Adică, toate terenurile aflate în limitele unui oraș (așezare) sunt în proprietate municipală, cu excepția terenurilor care sunt proprietatea statului și transferate în proprietate privată, precum și a terenurilor din afara orașului, transferate în proprietatea municipală de către stat. autoritățile entităților constitutive ale Federației Ruse.

Pentru asigurarea dezvoltării acestora, terenurile aflate în proprietatea statului pot fi trecute suplimentar în proprietatea municipiilor în mod gratuit.

Subiecții dreptului de proprietate municipală asupra terenului sunt orașul, raionul, așezarea și alte formațiuni municipale, reprezentate de organe locale de autoguvernare, dotate în conformitate cu cartea formațiunii municipale cu competență proprie în soluționarea problemelor de deținere, folosință și eliminarea terenurilor aflate în proprietate municipală. Terenurile municipale ale orașelor sunt stabilite prin metoda așa-numitei scăderi - acestea sunt terenuri de pe teritoriul municipalității, cu excepția terenurilor federale, subiecte ale Federației și deținute de persoane fizice și juridice.

Motivele pentru încadrarea terenurilor intravilane drept obiecte de proprietate municipală sunt:

hotărâre privind repartizarea terenurilor pentru obiecte de proprietate municipală; hotărârea administrațiilor locale privind furnizarea de terenuri în folosință permanentă (nelimitată), cu excepția terenurilor ocupate de proprietatea statului și necesare întreținerii acestora;

hotărâri privind furnizarea de către organele autonome locale a terenurilor spre închiriere persoanelor juridice și persoanelor fizice, cu excepția terenurilor pe care sunt amplasate obiecte proprietate de stat;

hotărâri ale administrațiilor locale privind furnizarea de terenuri pentru utilizare pe termen determinat;

decizii privind furnizarea de către administrațiile locale de terenuri către persoane fizice pentru posesia moștenită pe viață;

acorduri privind achiziționarea de terenuri în proprietate municipală atât în ​​limitele municipiului, cât și în afara teritoriului, inclusiv prin răscumpărare;

lipsa actelor de proprietate asupra terenurilor (inclusiv terenuri publice, infrastructură inginerească), cu excepția terenurilor clasificate de legislația în vigoare drept proprietate de stat;

absența proprietarului sau refuzul proprietarului de la dreptul de a deține terenul (lucru imobil fără proprietar);

hotărâri ale autorităților de stat cu privire la trecerea terenurilor aflate în proprietatea statului în proprietatea municipală.

Transferul terenurilor aflate în proprietatea de stat a Federației Ruse se efectuează de către Guvernul Federației Ruse, terenurile care sunt în proprietatea statului a unei entități constitutive a Federației Ruse și autoritățile de stat ale unei entități constitutive a Federației.

Litigiile apărute în legătură cu atribuirea terenurilor către obiecte de proprietate municipală se soluționează prin proceduri de conciliere sau în instanță.

Organele autonome locale, în condițiile legii, au dreptul să cedeze terenurile aflate în proprietate municipală altor persoane aflate în proprietate, de urgență sau utilizare permanentă, închiriază, înstrăinează, transferă cetățenilor pentru deținere moștenire pe viață, precum și face alte tranzacții cu aceștia. Nu este permisă transferul gratuit de teren în proprietate municipală către stat.

Schimbul de terenuri deținute de municipalități între municipalități se realizează pe baza acordurilor dintre acestea. Organul reprezentativ al autoguvernării locale stabilește procedura de gestionare și înstrăinare a terenurilor care sunt în proprietate municipală, în conformitate cu legile federale, legile entităților constitutive ale Federației Ruse.

Actele normative ale organelor autonome locale privind reglementarea raporturilor funciare, care nu contravin legislației în vigoare și sunt emise în conformitate cu competența acestora, sunt valabile pe întreg teritoriul municipiului și sunt obligatorii pentru toți proprietarii de terenuri, indiferent a formei de proprietate și a altor drepturi asupra pământului.

Mecanismul de furnizare a terenurilor din terenuri municipale pentru dezvoltare include:

1. În conformitate cu amenajarea teritoriului de utilizare a terenului și cu nevoile de dezvoltare a teritoriului, administrațiile locale, din proprie inițiativă, anunță concursuri și licitații pentru dreptul de a construi terenuri neocupate din terenuri municipale sau un contract de construcție pentru , transport, scopuri comerciale și alte scopuri pe cheltuiala bugetului federal, a bugetelor entităților constitutive ale Federației Ruse, a bugetelor locale sau a fondurilor dezvoltatorilor. Totodată, se raportează pe ce drept este prevăzut terenul.

2. Concursurile și licitațiile pentru dreptul de a construi sunt anunțate în mass-media cu cel puțin trei luni înainte de desfășurare.

3. O licitație pentru dreptul de construcție poate fi anunțată după primire documente necesare privind alocarea unui teren în scopul specificat, stabilirea principalelor indicatori de dezvoltare.

4. Licitația pentru dreptul de dezvoltare se realizează prin selectarea propunerilor dintre solicitanții care îndeplinesc cel mai bine cerințele organizatorului licitației.

5. Costul ridicat cu tendință de creștere constantă și, de regulă, semnificația socială a terenului presupun respectarea principiului publicității la efectuarea tranzacțiilor cu acesta.

Prin urmare, furnizarea de teren intravilan are loc numai prin concurs sau licitație.

Concursurile și licitațiile pentru dreptul de amenajare a terenurilor se desfășoară în condițiile legii civile.

Caracteristicile diferitelor modalități de furnizare a terenurilor sunt prezentate în Tabelul 1.

6. Se încheie un acord cu câștigătorul licitației sau licitației nu mai devreme de după expirarea unei perioade de o lună privind furnizarea (vânzarea) unui teren pe baza dreptului de proprietate, folosință permanentă (perpetuă), pe viață. posesia moștenită sau închirierea cu definirea tuturor sarcinilor, drepturilor și obligațiilor dezvoltatorului, inclusiv procedura de aprobare a documentației proiectului, momentul începerii și încheierii construcției, costul minim de construcție, procedura de reziliere a contractului în caz de neplată și alte condiții.

7. Rezultatele concursului sau licitației trebuie anunțate public în mass-media în cel mult șapte zile de la încheierea concursului sau a licitației.

Decizia comisiei de licitație sau de licitație poate fi atacată la instanță în termen de o lună și declarată nulă de către instanță dacă sunt încălcate regulile de desfășurare a unei licitații sau licitații, inclusiv dacă numărul de participanți este limitat din cauza acțiunilor. oficiali autoritățile locale sau alți participanți.

În cazul vânzării unui teren în proprietate pentru dezvoltare, prețul său inițial nu poate fi mai mic decât prețul standard. Dacă există un singur solicitant la concurs sau licitație, concursul sau licitația este considerată nulă, iar după o lună terenul poate fi furnizat solicitantului în mod general.

În cazul în care este necesară demolarea clădirilor, structurilor, structurilor și retragerea terenurilor la furnizarea de terenuri pentru dezvoltare, administrațiile locale pot anunța o licitație sau licitație pentru dreptul de a dezvolta terenuri nu mai devreme de aprobarea zonei de înstrăinare a terenurilor, anunțate și înregistrate în Cadastrul Funciar de Stat și alte imobile, indiferent de dreptul de proprietate asupra terenurilor de către cetățeni și persoane juridice, și nu mai devreme de răscumpărarea bunurilor imobile ale acestora.

Zona de excludere a terenurilor trebuie declarată cu cel mult un an înainte de retragerea terenurilor. Retragerea unui teren mai devreme de un an este permisă cu acordul proprietarului acestuia.

Cetăţeni şi entitati legale, care au primit terenuri în proprietate, în posesie moștenită, în folosință permanentă, în arendă sau în urma unor tranzacții imobiliare, au dreptul de a efectua construcția, demolarea sau reconstrucția clădirilor, structurilor dobândite de către aceștia în condițiile legii, sub rezerva conditiile stabilite.

Dreptul de a începe construcția vine după acord și aprobare la momentul potrivit a proiectului său, obținând autorizație de construire de la autoritățile locale Autoritățile. Pe terenurile prevazute in folosinta pe durata determinata sunt permise constructii provizorii, care sunt supuse demolarii pe cheltuiala proprietarului la expirarea termenului.

Înregistrarea de stat a dreptului de proprietate municipală asupra terenului se efectuează în modul prevăzut de legea aplicabilă.

Terenurile sunt înregistrate în Cadastrul Funciar de Stat.

Caracteristicile modalităţilor de acordare a terenului municipal

Licitatie comerciala

Concurența investițională

Vânzarea rapidă a terenului

Pret maxim

Vânzarea se supune prețurilor locale

pret mai mare

Investiție în dezvoltarea obiectului

2. Scopul principal pentru:

parcele mici

Obiecte mici și mijlocii

matrice mari

3. Obligațiile potențialilor investitori:

Participarea la licitatie

Depozit

Trimiterea propunerilor dvs. prin poștă

Acceptarea conditiilor specificate

Stabilirea prețului inițial sau mai mare

Acceptarea condițiilor speciale

4. Avantaje:

Rapid, necomplicat

Publicitate

Prezența tuturor potențialilor cumpărători

Rezultate imediate

Competiție

Posibilitate de crestere a pretului

Nu este nevoie de o cameră specială

Capacitatea de a stabili condiții

Probabilitatea unor prețuri mai mari

5. Dezavantaje

Necesarul de cameră

Nu pot stabili condiții

Posibilitatea de coluziune

Procedura lungă

Mai lent decât alte metode

Mai multe costuri de gazduire

Cadastrul funciar de stat este un sistem de informații necesare și fiabile despre starea naturală, economică și juridică a terenurilor din Federația Rusă, locația și dimensiunea terenurilor, caracteristicile lor calitative, proprietarii terenurilor, regimul juridic al utilizarea terenurilor, evaluarea parcelelor de teren, alte informații necesare și de încredere asupra terenurilor. Informațiile din Cadastrul Funciar de Stat sunt supuse utilizării obligatorii la utilizarea și protejarea terenurilor, acordarea și retragerea de terenuri, efectuarea de tranzacții cu terenuri, determinarea sumei plăților pentru teren, efectuarea gospodăririi terenurilor, evaluarea activităților economice și implementarea altor măsuri de utilizare. si protectia terenului. Cadastrul funciar de stat este un sistem fiscal și juridic care asigură impozitarea rațională a obiectelor imobiliare, oferă informații pentru gestionarea acestora și creează o bază pentru asigurarea garanțiilor utilizatorilor pentru aceste obiecte (Fig. 7).

Înregistrarea de stat a drepturilor asupra unui teren se efectuează la locul terenului și include intrarea în Registrul de stat(cartea funciară):

informații despre persoana care dobândește dreptul la un teren;

informații despre condițiile acordului privind furnizarea unui teren, servituți, restricții și sarcini în utilizarea acestuia;

informații despre tranzacțiile finalizate și alte acțiuni legate de înstrăinarea unui teren;

informații despre impunerea unei interdicții privind tranzacțiile cu un teren;

decizii ale organelor abilitate cu privire la includerea unui teren în zona de excludere pentru nevoile statului.

Înregistrarea de stat a tranzacțiilor cu un teren se efectuează dacă există un plan al terenului care face obiectul tranzacției. Înregistrarea drepturilor asupra unui teren se efectuează în termen de zece zile de la data primirii de către organismul de înregistrare de stat a drepturilor asupra unui teren a tuturor documentelor necesare privind drepturile asupra unui teren. Apoi se eliberează un certificat care indică data și numărul evidenței de înregistrare, informații despre registrator.

La înregistrarea de stat a unei tranzacții cu un teren care nu implică înstrăinarea unui teren, o înscriere corespunzătoare asupra tranzacției cu un teren se face în registrul de stat (Cartea Funciară). În cazul în care se încheie o tranzacție cu un teren care implică înstrăinarea terenului, documentul vânzătorului privind drepturile asupra terenului este supus depunerii la autoritatea de înregistrare a statului pentru drepturile asupra terenului. Procedura de înregistrare a drepturilor asupra terenurilor și a bunurilor imobile aferente este determinată de legile federale privind cadastrul funciar de stat și de înregistrare de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta.

Documente similare

Managementul sistemelor de susținere a vieții din municipiu și analiza stării sistemului de repartizare a competențelor municipalităților, tendințe în dezvoltarea acestuia. Dezvoltarea unui model de repartizare a competențelor între administrațiile locale.

test, adaugat 20.04.2012


Studiul personalului ca obiect al managementului în întreprindere. Metode moderne de evaluare a activităților echipei. Evaluarea surselor de recrutare și a criteriilor de selecție pentru angajații municipali. Verificarea calitatilor de afaceri, profesionale si personale ale candidatului.

lucrare de termen, adăugată 30.03.2015


Esența și caracteristicile resurselor umane. Analiza stării actuale a managementului resurselor umane în organizații rusești. Caracteristici ale formării unui mecanism de management în cadrul companiei, elaborarea de recomandări pentru îmbunătățirea acestuia.

lucrare de termen, adăugată 23.01.2013


Terenurile intravilane ca obiect de cercetare si management. Compoziția, caracteristicile și clasificarea terenurilor de autoguvernare locală. Proprietatea municipală a terenului intravilan. Proprietatea terenurilor în Rusia. Formarea pieţei terenurilor urbane.

lucrare de termen, adăugată 20.01.2008


Studiu teoretic sistemele de management urban în străinătate, procesul de formare și dezvoltare a acestora. Trecerea în revistă a principalelor modele de autoguvernare locală. Analiza principiilor generale de management urban și repartizarea competențelor și mijloacele de implementare a acestora.

lucrare de termen, adăugată 18.07.2014


Studiul valorii întreprinderii, tipurile și rolul acesteia în management. Determinarea principalelor abordări ale evaluării afacerilor. Luarea în considerare a mecanismului de formare și gestionare a resurselor financiare ale întreprinderii. Efectuarea calculului costurilor pe exemplul OAO Tatneft.

teză, adăugată 24.07.2014


Istoria formării conceptului de management, definirea principiilor sale de bază. Definirea esenței, a trăsăturilor distinctive, a constrângerilor și a proceselor proiectului. Caracteristici de gestionare a coordonării, obiectivelor, resurselor umane, proviziilor și riscurilor.

test, adaugat 09.06.2010


Evaluarea sistemului de management al resurselor umane pe exemplul SRL „Avtobus”, metodologia și obiectivele formării acestuia, conținutul și semnificația. Recalificarea personalului și managementul carierei personalului ca elemente principale ale sistemului de management al resurselor umane.

lucrare de termen, adăugată 11.09.2016


Planificarea sănătăţii la nivelul municipiilor. Definiţia volumes îngrijire medicală oferite populaţiei municipiului în cadrul garanţiilor de stat. Formarea sarcinii municipale a spitalului raional.

rezumat, adăugat 20.04.2011


Concept, esență și organizare Cadrul legal formarea profitului ca obiect al managementului. caracteristici generaleși analiza situației financiare a întreprinderii studiate. Evaluarea formării și utilizării profiturilor, modalități de optimizare a managementului.

Administrarea terenului- acesta este un impact sistematic, conștient, intenționat al statului și al societății asupra resurselor funciare prin utilizarea modelelor și tendințelor obiective în utilizarea resurselor funciare pentru a asigura funcționarea eficientă a acestora.

Sistemul de administrare a terenurilor include:

• - stabilirea scopului si prioritatilor managementului;
• - definirea obiectelor si subiectelor managementului;
• - formarea politicii, elaborarea unei strategii de management;
• - alegerea metodelor/mecanismelor de management;
• - crearea de suport informativ si normativ pentru management;
• - crearea infrastructurii organizatorice;
• - implementarea scopurilor, obiectivelor şi funcţiilor de către subiecţii managementului.

Scopul gospodăririi terenurilor este de a satisface nevoile statului și ale societății, satisfăcute de proprietățile terenului. Scopul principal este atins prin stabilirea unor scopuri private, precum: utilizarea rațională, eficientă și protecția terenului; formarea unei redistribuiri promițătoare a resurselor funciare și natura utilizării acestora; nivelul ridicat al condițiilor ecologice și sociale de viață ale populației; dezvoltarea eficientă a activităților antreprenoriale și sociale; conservarea și refacerea proprietăților mediului natural, inclusiv a terenurilor; obţinerea venitului maxim din plăţi pentru teren.

Gestionarea terenurilor este una dintre cele mai importante activități ale autoguvernării locale. Terenul, fiind o condiție necesară pentru existența unei persoane, baza activităților sale fiziologice, sociale și economice, ocupă un loc aparte în viața municipiului.

Acest loc nu este doar pentru viața a zeci și sute de mii de oameni, ci și pentru activități industriale, comerciale, funcții reprezentative, recreere și turism. Pentru toate manifestările variate ale funcţiilor vitale ale organismului urban, strâns legate de teritoriul local, problema funciară este de o importanţă decisivă.

Utilizarea oricărui teren este inițial asociată cu manifestarea intereselor divergente, adesea un grad semnificativ de conflict, deoarece scopurile și interesele subiecților urbanismului, din cauza mai multor motive obiective, pot nu numai să nu coincidă, dar au și o direcție diametral opusă.

În conformitate cu legislația în vigoare privind autoguvernarea locală, teritoriul municipiului este alcătuit din terenuri dezvoltate istoric de așezări, terenuri adiacente de uz comun, teritorii de gospodărire a naturii tradiționale a populației așezării corespunzătoare, terenuri de agrement, terenuri. pentru dezvoltarea aşezării.

Municipalitățile implementează următoarele sarcini de gestionare a terenurilor:

• - creşterea eficienţei utilizării terenurilor pe teritoriul municipiului;
• - creşterea părţii de venituri a bugetului local din plăţi de terenuri şi tranzacţii cu terenuri;
• - satisfacerea maximă a nevoilor în terenuri;
• - utilizarea durabilă a terenurilor;
• - cresterea maxima a terenului in circulatie.

Managementul terenurilor este un sistem complex organizat care acoperă o gamă largă de relații sociale.

și include gestionarea relațiilor sociale, economice, juridice, de mediu și de altă natură. Acest tip de management se caracterizează printr-o serie de caracteristici legate de faptul că:

• a) terenul este un obiect special de administrare;
• b) relaţiile funciare sunt legate de legile obiective ale dezvoltării societăţii şi producţiei sociale;
• c) terenul este o proprietate de un fel special și, prin urmare, apar relații de proprietate sau de piață speciale în ceea ce privește terenul;
• d) gospodărirea terenurilor se caracterizează printr-o combinație specifică de funcții și metode de management.

Obiectul managementului în sfera relațiilor funciare este terenul. Termenul „pământ” are mai multe sensuri. Într-un sens larg, „pământul” se referă la planeta Pământ cu toate componentele sale naturale și, în sens restrâns, la stratul de suprafață al scoarței terestre, inclusiv roca părinte goală, solurile și fundul rezervoarelor.

Pământul poate fi considerat ca un obiect și o resursă naturală care există independent de voința omului, ca loc și condiție de viață a oamenilor, ca teritoriu al statului, ca obiect de gestiune, ca bază operațională spațială (localizarea clădiri, structuri etc.).

Terenul este cea mai importantă parte a mediului natural, caracterizată prin spațiu, relief, climă, acoperire a solului, vegetație, subsol, apă, care reprezintă principalul mijloc de producție în agricultură și silvicultură, precum și baza spațială pentru adăpostirea întreprinderilor și organizaţii din toate sectoarele economiei naţionale.

Pământul are o proprietate specială - fertilitatea. Stratul său fertil este principalul mijloc de producție în agricultură și silvicultură.

Terenul este bun imobil și nu poate fi mutat în spațiu. Pământul este de neînlocuit, de neînlocuit, finit și limitat în spațiu.

Legiuitorul punctează două funcții naturale principale ale pământului ca resursă naturală. Prima este capacitatea pământului de a servi ca mijloc natural de producție în agricultură și silvicultură. A doua este capacitatea sa de a acționa ca bază teritorială (spațială) (bază) pentru implementarea activităților economice și de altă natură pe teritoriul Federației Ruse.

Terenul este elementul „primar” și absolut necesar al imobilului. Nu există imobil fără teren. Terenul, indiferent dacă pe el este amplasat alte bunuri, este în sine un bun imobil, iar tot ceea ce se află pe el este bun mobil. Întrucât terenul este unul dintre elementele imobiliare, îi aparțin și alte obiecte, dar terenul dintre ele joacă un rol dominant. Întrucât terenul este un tip special de imobil, managementul terenului necesită abordări diferite și implementarea unor funcții de management mai complexe și mai complexe (vezi Tabelul 1).

Spre deosebire de ideile predominante despre semnificația economică a pământului ca principală care determină valoarea acestuia, principalul lucru este încă semnificația sa ecologică - ca obiect natural. De exemplu, terenurile vor fi de interes ca bun imobil, obiect de drept de proprietate și alte drepturi numai atâta timp cât terenul își îndeplinește funcțiile naturale. Dacă acestea sunt pierdute (să zicem, ca urmare a epuizării terenului sau a prăbușirii suprafeței terenului din cauza încălcării regulilor de exploatare), atunci terenurile corespunzătoare vor pierde atât valoarea economică ca imobiliare, cât și atractivitatea ca obiect al drepturilor legale. .

Funcții la sol

Resursele funciare- resurse naturale regenerabile utilizate în diverse sectoare ale economiei naţionale. Ele se caracterizează prin teritoriu, calitatea solului, climă, topografie, regim hidrologic, vegetație etc. Resursele funciare stau și la baza amplasării de amenajări, mijloc de producție în agricultură, silvicultură și alte ferme care folosesc fertilitatea solului.

Piața de terenuri este un mijloc de redistribuire a terenurilor între proprietarii de terenuri, proprietarii terenurilor și utilizatorii terenurilor în cadrul legilor adoptate de stat.

piata funciara- un ansamblu de relații și conexiuni specifice între cumpărători, vânzători, alte entități privind distribuția și redistribuirea terenurilor, care reflectă diversele interese (în principal economice) ale participanților acestora și asigură circulația și consolidarea terenurilor.

Subiectele managementului în domeniul relațiilor funciare sunt:

• - cetateni, inclusiv straini;
• - entitati legale;
• - Federația Rusă;
• - subiecții Federației Ruse;
• - municipii.

Gestionarea terenului se realizează prin mai multe mecanisme:

• 1. Politic",îndeplinirea sarcinilor socio-politice ale statului pentru utilizarea raţională a resurselor funciare.
• 2. Legal", reglementarea legală a raporturilor funciare în scopul utilizării raționale și al protecției terenului.
• 3. organizatoric: formarea unui sistem de organe de stat și municipale de gospodărire a terenurilor, stabilirea și delimitarea competenței acestora, organizarea îndeplinirii acestora a funcțiilor convenite de comun acord.
• 4. Administrativ: folosirea puterii pentru gestionarea activităților din domeniul folosirii și protecției terenurilor și alegerea metodelor adecvate de influențare a relațiilor publice.
• 5. Economic". determinarea condiţiilor financiare şi economice pentru utilizarea efectivă a terenului.
• 6. Științific", elaborarea de recomandări bazate pe dovezi pentru managementul terenurilor, ținând cont de realizarea progresului științific și tehnologic.
• 7. Public: influenta publica asupra folosirii si protectiei terenului.

O. B. Mezenina, A. V. Latinova și A. A. Rasskazova identifică principiile gospodăririi terenurilor. Ele pot fi împărțite în publice și private. Principiile generale includ:

• - prioritatea managementului de stat a resurselor funciare;
• - o abordare diferențiată a gestionării terenurilor de diferite categorii și regiuni;
• - principiul utilizării raționale a terenului;
• - unitatea gospodăririi teritoriului și gospodăririi teritoriului;
• - consecvența organizatorică a utilizării terenurilor și managementului teritoriului;
• - perfecţionarea sistematică a funcţiilor şi metodelor de gospodărire a terenurilor;
• - combinație rentabilă a gestionării terenurilor de stat, regionale și municipale;
• - delimitarea funcţiilor de management al resurselor între autorităţile executive şi reprezentative de acelaşi nivel administrativ-teritorial;
• - împărțirea funcțiilor între diferite departamente la nivel federal, regional și municipal;
• - securitatea juridică a gospodăririi terenurilor;
• - principiul corelării organizatorice şi raţionale din punct de vedere economic a centralizării şi descentralizării.

Principiile private ale gospodăririi terenurilor sunt consacrate în art. 1 din Codul funciar:

• - principiul luării în considerare a importanței terenului ca bază a vieții și activității umane, conform căruia reglementarea raporturilor de folosință și protecție a terenului se realizează pe baza conceptului de teren ca obiect natural, protejat ca cea mai importantă componentă a naturii, o resursă naturală folosită ca mijloc de producție în agricultură, economie și silvicultură și baza pentru implementarea activităților economice și de altă natură pe teritoriul Federației Ruse și, în același timp, ca imobiliare, obiectul dreptului de proprietate și al altor drepturi asupra terenului;
• - principiul priorității protejării terenului ca componentă esențială a mediului și mijloc de producție în agricultură și silvicultură față de utilizarea terenurilor ca bunuri imobiliare, conform căruia proprietarii de terenuri dețin, folosesc și dispun în mod liber de terenuri, dacă aceasta nu dăunează mediului;
• - principiul priorității protejării vieții și sănătății umane, conform căruia, la desfășurarea activităților de folosință și protecție a pământului, trebuie luate astfel de decizii și să se desfășoare astfel de tipuri de activități care să asigure conservarea viata sau sa previna un impact negativ (daunator) asupra sanatatii umane, chiar daca va costa mult;
• - principiul participării cetățenilor, organizațiilor publice (asociațiilor) și organizațiilor religioase la rezolvarea problemelor legate de drepturile lor la pământ, conform căruia cetățenii Federației Ruse, organizațiile publice (asociațiile) și organizațiile religioase au dreptul de a participa la pregătirea deciziilor, a căror implementare poate avea un impact asupra stării terenurilor în timpul utilizării și protecției acestora, iar autoritățile de stat, administrațiile locale, entitățile economice și de altă natură sunt obligate să asigure posibilitatea unei astfel de participări în modul și în formele stabilite de lege;
• - principiul unității soartei terenurilor și a obiectelor ferm asociate acestora, conform căruia toate obiectele ferm asociate cu terenurile urmează soarta terenurilor, cu excepția cazurilor stabilite de legile federale;
• - principiul priorității conservării terenurilor deosebit de valoroase și a terenurilor din teritoriile special protejate, conform căruia o modificare a destinației de utilizare a terenurilor agricole valoroase, a terenurilor din fondul forestier ocupate de păduri din primul grup, a terenurilor din teritorii naturale special protejate și obiecte, terenuri ocupate de obiecte de patrimoniu cultural, alte terenuri deosebit de valoroase și terenuri din teritorii special protejate în alte scopuri este limitată sau interzisă în modul prevăzut de legile federale. Instituirea acestui principiu nu trebuie interpretată ca o negare sau o derogare a importanței terenurilor din alte categorii;
• - principiul plății pentru utilizarea terenului, conform căruia orice utilizare a terenului este efectuată contra cost, cu excepția cazurilor stabilite de legile federale și de legile entităților constitutive ale Federației Ruse;
• - principiul împărțirii terenurilor în funcție de destinația acestuia în categorii, conform căruia regimul juridic al terenurilor se stabilește pe baza apartenenței acestora la o categorie sau alta și a utilizării permise în conformitate cu zonarea teritoriilor și cerințele legale;
• - principiul delimitării proprietății de stat asupra terenurilor în proprietatea Federației Ruse, în proprietatea entităților constitutive ale Federației Ruse și în proprietatea municipalităților, conform căruia temeiul juridic și procedura pentru o astfel de delimitare sunt stabilite de legile federale;
• - principiul unei abordări diferențiate a stabilirii regimului juridic al terenurilor, conform căruia, la determinarea regimului juridic al acestora, trebuie să se țină seama de factori naturali, sociali, economici și de altă natură;
• - principiul combinarii intereselor societatii si interese legitime cetăţeni, conform cărora reglementarea folosirii şi protecţiei terenului se realizează în interesul întregii societăţi, asigurându-se totodată garanţiile fiecărui cetăţean pentru deţinerea, folosinţa şi înstrăinarea liberă a terenului său.

Întrebări pentru autoexaminare

Introducere

Secțiunea 1. Partea teoretică

Secțiunea 2. Partea analitică

2.4 Evaluarea terenului

Secțiunea 3. Partea de proiectare

Concluzie

Lista literaturii folosite

Introducere

Relevanța cursului se datorează faptului că gestionarea relațiilor funciare și a resurselor funciare este una dintre sarcinile principale ale autorităților municipale. Transformările funciare în curs de desfășurare în etapa actuală necesită îmbunătățirea sistemului de management al resurselor funciare municipale, suport financiar, informațional și de personal, sistemul de evaluare calitativă și economică a terenurilor etc. Severitatea relațiilor funciare le propune ca direcție principală a politicii economice și sociale a statului, ceea ce determină importanța economică națională a gestionării eficiente a terenurilor.

Creșterea eficienței utilizării terenului este asociată cu versatilitatea și interdependența funcțiilor și proprietăților terenului, care, la rândul său, afectează natura, conținutul și mecanismele de gestionare a terenului.

Scopul global al gestionării relațiilor funciare în teritoriul municipal este creșterea valorii terenurilor și imobilelor prin utilizarea rațională și protecția terenurilor, conservarea și crearea unui mediu favorabil vieții și sănătății oamenilor, protecția mediului. drepturile asupra terenurilor cetăţenilor, persoanelor juridice şi autorităţilor de stat şi municipale.puterea, dezvoltarea diferitelor forme organizatorice şi juridice de management pe pământ.

Obiectul proiectului de curs a fost municipalitatea Podolsk.

Subiectul este creșterea eficienței gestionării proprietății funciare municipale.

Scopul proiectului de curs este de a dezvolta măsuri pentru îmbunătățirea eficienței utilizării terenurilor municipale din orașul Podolsk.

1. Considerați resursele funciare ca obiect al managementului.
2. Determinați principalele direcții de îmbunătățire a gestionării resurselor funciare municipale.
3. Analizați gestionarea obiectelor de teren din Podolsk.
4. Propune măsuri pentru îmbunătățirea managementului resurselor funciare municipale din Podolsk.

Secțiunea 1. Partea teoretică

1.1. Resursele funciare ca obiect de management

Cea mai controversată în problema relațiilor funciare este problema pământului ca obiect de „cumpărare și vânzare”. Terenul ca obiect de gestiune nu exclude dezvoltarea pieței funciare, dar nu piața ca atare în întregime, ci piața drepturilor de proprietate, folosință și închiriere, care necesită structuri proprii, mecanisme de contabilizare a circulația resurselor funciare și gestionarea acestora, o definiție strictă a drepturilor și responsabilităților utilizatorilor terenurilor .

Terenul ca obiect de proprietate, datorită prețului său potențial ridicat, devine practic inaccesibil unei game largi de utilizatori ai terenului. În același timp, ca obiect de administrare, terenurile sunt mai atractive, deoarece chiria (în orice sistem rezonabil de relații de închiriere) este doar o parte din venitul anual, iar închirierea terenului nu necesită investiții semnificative unice în dobandirea acestuia. Și nu întâmplător în sistemul mondial de relații funciare rolul rentei (deja dominant) este în continuă creștere.

Politica funciară rusă ar trebui să fie subordonată nu soluționării problemei unei schimbări pe scară largă a formelor de proprietate asupra terenului, ci formării unui set de factori care să asigure siguranța terenului și utilizarea eficientă a acestora.

Producția eficientă pe terenuri agricole este practicată pe scară largă chiar și fără proprietate privată, ceea ce este confirmat de experiența țărilor cu utilizare dezvoltată a terenurilor închiriate. În acest sens, ar trebui să se acorde prioritate nu problemelor de proprietate asupra terenurilor, ci problemelor de îmbunătățire a gestionării terenurilor.

Gestiunea fondului funciar este activitatea administrativă a organelor de stat relevante care vizează asigurarea utilizării raționale și protejării fondului funciar unificat al țării. În asigurarea utilizării raţionale şi protecţiei fondului funciar pe lângă administraţia publică semnificativ are, de asemenea, management în fermă, care poate fi privit ca un element integral sistem de stat gestionarea fondului funciar.

Ca obiect al managementului, resursele funciare, la rândul lor, afectează funcțiile de management ale acestor resurse, determină compoziția și cantitatea de informații necesare pentru a le gestiona.

Împreună cu aceasta, gestionarea terenului este imposibilă fără deținerea de informații fiabile despre caracteristicile calitative ale fiecărui șantier specific, deoarece o evaluare incorectă a capacităților lor potențiale poate anula rezultatele planificării, care este una dintre funcțiile principale ale managementului.

Funcția de reglementare a gospodăririi terenurilor se manifestă cel mai clar în livrarea diferențiată a țintelor planului către subdiviziunile structurale ale utilizatorilor terenurilor; atunci când își evaluează activitățile; cu viitoarea reorganizare și reorganizare a fermelor; în repartizarea fondului unificat funciar de stat între sectoarele economiei naţionale. Principalul instrument de reglementare a resurselor funciare ar trebui să fie teoria chiriei, care oferă o abordare obiectivă diferențiată nu numai a furnizării și utilizării terenului, ci și a impozitării rezultatelor activităților pe acesta.

Procesele de management, în esența lor interioară, sunt procese informaționale, adică proprietățile managementului care sunt comune tuturor sistemelor se bazează pe cele mai generale legi pentru obținerea, stocarea, transformarea și transmiterea informațiilor. Astfel, controlul este un proces în timpul căruia sistemul de control primește informații despre obiectul de control și despre starea mediului extern, acumulează aceste informații și le prelucrează în acțiuni de control care sunt transmise obiectului de control.

Eficacitatea managementului depinde într-o anumită măsură de calitatea suportului informativ al acestuia. Prin urmare, crearea unui sistem de management holistic, eficient și flexibil este imposibilă fără automatizarea complexă a colectării informațiilor, înregistrarea, transmiterea, stocarea, prelucrarea acesteia și aducerea soluțiilor dezvoltate pentru controlul obiectelor. Acest lucru necesită un complex de instrumente hardware și software care vă permit să automatizați procesele informaționale care apar în gestionarea atât a sistemelor socio-economice în ansamblu, cât și a resurselor lor individuale. O abordare sistematică a managementului implică utilizarea unui astfel de complex în cadrul sistemelor informatice automatizate.

1.2. Direcții pentru îmbunătățirea managementului resurselor funciare municipale

Modalitățile de îmbunătățire a gestionării resurselor funciare municipale în această etapă sunt:

• inventarul complet al resurselor funciare;
• clasificarea tuturor terenurilor în conformitate cu sistemul de criterii adoptat de primărie;
• evaluarea de piață a terenurilor individuale;
• desfășurarea lucrărilor de punere în aplicare a Decretului Guvernului Federației Ruse din 13 august 2006 nr. 491 privind stabilirea limitelor terenurilor pe care clădire de apartamente, dotari pentru energie electrica, termica, gaze, alimentare cu apa si salubrizare a populatiei.

La încheierea contractelor de închiriere de terenuri, municipalitățile intră în domeniul raporturilor de drept civil, unde funcționează principiile libertății contractuale și egalității participanților săi. Dar este imposibil să acordați funcționarilor municipali dreptul de a conduce negocieri exclusive cu privire la termenii contractului de închiriere (termeni, preț etc.). Reprezentând autoritatea publică, organele locale de autoguvernare sunt obligate:

• reglementează activitatea lor acte juridice;
• acționează în interesul tuturor membrilor comunității locale;
• să asigure publicitatea și transparența activităților lor.

Aceasta implică necesitatea elaborării unui act juridic de reglementare local (Regulamentul privind Închirierea) privind procedura de arendă a terenurilor aflate în proprietate municipală, avîndu-l de către autoritatea reprezentativă locală și aducerea acestuia la cunoștința tuturor părților interesate prin intermediul mass-media.

Pentru a obține eficiență în management, documentul ar trebui să reglementeze metodologia de calcul a chiriei, ținând cont de calitatea terenurilor și spațiilor închiriate, amplasarea acestora, disponibilitatea infrastructurii și alți indicatori semnificativi. Dacă este necesar să se susțină orice tip de activități ale chiriașilor, trebuie introdus și coeficientul tipului de activitate.

Este important să se țină seama în prealabil de probabilitatea unei creșteri obiective a prețurilor (inflația) prin introducerea în Reglementările privind închirierea a unei metode de creștere mecanică a chiriei atunci când se modifică un indicator extern. Un astfel de indicator - un punct de referință poate servi drept salariu minim stabilit legal (salariul minim), cursul de schimb al dolarului sau nivelul mediu salariileîn regiunea. Anterior, s-a dovedit că, în condiții de instabilitate financiară, primele două repere s-au dovedit a fi insuportabile, dar ultimul reflectă o schimbare reală a proporțiilor prețurilor.

Pentru chiriași, prețurile moderate, stabilitatea și predictibilitatea condițiilor de închiriere au o importanță deosebită licitațiile deschise pentru dreptul de închiriere, care dezvăluie adevărata valoare a obiectelor închiriate. Datorită acestor factori, antreprenorii sunt mai dispuși să închirieze resursele municipale de teren.

Secțiunea 2. Partea analitică

2.1. Caracteristicile organelor de conducere a resurselor funciare municipale

Comitetul de gestionare a proprietății din orașul Podolsk (denumit în continuare Comitetul) a fost înființat în conformitate cu Legea Federației Ruse din 07.07.91 N 1531-1 „Cu privire la privatizarea întreprinderilor de stat și municipale din Federația Rusă” .

Comitetul, în conformitate cu Carta, administrează și dispune de proprietatea municipală în numele municipalității.
În activitățile sale, Comitetul este ghidat de Constituția Federației Ruse, de legile federale, de alte acte juridice de reglementare ale Federației Ruse și ale Regiunii Moscovei, de Cartă și de alte acte juridice de reglementare ale orașului Podolsk. Șeful orașului Podolsk are dreptul de a stabili pentru Comitet o listă de probleme, deciziile asupra cărora se iau numai de comun acord cu el.

Pentru a implementa sarcinile și funcțiile atribuite Comitetului, Comitetul, în competența sa, interacționează cu autoritățile executive și legislative din Regiunea Moscova și Federația Rusă, cu toate diviziile structurale ale administrației orașului Podolsk, cu întreprinderi, instituții și organizații care funcționează în oraș, precum și cu alte organizații.

Structura comitetului municipal de administrare a proprietății este formată din următoarele unități structurale:

• DEPARTAMENTUL DE ADMINISTRAREA PROPRIETĂȚII
• SECTOR DE CONTROL ŞI ANALIT
• SECTORUL REGISTRULUI
• DEPARTAMENTUL LEGAL
• CONTABILITATE
• DEPARTAMENTUL ORGANIZARE
• DEPARTAMENTUL PENTRU GESTIUNEA ÎNTREPRINDERILOR ŞI INSTITUŢIILOR MUNICIPALE
• DEPARTAMENTUL DE PRIVATIZARE
• DEPARTAMENTUL DE RELATII FUNCIAR
• DEPARTAMENTUL DE ÎNCHIRIAT TERENURI
• DEPARTAMENTUL CONTROL ŞI ANALITICE
• DEPARTAMENTUL DE MONITORIZARE RELAȚII FUNCIAR
• DEPARTAMENTUL INFORMATII SI ANALITICE

Activitățile principale sunt (Schema 2.1).

1. Asigurarea managementului rentabil al proprietății municipale în limitele competențelor definite de prezentul Regulament și legislație.
2. Implementarea pe baza legislatiei actuale a unui unificat politici publice privind privatizarea proprietății municipale.
3. Elaborarea și implementarea Planului (programului) de prognoză pentru privatizarea proprietății municipale, aprobat de Consiliul Deputaților din orașul Podolsk pe baza cerințelor legislației Federației Ruse și Regiunii Moscova.
4. Implementarea controlului asupra utilizării proprietății formației municipale „Podolsk”. Protecția intereselor patrimoniale ale municipalității în conformitate cu legislația în vigoare.
5. Implementarea altor sarcini, a căror execuție este încredințată Comitetului de către autoritățile de stat ale Federației Ruse, Regiunea Moscova, precum și autoritățile locale ale orașului Podolsk în competența lor.

Funcțiile departamentului de relații funciare sunt următoarele:

Ia în considerare solicitările cetățenilor și persoanelor juridice pentru furnizarea de terenuri pentru diverse tipuri de folosință, întocmește proiecte de titluri de proprietate pentru înstrăinarea terenurilor (de competența administrației municipiului);

Întocmește propuneri de planificare a utilizării terenurilor aflate în competența primăriei;

Organizează elaborarea și implementarea planurilor de gestionare a terenului pe teritoriul orașului Podolsk;

Coordonează retragerea și furnizarea terenurilor, efectuate (în modul prevăzut de lege) de către autoritățile și administrația statului;

Controlează încasarea taxelor pentru teren;

În limitele autorităţii, exercită controlul asupra folosirii şi protecţiei terenurilor;

Ia măsurile necesare în domeniul protecției drepturilor proprietarilor de terenuri, proprietarilor de terenuri, utilizatorilor terenurilor și chiriașilor;

Participă (în limita competențelor și puterilor acordate) la soluționarea litigiilor funciare;

Organizează desfășurarea lucrărilor de gestionare a terenurilor, dă un aviz cu privire la planurile pentru lucrările de gestionare a terenurilor efectuate pe teritoriul orașului Podolsk.

Stabilește și convine asupra condițiilor de desfășurare a lucrărilor de sondaj în oraș;

Întocmește, în condițiile legii, o hotărâre privind impunerea de amenzi pentru pagubele cauzate terenurilor și altor resurse naturale, pentru încălcarea clauzelor contractelor de închiriere, precum și propuneri de sesizare a instanței de judecată în problemele de competența sa;

Pregătește și desfășoară licitații pentru vânzarea terenurilor pentru drepturi de proprietate sau de închiriere în oraș;

Pregătește desfășurarea diferitelor comisii pe probleme funciare (în sfera de competență);

Elaborează și întocmește proiecte de reglementări emise de administrația locală cu privire la problemele de utilizare a terenurilor;

Creează și menține o bază de date cu probleme legate de punerea în vânzare a terenurilor;

Interacționează cu serviciile conexe, cu structurile orașului și federale pe probleme de competență.

Consiliază cetățenii și persoanele juridice cu privire la problemele de înregistrare a documentelor de proprietate pentru teren, folosință a terenului.

Departamentul de arendă funciară este o subdiviziune structurală a departamentului de relații funciare.

Principalele sale funcții sunt următoarele:

• înregistrarea și încheierea contractelor de închiriere, cumpărarea și vânzarea de terenuri, folosirea urgentă gratuită a terenurilor pe baza rezoluțiilor adoptate privind furnizarea de terenuri;
• pregătirea proiectelor de ordine ale președintelui comisiei privind încheierea de contracte de închiriere, cumpărare și vânzare de terenuri, folosirea urgentă gratuită a terenului;
• formatare și concluzie acorduri suplimentare contracte de închiriere, cumpărare și vânzare de terenuri, folosire urgentă gratuită a terenului;
• pregătirea proiectelor de ordine ale președintelui Comitetului privind încheierea de acorduri suplimentare la contractele de închiriere, vânzare și cumpărare de terenuri, utilizarea gratuită a terenurilor pe termen determinat:
• rezilierea contractelor de închiriere, cumpărarea și vânzarea de terenuri, folosirea gratuită a terenului pe termen determinat prin întocmirea acordurilor de încetare a contractelor;
• pregătirea proiectelor de ordine ale președintelui Comitetului privind transferul drepturilor de închiriere a terenurilor, cu privire la livrarea terenului ca gaj și subînchiriere;
• executarea proiectelor de împuterniciri în numele Comitetului către persoane juridice și persoane fizice pentru punerea în aplicare a înregistrării de stat a dreptului de proprietate asupra terenurilor;
• ținerea evidenței plătitorilor de chirie pentru teren, încasarea chiriei pentru teren, exercitarea controlului asupra corectitudinii calculului acesteia și completității plății;
• controlul asupra completității plății fondurilor din vânzarea terenului;
• implementarea lucrărilor cu scrisorile plătitorilor privind compensarea, modificările codurilor de clasificare bugetară, rambursările plăților în baza contractelor de închiriere a terenurilor;
• reconcilierea cu chiriașii chiriei acumulate și plătite pentru teren în baza contractelor de închiriere a terenurilor;
• implementarea lucrărilor de rambursare a restanțelor la chiria terenului prin emiterea și transmiterea de avertismente pre-arbitraj către chiriașii terenurilor;
• întocmirea actelor către instanță pentru încasarea restanțelor la arenda terenului în baza contractelor de închiriere a terenurilor;
• întocmirea și transmiterea de înștiințări către chiriașii terenurilor cu privire la valoarea chiriei pentru teren;
• întocmirea și transmiterea de înștiințări către chiriașii terenurilor cu privire la expirarea termenului de închiriere a terenurilor;
• pregătirea și transmiterea de scrisori către persoane juridice și cetățeni cu privire la necesitatea încheierii de contracte de închiriere, vânzare și cumpărare a terenurilor, folosirea urgentă gratuită a terenului etc.

Departamentul pentru monitorizarea relațiilor funciare este, de asemenea, o subdiviziune structurală a departamentului pentru relații funciare al Comitetului și îndeplinește următoarele funcții:

Colectarea sistematică a informațiilor și monitorizarea stării și utilizării terenurilor și a obiectelor imobiliare situate pe acestea, puternic asociate acestora, în funcție de scopul propus și de utilizarea permisă.

Monitorizarea cuprinzătoare a stării și utilizării terenurilor și a obiectelor imobiliare situate pe acestea, asociate ferm cu acestea o dată la 3 ani.

Detectarea în timp util a încălcărilor legate de procedura și regulile de folosire a terenurilor (împușcarea terenurilor, neîndeplinirea obligațiilor față de administrația orașului de a îmbunătăți terenul, construcția neautorizată, utilizarea terenurilor în alte scopuri, ocuparea neautorizată a terenurilor, încălcarea reglementărilor urbanistice, încălcarea cerințelor modului de utilizare stabilit)

Identificarea și evidența terenurilor care nu sunt utilizate, sau nu sunt utilizate în scopul propus, precum și a celor rezervate prin planul general de construcție a amenajărilor urbane și cu modul de utilizare stabilit. Efectuarea de propuneri privind formarea terenurilor ca obiecte imobiliare.

Analiza schimbărilor în starea terenurilor și a obiectelor imobiliare aferente pe baza unei evaluări a modificărilor indicatorilor, modificărilor în limitele terenurilor în raport cu observațiile de bază, precum și a conformității stării terenurilor intravilane cu diverse norme a legislatiei funciare.

Participarea la revizuirea și aprobarea proiectelor de planificare, dezvoltare și topografie, precum și proiecte de dezvoltare a transporturilor, infrastructurii sociale și amenajării teritoriului.

Stocarea și furnizarea datelor de geoinformație către unitățile administrației orașului în conformitate cu funcțiile acestora, sistematizarea informațiilor topografice asupra obiectelor de teren și proprietate.

Organizarea lucrărilor de inventariere a terenurilor intravilane.

Acceptarea și stocarea cazurilor limită.

Organizarea lucrărilor de stabilire a limitelor terenurilor, zonelor teritoriale pe teren.

Formarea de terenuri ca bunuri imobiliare pentru licitatie, concursuri si licitatii.

Pentru îndeplinirea sarcinilor care îi sunt atribuite, Comitetul în ansamblu îndeplinește următoarele funcții:

1. Asigurarea, în conformitate cu legislația, a formării proprietății municipale constituind proprietatea municipiului, ținerea Registrului proprietății municipale, asigurarea fiabilității și siguranței acestuia.
2. Gestionarea proprietății municipale prin încheierea de contracte de drept civil cu juridic și indivizii dobândirea drepturilor de posesie și (sau) folosință în legătură cu proprietatea transferată în temeiul contractelor.
3. Rezolvarea problemelor de dezvoltare socio-economică a orașului prin participarea în calitate de fondator în numele municipalității la crearea, reorganizarea și lichidarea întreprinderilor și instituțiilor municipale.
4. Cesiunea de proprietate municipală asupra dreptului de gestiune economică către municipal întreprinderi unitare si cu privire la dreptul de management operational - pentru institutiile municipale, precum si transferul acestuia in folosinta in conformitate cu procedura stabilita de legislatia in vigoare si administratiile locale pe baza de contracte.
5. Implementarea controlului asupra utilizării în scopul propus și a siguranței proprietății municipale care se află sub jurisdicția economică a întreprinderilor municipale și în managementul operațional al instituțiilor municipale și administrațiilor locale, precum și transferat la utilizarea persoanelor juridice și persoanelor fizice pe o bază contractuală.
6. Elaborarea proiectelor de hotărâri, rezoluții și ordine cu privire la problemele de privatizare, formare, administrare și înstrăinare a proprietății municipale, cu privire la acceptarea și transferul obiectelor de stat în proprietatea municipală, precum și controlul asupra utilizării acesteia.
7. Punerea în aplicare a funcțiilor unui vânzător de proprietăți imobiliare municipale, inclusiv terenuri ale organizațiilor, care realizează proprietate municipală în capitalul lor autorizat sub formă de contribuții de proprietate sau active necorporale, inclusiv dreptul de închiriere a proprietății municipale.
8. Contabilitatea și distribuția spațiului de locuit, executarea tranzacțiilor de cumpărare și vânzare, schimb, donație de apartamente și spații rezidențiale deținute sau dobândite de municipalitate cu persoane fizice și juridice Organizarea unui sondaj asupra stării proprietății municipale (inclusiv spații nerezidențiale, cladiri, structuri, obiecte nefinalizate prin constructie, si terenuri), cedate cu inchiriere sau alte tipuri de folosinta, cu implicarea serviciilor competente ale administratiei orasului si a altor organizatii pentru efectuarea de sondaje.
9. Implementarea în competența sa a acțiunilor necesare pentru eliminarea încălcărilor legislației Federației Ruse în domeniul privatizării, gestionării și cedării proprietății municipale.
10. Depunerea de reclamații referitoare la încălcarea drepturilor de proprietate ale municipiului și încălcarea condițiilor de privatizare a proprietății municipale.
11. Transmiterea către autoritățile competente a formularelor de raportare privind gestionarea și înstrăinarea proprietății municipale, precum și raportarea contabilă și statistică privind activitățile Comitetului ca persoană juridică.
12. Contabilitate, munca de birou, asigurarea pastrarii documentelor privind privatizarea si folosirea proprietatii municipale si pregatirea acestora pentru trecerea in arhiva in conformitate cu cerintele legislatiei in vigoare.

Proprietatea municipală poate fi închiriată de către Comitetul de administrare a proprietății fără licitație în cazurile în care:

1) chiriașului i se pune la dispoziție un bun în schimbul bunului pentru care i-a fost confiscat nevoile municipale, precum și în legătură cu reconstrucția sau demolarea clădirilor sau structurilor închiriate;

• solicitantul este o agenție guvernamentală federală, organism teritorial organism federal o autoritate de stat, o autoritate de stat a unui alt subiect al Federației Ruse, un organism administrativ local, o instituție fondată de Federația Rusă, un alt subiect al Federației Ruse sau o municipalitate;
• solicitantul este o organizație creată în procesul de privatizare, iar proprietatea municipală este închiriată, care se află în bilanțul acestei organizații, a cărei valoare în timpul privatizării nu a fost inclusă în capitalul său autorizat;

4) solicitantul este un chiriaș care și-a îndeplinit în mod corespunzător obligațiile care îi revin în temeiul unui contract de închiriere, al cărui termen a expirat;

La încheierea și reemiterea unui contract de închiriere, termenii acestuia sunt conveniți cu șeful administrației rurale (de așezare) și deținătorul soldului.

Comitetul, în termen de 10 zile de la data primirii cererii, emite ordin de închiriere a incintei sau decide să refuze.

Decizia de refuz se ia în cazurile în care:

• nu sunt depuse toate documentele sau nu indeplinesc cerintele stabilite;

2) documentele depuse conțin informații incomplete și/sau inexacte;

3) termenele de închiriere propuse de solicitant nu îndeplinesc cerințele legale.

Deci, responsabilitățile KUMI nu se limitează la pregătirea facilităților pentru privatizare. Li se încredințează:

• implementarea programului de demonopolizare (comercializare) a sferei cu amănuntul, servicii casnice, Catering cu crearea în loc de meserii și trusturi unice a unei pluralități de persoane juridice - întreprinderi municipale;
• înregistrarea drepturilor de proprietate municipală către întreprinderi, bunuri mobile și imobile;
• inventarul bunurilor municipale;
• crearea pe baza proprietății acceptate în proprietate municipală a structurii întreprinderilor și instituțiilor municipale și atribuirea proprietății municipale acestora pe baza dreptului de conducere economică și de conducere operațională.

Lucrările privind pregătirea instalațiilor municipale pentru privatizare includ următoarele sarcini:

• evaluarea obiectului privatizării (inclusiv evaluarea stării financiare și economice, imobiliare, lichidități);
• dezvoltarea condițiilor de concurență (inclusiv necesitatea menținerii sau modificării tipului de activitate a întreprinderii privatizate, succesiunea cumpărătorului în ceea ce privește drepturile și obligațiile acestuia, relațiile cu forța de muncă etc.)
• alegerea metodei de privatizare;
• Asigurarea concurenței între cumpărătorii de proprietăți municipale.

2.2 Caracteristicile obiectului de studiu

Procesul de evaluare începe cu o inspecție generală a locației obiectelor, precum și o descriere a obiectelor în sine, starea acestora și evidențierea trăsăturilor proprietății care se evaluează. În continuare, sunt analizate posibilele opțiuni de utilizare a obiectului pentru a-l găsi pe cel optim.

Următoarea etapă a evaluării este determinarea costului. Determinarea valorii se realizeaza tinand cont de toti factorii care afecteaza semnificativ atat piata imobiliara in ansamblul ei, cat si direct asupra valorii imobilului in cauza.

La determinarea valorii imobiliare, se folosesc de obicei trei abordări principale:

Abordarea costurilor;

Abordare comparativă;

abordarea veniturilor.

Fiecare dintre aceste abordări duce la obținerea unor caracteristici de preț diferite ale obiectului. Analiza comparativă ulterioară vă permite să cântăriți avantajele și dezavantajele fiecăreia dintre abordările utilizate și să stabiliți evaluarea finală a proprietății pe baza datelor abordării sau abordărilor care sunt considerate cele mai fiabile.

Evaluarea include următorii pași:

1. Incheierea unui contract de evaluare cu clientul.
2. Stabilirea caracteristicilor cantitative și calitative ale obiectului de evaluare.
3. Analiza pieței căreia îi aparține obiectul de evaluare.
4. Selectarea metodei (metodelor) de evaluare în cadrul fiecăreia dintre abordările de evaluare și implementarea calculelor necesare.
5. Rezumarea rezultatelor obținute în cadrul fiecărei abordări ale evaluării și determinarea valorii finale a valorii obiectului de evaluare.
6. Întocmirea și transmiterea către client a raportului de evaluare.

Elementul final al procesului de evaluare este compararea devizelor obtinute pe baza acestor demersuri, si generalizarea devizelor de cost obtinute pentru a le aduce la o singura valoare a obiectului. Procesul de generalizare ia în considerare punctele forte și punctele slabe ale fiecărei abordări, determină cât de mult afectează acestea în mod semnificativ reflectarea obiectivă a pieței atunci când se evaluează un obiect.

Procesul de rezumare a estimărilor conduce la stabilirea costului final al obiectului, care atinge scopul evaluării.

2.3 Caracteristicile obiectului de evaluare

Obiectul evaluării constă într-un teren neamenajat.

Terenul nr. 01234 este situat în orașul Podolsk, pe stradă. Lesnaya. Suprafata teren 580 mp.

Accesul și accesul la șantier este liber și se realizează pe un drum asfaltat. Obiectele principale ale infrastructurii sociale (oficiu poștal, farmacie, școală, pavilioane comerciale) sunt situate în apropierea obiectului de evaluare, în apropiere există o stație de autobuz.

Obiectul evaluat este un teren situat la adresa: Rusia, regiunea Moscova, Podolsk, str. Lesnaya, uch. 01234. Utilizare curentă - teren pentru construirea unei cabane.

Compoziția obiectului de evaluare: teren neamenajat de 0,58 hectare, pentru construirea unei cabane.

Descrierea terenului este dată în Tabelul 2.1:

Tabelul 2.1

Descrierea obiectului de evaluare

Locația lotului	Podolsk, st. Lesnaya
Numărul cadastral al parcelei
Forma parcelei	Dreptunghiular
Suprafata teren, mp.
Relieful site-ului
Resurse de apă	Fara informatii
Stare ecologică	Satisfăcător
Îmbunătățiri evaluate ale site-ului
Descrierea mediului	mediul urban
Accesibilitate la transport	Pe st. pădure
Inginerie rețele și comunicații	Alimentare cu apă, canalizare, alimentare cu energie termică, alimentare cu energie electrică
Utilizare permisă	Exploatarea clădirilor și structurilor situate pe șantier

2.4 Evaluarea terenului

Atunci când efectuează o evaluare, evaluatorul este obligat să utilizeze (sau să justifice refuzul de a utiliza) abordările de evaluare a costurilor, comparative și a veniturilor. Evaluatorul are dreptul de a determina independent, în cadrul fiecăreia dintre abordările de evaluare, metode specifice de evaluare. În același timp, se ia în considerare volumul și fiabilitatea informațiilor de piață disponibile pentru utilizarea uneia sau alteia metode.

De regulă, la evaluarea valorii de piață a terenurilor se utilizează metoda de comparare a vânzărilor, metoda de alocare, metoda de distribuție, metoda de valorificare a chiriei terenului, metoda reziduală și metoda de utilizare prevăzută.

Metoda de comparare a vânzărilor, metoda de alocare, metoda de distribuire se bazează pe abordarea comparativă. Metoda de valorificare a chiriei terenului, metoda reziduală, metoda de utilizare prevăzută se bazează pe abordarea veniturilor. Elementele abordării costurilor în ceea ce privește calcularea costului de reproducere sau înlocuire a îmbunătățirilor funciare sunt utilizate în metoda reziduală și metoda de alocare.

Analiza pieței terenurilor din orașul Podolsk și monitorizarea propunerilor de vânzare a terenurilor cu un scop similar ne permit să concluzionam că există informații suficiente și de încredere pentru a evalua valoarea de piață a dreptului de a deține un teren. folosind metode tradiționale.

În legătură cu caracteristicile de mai sus ale pieței imobiliare din Podolsk în legătură cu criza, precum și cu lipsa de informații fiabile despre tranzacțiile în curs, sa decis că ar fi posibil să se analizeze oferta actuală de obiecte similare pe secundar. piață pentru perioada ianuarie-martie 2010, inclusiv în costul acestora o reducere potențială a prețului de 5% ca urmare a unei licitații probabile. Această ipoteză a fost făcută pe baza unei analize a tranzacțiilor de vânzare și cumpărare de terenuri în diferite cartiere ale orașului Podolsk și din regiunea Podolsk.

La alegerea analogilor, evaluatorii au analizat informațiile din ziare: „Din mână în mână”, „Real Estate”; materiale de pe site-urile web: www.cian.net, www.miel.ru, www.all-realty.ru, www.winner.ru și observațiile proprii ale evaluatorilor.

În primul rând, vom evalua valoarea site-ului ca nedezvoltat.

Pentru evaluare, am selectat trei obiecte comparabile pentru situl evaluat. Semnul comparabilității se bazează în primul rând pe utilizarea cât mai eficientă a obiectelor comparate ale terenurilor pentru producție sau depozitare. În același timp, s-a luat în considerare asemănarea locației, a zonei site-ului și a scopului.

Procesul de calcul este prezentat în Tabelul 2.2.

Tabelul 2.2

Procesul de calcul al evaluării unui teren

Caracteristicile obiectelor	Obiectul evaluării	Analog nr. 1	Analog nr. 2	Analog nr. 3	Analog nr. 4
Prețul de vânzare dat la timp, mii de ruble
Conditii de finantare	propriu cf.	propriu cf.	propriu cf.	propriu cf.	propriu cf.
Ajustare
Preț ajustat, t.
Suprafata totala, mp. m.
Preț de vânzare, r./mp. m.
Preț ajustat în funcție de zonă, mii de ruble
Condiții de vânzare (puritatea tranzacției)	Vânzare pe piața liberă	Vânzare pe piața liberă	Vânzare pe piața liberă	Vânzare pe piața liberă	Vânzare pe piața liberă
Ajustare
Preț ajustat, t.
Locație	strada Lesnaya	strada Lesnaya	strada Lesnaya	strada Lesnaya	str. Chapaeva
Ajustare
Preț ajustat, t.
Starea obiectului				excelent
Ajustare
Preț ajustat, t.
Disponibilitate de parcare
Ajustare
Preț ajustat, t.
Abatere de la isp țintă.
Ajustare
Preț ajustat, t.
Rău

Definiția ajustărilor care trebuie efectuate:

Conditii de finantare. Modificarea nu este luată în considerare, întrucât toate obiectele sunt finanțate din fonduri proprii.

Pătrat. De obicei, ceteris paribus, obiectele mari se vând la un preț mai mic pe unitate de suprafață. Obiectul de evaluare și analogii diferă ca suprafață, astfel încât acest fapt face ajustări corespunzătoare atunci când se determină valoarea de piață a terenului.

Condiții de vânzare. Modificarea nu este luată în considerare, deoarece toate obiectele sunt vândute pe piața liberă.

Locație. Ajustarea ține cont de dependența prețului obiectului de distanța de la centru. În acest caz, dimensiunea corecției a fost determinată numai pentru analogul nr. 4, deoarece toate celelalte obiecte analogice sunt situate în aceeași zonă.

Abatere de la utilizarea prevăzută. Modificarea nu este luată în considerare, deoarece toate obiectele sunt utilizate în scopul propus

Astfel, valoarea obiectului evaluat, calculată prin abordarea comparativă, este (rotunjită), inclusiv TVA:

Determinarea valorii unui obiect folosind o abordare de cost

Această abordare nu este aplicabilă evaluării valorii de piață a unui teren, întrucât terenul este o proprietate naturală și nu are costuri pentru crearea acestuia.

Determinarea valorii unui obiect folosind abordarea venitului

Abordarea veniturilor se bazează pe principiul așteptării. Acest principiu afirmă că investitorul sau cumpărătorul tipic cumpără imobile cu așteptarea unor venituri sau beneficii viitoare. Cu alte cuvinte, valoarea unui obiect poate fi definită ca fiind capacitatea sa de a genera venituri în viitor.

Conform abordării venitului, valoarea de piață a unei proprietăți este determinată prin valorificarea sau actualizarea veniturilor pe care proprietatea le aduce proprietarului.

Obiectul imobilului industrial poate aduce venituri proprietarului în două moduri - fie indirect în procesul de utilizare în producție, fie la închirierea acestui obiect.

Proprietarul nu utilizează în prezent și nu intenționează să folosească proprietatea în cauză în niciun proces de producție.

Din cauza subdezvoltării pieței de închiriere a terenurilor neamenajate în zona proprietății evaluate, nu avem nicio informație despre tranzacțiile de închiriere sau cererea și oferta potențială pentru astfel de proprietăți. De asemenea, nu detinem informatii cu care sa putem justifica pretul de inchiriere de pe piata pentru astfel de obiecte de evaluare. În acest sens, suntem nevoiți să renunțăm la utilizarea abordării venitului.

Astfel, scopul sintetizării rezultatelor tuturor abordărilor utilizate este de a determina avantajele și dezavantajele fiecăreia dintre ele și, prin urmare, de a elabora o estimare a costurilor. Avantajele fiecărei abordări în evaluarea obiectelor imobiliare luate în considerare sunt determinate de următoarele criterii:

1. Capacitatea de a reflecta intențiile reale ale unui potențial cumpărător sau vânzător.

2. Tipul, calitatea și amploarea informațiilor pe baza cărora a fost efectuată analiza.

3. Capacitatea parametrilor abordărilor utilizate de a lua în considerare fluctuațiile pieței și costul fondurilor.

4. Capacitatea de a lua în considerare caracteristicile specifice ale obiectului care îi afectează valoarea.

Abordarea costului la evaluare nu a fost aplicată.

Abordarea veniturilor nu a fost utilizată în această evaluare.

Pe baza analizei tuturor datelor referitoare la obiectele de evaluare luate în considerare, rezultatele analizei valorii obiectului sunt prezentate mai jos (Tabelul 2.3):

Tabelul 2.3

Rezultatul evaluării

Astfel, pe baza informațiilor disponibile și a datelor obținute în urma acestei analize, se poate trage următoarea concluzie:

Valoarea de piață a obiectului de evaluare situat la adresa: Rusia, regiunea Moscova, Podolsk, str. Lesnaya, uch. Nr. 01234 din 10 martie 2010, ținând cont de rotunjire, este (inclusiv TVA):

600.000 (șase sute de mii) de ruble.

Evaluarea rezultată a valorii de piață poate fi folosită ulterior ca punct de plecare în cursul negocierilor cu partenerii la determinarea condițiilor de implementare a drepturilor de proprietate, obținerea de împrumuturi pe gaj imobiliar, asigurare, leasing etc.

Secțiunea 3. Partea de proiectare

3.1. Eveniment pentru furnizarea de teren ipotecar

Ipoteca de terenuri este un tip de gaj imobiliar, care servește drept garanție pentru îndeplinirea unei obligații dintr-un împrumut primit de proprietarul terenului.

În vederea realizării unui sistem național de creditare funciară și ipotecară în agricultură, funcțional eficient, a fost elaborat Conceptul Sistemului de Creditare Funciară și Ipotecară, aprobat în ședința Grupului de lucru interdepartamental privind proiectul național prioritar „Dezvoltarea Sistemului Agro-Industrial”. Complex” în cadrul Consiliului sub președintele Federației Ruse pentru implementarea proiectelor naționale prioritare și a politicii demografice.

Implementarea Conceptului sistemului de creditare a terenurilor și ipotecare în Federația Rusă va contribui la:

Atragerea de resurse financiare nebugetare către producția agroindustrială;

Creșterea atractivității investițiilor Agriculturăși nivelul stării financiare și economice a organizațiilor agricole, întreprinderilor țărănești (agricole);

Extinderea posibilităților de acces pentru producătorii agricoli la împrumuturi ieftine și pe termen lung pentru dezvoltarea producției agricole și îmbunătățirea condițiilor socio-economice din mediul rural;

Dezvoltarea eficientă a complexului agroindustrial;

Activarea procesului de implicare în cifra de afaceri economică reală a terenurilor agricole și formarea valorii reale a acestora;

Consolidarea si dezvoltarea sistemului national de credit si financiar al complexului agroindustrial.

O condiție importantă pentru crearea unui sistem integrat de creditare funciară și ipotecară în complexul agroindustrial este îmbunătățirea cadrului legal de reglementare pentru gajarea terenurilor agricole.

În acest scop, dezvoltarea lege federala„Despre modificările aduse acte legislative Federația Rusă în ceea ce privește îmbunătățirea reglementării relațiilor funciare și ipotecare în agricultură”.

Autoritățile regionale și organismele locale de autoguvernare, cu participarea Băncii Agricole Ruse, desfășoară o campanie de educație și familiarizare la scară largă pentru a aduce în atenția proprietarilor de terenuri posibilitatea de a atrage fonduri împrumutate pe baza împrumuturilor ipotecare pentru terenuri.

Acestea contribuie la crearea condițiilor de înregistrare, înregistrarea accelerată și simplificată a drepturilor de proprietate ale producătorilor rurali asupra terenurilor lor, împreună cu băncile comerciale, asigură funcționarea procesului normal de rulare a drepturilor de proprietate asupra terenului. La sfârșitul anului 2005, Ministerul Agriculturii al Rusiei și Rosselkhozbank OJSC au trimis o scrisoare comună regiunilor, care a indicat principalele direcții ale acțiunilor comune ale autorităților regionale și diviziilor bancare legate de formarea interesului lor în implementarea programului. .

Rosselkhozbank, pe baza programului dezvoltat de aceasta, în 2006 a început să implementeze o serie de proiecte pilot creditarea terenurilor și ipotecare în mai multe regiuni ale Federației Ruse și intenționează să crească în continuare volumul acestor împrumuturi pe măsură ce apar anumiți debitori.

În viitor, pentru dezvoltarea sistemului de creditare ipotecară funciară (după formarea unui volum suficient de credite ipotecare), este planificată crearea unei agenții de credit ipotecar funciar care să-și asume sarcina principală de a crea infrastructura pentru astfel de credite. , în special, dezvoltarea pieței de valori mobiliare ipotecare teren.

Banca intenționează să includă în acest sistem și alte bănci comerciale, care pot fi refinanțate cu acesta împotriva securității terenurilor și activelor ipotecare.

În conformitate cu legislația în vigoare, pot fi gajate următoarele:

Loturi de teren deținute de o persoană fizică sau juridică pe baza dreptului de proprietate;

Terenuri alocate în natură în contul unei cote-parte din dreptul de proprietate comună asupra terenurilor.

Nu poate fi supus ipotecii:

Terenuri retrase din circulația civilă, inclusiv terenuri aflate în proprietate de stat și municipală;

Terenuri sau părți de terenuri, a căror suprafață este mai mică decât dimensiunea minimă stabilită reguli subiecții Federației Ruse și guvernele locale pentru terenuri cu diferite scopuri și utilizare permisă;

Loturi de teren din componența terenului agricol, care, potrivit legii, nu pot fi percepute.

Obiectul unei ipoteci poate fi atât terenul în sine, cât și drepturile de închiriere asupra acestuia. Legea stabilește un regim special pentru acest tip de gaj, conform căruia ipotecarea acestui drept se poate efectua numai cu acordul proprietarului terenului (locatorului) pe o perioadă care nu depășește termenul de închiriere.

Un credit ipotecar garantat cu terenuri este un credit de investitii si se acorda in scopuri pe termen lung legate de dezvoltarea productiei agricole, imbunatatirea terenurilor agricole, achizitionarea de terenuri etc.

3.2. Acțiune pentru creșterea veniturilor din plățile terenurilor

În prezent, în formarea bazei de venituri a bugetelor de toate nivelurile Federației Ruse, în primul rând bugetele locale, rolul impozitelor pe proprietate și al acestora precum impozitul pe teren și chiria funciară (denumite în continuare plăți pentru terenuri) este în creștere.

Pentru a crește veniturile din plățile de teren, ar trebui să urmați calea:

• extinderea competențelor fiscale ale autorităților entităților constitutive ale Federației Ruse și ale autonomiei locale;
• consolidarea legislativă a principalelor surse de venituri (impozite proprii și deduceri din veniturile fiscale) pentru regiuni și bugetele locale pe termen lung în conformitate cu delimitarea puterilor și obligațiilor de cheltuieli;
• reducerea defalcării veniturilor fiscale pe niveluri bugetare, prevăzând transferul în timp a 100 la sută din veniturile din anumite tipuri de impozite și taxe pentru bugetul de un nivel;
• abandonarea practicii de centralizare a veniturilor din impozitele regionale și locale, care includ impozitul pe teren și chiria, către bugete mai mari și implementarea altor măsuri.

Îmbunătățirea relațiilor funciare, politica bugetară în ceea ce privește plățile funciare ar trebui să respecte principiile federalismului bugetar și strategia de dezvoltare a țării pe termen lung, să asigure eficiența structurii bugetare, independența și responsabilitatea bugetară, justiția socială, consolidarea și raționalitatea teritorială. integrare.

3.3. Formarea unui singur obiect imobiliar pe baza unui teren

Se propune în orașul Podolsk să se elaboreze tehnologia pentru formarea și contabilizarea unui singur obiect imobiliar pe baza cadastrului funciar de stat. Pentru a face acest lucru, un registru al obiectelor imobiliare unificate din Podolsk (REON) ar trebui creat în etape. Formarea unui singur obiect presupune includerea într-un singur complex de proprietate și teren a unui teren în limitele stabilite și clădirile, structurile și structurile situate pe acesta, indicând limitele de dezvoltare și principalele caracteristici ale clădirilor, precum și legarea obiecte care sunt indisolubil legate cu terenul de sistemul cadastral de stat al parcelelor de carte funciară. Departamentul pentru Politica Locuinței și Fondul pentru Locuințe al orașului a desfășurat deja lucrări la crearea Registrului proprietății Podolsk, dar numai pentru locuințe. Această experiență va fi luată în considerare la crearea REON. Formarea de obiecte imobiliare unificate va face posibilă creșterea eficienței utilizării proprietății orașului, creșterea veniturilor din plățile de teren și proprietate și, de asemenea, îmbunătățirea procedurii de înregistrare a terenurilor și a relațiilor de proprietate.

Ideea principală a evenimentului este că sub cadastrul de stat al obiectelor imobiliare există un set de documente care conțin informații despre terenuri și obiecte imobiliare aferente.

Formarea obiectelor imobiliare unificate este una dintre etapele de pregătire pentru introducerea impozitului pe bunuri imobiliare în locul impozitului pe proprietate și al impozitului pe teren. Crearea unui astfel de sistem va simplifica semnificativ procedura de înregistrare a imobilelor în oraș și va face mai transparent mecanismul de gestionare a resurselor orașului.

Pentru a face acest lucru, este necesar să se elaboreze la nivel de oraș tehnologiile pentru realizarea unui set de lucrări, al căror scop este formarea unui singur obiect imobiliar ca unitate de înregistrare cadastrală.

Prin definiție, un singur obiect imobiliar trebuie înțeles ca un teren în limitele stabilite și clădirile, structurile și structurile situate pe acest teren, indicând limitele de dezvoltare și principalele caracteristici ale clădirilor (numărul de etaje, materialul peretelui, scop funcțional) fără a ține cont de caracteristicile spațiilor interne.

Atunci când se creează un sistem pentru formarea și contabilizarea obiectelor imobiliare unice, se presupune că se utilizează reprezentarea datelor pe o bază topografică vectorială. Prezentarea datelor în format vectorial vă va permite să urmăriți completitatea și integritatea informațiilor despre obiect. Adică, fiecărui obiect real al terenului va corespunde informații despre caracteristicile sale, al căror număr nu este limitat.

Această abordare va face posibilă trecerea de la registre și baze de date disparate, departamentale la un sistem integral de contabilitate, evaluare, înregistrare a drepturilor imobiliare, care va reprezenta vizual poziția spațială a obiectului în mediul urban și va oferi descrierea completă a acestuia. folosind geo Sistem informatic.

Baza pentru un singur obiect este un teren, prin urmare, contabilizarea unui singur obiect trebuie efectuată pe baza cadastrului funciar de stat.

În același timp, este necesar să se verifice utilizarea efectivă a terenurilor în întreg orașul Podolsk. Acest lucru va permite colectarea de informații despre dimensiunea și starea lor reală, evaluarea capacității efective a obiectelor de înregistrare cadastrală de a corespunde scopului lor (utilizare permisă), precum și identificarea faptelor de utilizare a obiectului cu încălcări.

Concluzie

Ca rezultat al cursului, sa constatat că fondul funciar din Federația Rusă în scopuri economice este împărțit în șapte categorii de terenuri:

1. Terenul agricol are un statut juridic special pe piața imobiliară și este utilizat:

Pentru producția agricolă (teren arabil, fânețe, pășuni, terenuri de pânză, plantații perene, terenuri virgine și alte terenuri);

Pentru agricultura personală subsidiară;

Pentru grădinărit colectiv și horticultură;

Pentru producția agricolă auxiliară;

Pentru statii experimentale si stiintifice.

Trecerea terenului din această categorie în alta se realizează numai prin decizie a subiectului Federației. Terenurile deosebit de valoroase nu sunt supuse privatizării.

1. Terenurile orașelor și orașelor ocupă 4% din teritoriul țării. Aceste terenuri adăpostesc clădiri de locuit și instituții socio-culturale, precum și străzi, parcuri, piețe, structuri de mediu; pot fi amplasate instalații industriale, de transport, energie, apărare și producție agricolă. Această categorie de teren asigură 86% din veniturile bugetului consolidat din toate plățile pentru utilizarea terenului și poate fi utilizată numai în conformitate cu planurile și proiectele generale.
2. Terenuri de industrie, transport, comunicații, televiziune, informatică și sprijin spațial, energie, apărare și alte scopuri. Au un mod special de utilizare.
3. Terenurile teritoriilor special protejate includ rezervații naturale; zone verzi ale orașelor, case de odihnă, locuri de campare; monumente ale naturii, istoriei și culturii; ape minerale și nămol terapeutic, grădini botanice etc. Această categorie de teren este destinată îmbunătățirii populației, recreerii în masă și turismului, precum și educației istorice și culturale și bucuriei estetice. Astfel de terenuri sunt protejate prin legislație specială, iar activitatea economică este interzisă pe ele.
4. Terenurile fondului forestier sunt complet definite regimul juridic păduri care cresc pe ele. Această categorie de teren include terenurile acoperite cu păduri și destinate nevoilor silviculturii și industriei locale.
5. Terenurile fondului de apă. Acestea sunt terenuri ocupate de rezervoare, ghețari, mlaștini (cu excepția tundrei și pădure-tundra), structuri hidraulice și dreptul de trecere a acestora.
6. Terenurile de rezervă servesc drept rezervă și sunt alocate pentru diverse scopuri.

Vânzarea terenurilor, precum și alocarea acestora pentru activitate antreprenorială și transferul de la o categorie la alta, se efectuează în conformitate cu legile Federației Ruse și subiecții Federației.

Pentru a îmbunătăți eficiența gestionării terenurilor în orașul Podolsk, au fost elaborate măsuri care pot optimiza veniturile bugetare și pot îmbunătăți utilizarea terenurilor municipale.

Lista literaturii folosite

1. Regulamentul „Cu privire la Comitetul de administrare a proprietății al orașului Podolsk” nr. 500 din 19 aprilie 2004 / GARANT
2. Decret „Cu privire la prognoza dezvoltării socio-economice a municipiului Podolsk, Regiunea Moscova pentru 2007.” / GARANT
3. Goremykin V.A. Piata imobiliara, M.; MEGU, 2004. - 354p.
4. Goremykin V.A. Bugulov E.R. Imobiliare: înregistrarea legii și tranzacțiilor, împrumuturi ipotecare în scheme. M.: Filtn, 2004. - 537p.
5. Legea funciară Rusia / Editat de V.V. Petrova // M.: TVIS, 2005. - 629 p.
6. Kutafin O.E., Fadeev V.I. Legea municipală a Federației Ruse. M: Jurist, 2004.
7. Kukhtin P.V., Levov A.A. Metodologia de gestionare a complexului funciar si imobiliar din regiune. Ajutor didactic. M.: FGNU RNTSGMU, 2003.
8. Kukhtin P.V., Levov A.A. Fundamentele managementului imobiliar de stat și municipal. Ajutor didactic. M.: FGNU RNTSGMU, 2004.
9. Kukhtin P.V., Levov A.A., Lobanov V.V., Semkina O.S. Administrarea terenurilor. Tutorial. Spb.: Petru. 2005.
10. Mabalin V.G. Tranzacții imobiliare. Moscova: Filin, - 389s.
11. Rudnev A. V., Kukhtin P. V., Levov A. A., Semkina O. S., Morozov V. Yu., Khovanova N. V., Lvov A. A. Sistemul de guvernare municipală: manual pentru universități. a 4-a ed. (corectat şi mărit) Sub redacţia lui V. B. Zotov. Peter, Sankt Petersburg 2008.
12. Sevostyanov V.A., Sevostyanov A.V. Evaluarea în masă a terenurilor intravilane în cadrul lucrărilor de cadastru intravilan / A.V. Sevostyanov, V.A. Sevostyanov // Proceedings of the Engineering and Economic Institute. - M .: Editura Ros. Economie Acad., 2000. - p. 368-379.
13. Sevostyanov V.A. Caracteristici ale evaluării dezvoltării și gestionării teritoriilor de așezări: Monografie / Ed. A.V. Sevostyanova // Rezultatele muncii de cercetare a statului. un-ta pe gospodărirea terenurilor în 1996-2000. - M.: GUZ, 2001. - p. 88-92.
14. Sevostyanov V.A., Konokotin N.G. Evaluarea terenului în sistemul de management al resurselor funciare ale orașului / N.G. Konokotin, V.A. Sevostyanov//Imobiliare: economie, management. Jurnal științific și tehnic internațional. Nr. 3, 2007. - str. 88-91.
15. Sheinin L.B. Legea funciară a Rusiei: manual. M.: Eskmo, 2007.

Scopul principal al reformelor funciare în Federația Rusă este de a asigura utilizarea rațională și protecția pământului ca cea mai importantă resursă naturală, crearea condițiilor legale, economice, organizaționale, tehnologice și de altă natură pentru reproducerea și îmbunătățirea fertilității solului, conservarea terenurilor rurale, forestiere și a altor terenuri, îmbunătățirea mediului natural, dezvoltarea așezărilor rurale și urbane.

Resursele funciare nu sunt doar baza teritorial-spațială-naturală a amplasării istorice a grupului etnic al poporului, ci un obiect complex de management socio-ecologic și economic. Dezvoltare modernă economia mondială arată că, în condițiile moderne, o economie de piață reglementată necesită o astfel de gestionare de stat a resurselor funciare care să asigure respectarea strictă a sistemului funciar și drept civilîn combinație cu independența economică a entităților de utilizare a terenurilor.

Principalele caracteristici ale resurselor funciare ale statului, pe lângă suprafața sa totală, includ densitatea populației pe unitate a acestei suprafețe și dezvoltarea acesteia, precum și disponibilitatea resurselor naturale și minerale.

În prezent, Rusia este cel mai mare proprietar de resurse funciare din lume. Fondul funciar al Federației Ruse la 1 ianuarie 2002 în limitele administrative ale Federației Ruse era de 1.709,8 milioane de hectare. Aproape toate substanțele naturale și minerale ale planetei au fost găsite pe teritoriul său, iar în zona de influență există aproximativ 45% proaspăt și aproximativ 20% apa de mare. Trebuie remarcat faptul că aproximativ 90% din teritoriul Rusiei este situat în zone rezistente la cutremur.

Clasificarea resurselor funciare din Rusia definește următoarele categorii de terenuri.

1. Terenuri ale întreprinderilor agricole, organizațiilor, precum și cetățenilor, adică teritorii utilizate în principal pentru nevoile agricole. LA anul trecut s-au început să aloce terenuri și în cadrul fermelor etc. Aici se află în atenție deosebită terenul agricol, care cuprinde: teren arabil, grădini de legume, livezi, vii, plantații, pajişti, pășuni.

2. Terenuri din fondul forestier - teritorii acoperite cu vegetație forestieră și neacoperite, dar destinate refacerii acesteia.

3. Terenuri ale fondului de apă - teritorii ocupate de rezervoare, ghețari, mlaștini (cu excepția zonelor tundră și forestier-tundra), inginerie hidraulică și alte structuri de gospodărire a apei, precum și terenuri alocate dreptului de trecere a rezervoarelor. , canale principale și colectoare.

4. Terenurile aflate sub jurisdicția administrațiilor orașului, așezării și rurale, teritoriilor situate în limitele așezărilor, precum și terenurilor cedate administrației.

5. Terenuri de industrie, transport și alte scopuri - teritorii puse la dispoziție întreprinderilor, diferitelor asociații și organizații pentru realizarea sarcinilor speciale care le sunt atribuite (producție industrială, transport, comunicații etc.).

6. Terenuri în scop de conservare a naturii - teritorii cu obiecte și complexe naturale special protejate care au semnificație ecologică, științifică, estetică, recreativă și de sănătate.

7. Terenuri de rezerva - terenuri care nu sunt puse la dispozitia persoanelor juridice si persoanelor fizice spre proprietate, detinere, folosinta sau inchiriere, precum si terenuri a caror drept de proprietate, posesie si folosinta a fost incetat in conformitate cu legislatia in vigoare.

Utilizarea terenurilor de rezervă este permisă numai după ce acestea sunt transferate în altă categorie sau închiriate pe o perioadă de până la un an (mărimea acestor terenuri este prezentată în Tabelul 1).

tabelul 1

Repartizarea fondului funciar al Rusiei pe categorii de terenuri

Terenul ca fond unic este un obiect special de gestiune, care este utilizat de către stat însuși și pus la dispoziție altor persoane în ordinea utilizării vizate, în exercitarea funcțiilor de organizare internă a terenurilor. Prin urmare, managementul devine în mod obiectiv nu numai o funcție a proprietarului, ci, împreună cu controlul terenurilor, o autoritate independentă a Federației Ruse, o entitate constitutivă a Federației Ruse, o municipalitate.

Toate competențele juridice civile de a deține, utiliza și dispune de resursele funciare sunt învestite în elementele subiectului juridic ale sistemului de stat. Statul, ca proprietar și suveran, își gestionează actele de proprietate, exprimând supremația statului.

Statul (reprezentat de Federația Rusă și subiectul Federației Ruse) și municipalitățile în raport cu resursele funciare acționează în două aspecte:

Structura de putere care stabilește normele și regulile de interacțiune a entităților de afaceri, asigură implementarea acestora și împovărează toți proprietarii și entitățile comerciale cu impozite locale, alte plăți obligatorii și cerințe pentru întreținerea resurselor funciare;

Proprietarul pieței. Activitatea economică se desfășoară nu numai în interesul generării de venituri și soluționării problemelor socio-economice, ci și în interesul reglementării cifrei de afaceri economice generale.

Conținutul drepturilor de proprietate variază în funcție de faptul dacă este exercitat de o structură de putere sau pe bază de piață. Mai exact, în funcție de ce relații sunt dominante în societate – putere sau piață. Cea mai dificilă situație este atunci când dreptul de a deține pământ se bazează pe un principiu național, dar acest drept se exercită folosind mecanismul pieței. În această situație au apărut și au primit o bază obiectivă construcțiile de „management operațional”, „management economic” și altele. Într-o economie de piață, o abordare monetară a conținutului proprietății terenurilor este destul de naturală. Există toate motivele pentru a defini fără ambiguitate acest conținut prin puterile clasice ale proprietarului. Dar, în același timp, este necesar să se facă distincția între dreptul de proprietate și punerea în aplicare a acestuia. Există condiții când și economie de piata elementele relaţiilor de putere pot persista.

Statul și municipiile în prezent Legislația rusă sunt subiecte de drept independente, speciale, existente alaturi de persoane juridice si persoane fizice. Starea lor civilă este supusă regulilor care reglementează participarea la rulajul patrimonial al persoanelor juridice, dacă nu rezultă altfel direct din lege sau din caracteristicile acestor entități (clauza 2 din art. 124). Cod Civil Federația Rusă). Participând la raporturile de proprietate, statul trebuie să respecte regulile stabilite de acesta, datorită naturii raporturilor reglementate. O entitate înzestrată cu competențe adecvate poate administra proprietatea statului în calitate de proprietar și poate exercita competențe de a dispune de proprietăți. O entitate municipală poate forma (găsi) o entitate juridică pentru a participa la circulația civilă, transferându-i acesteia din urmă o parte din atribuțiile sale.

Statul, supușii federației și municipalitățile, acționând prin organele lor (organe ale puterii de stat sau ale guvernului local), efectuează un fel de „lucrare pregătitoare” necesară organizării utilizării efective a terenului. Ca instrument care implementează un astfel de mecanism de management, poate și trebuie utilizată o abordare de drept civil a gospodăririi terenurilor, în care se stabilește un set și un nivel de norme și metode de gestionare a terenurilor în funcție de destinația de utilizare a terenurilor.

În aproape toate țările dezvoltate economic, baza gestionării terenurilor urbane este reglementarea de stat a raporturilor juridice cu terenul, deși principiile, formele și abordările soluționării juridice a acestei probleme variază semnificativ în diferite țări.

Un exemplu de elemente de bază ale managementului terenurilor pentru Rusia pot fi subiectele de management existente în prezent și subiectele de drept de mai jos.

1. Subiectele managementului sunt:

· organisme reprezentative ale Federației Ruse și ale municipalităților;

organele executive de stat;

organele executive ale municipiilor.

2. Subiecte de drept care administrează resursele funciare:

entitati economice;

· organe ale puterii de stat și ale autoguvernării locale în conformitate cu competența stabilită de legislație;

persoane fizice sau juridice autorizate de autoritati.

În conformitate cu situația actuală, resursele funciare sunt considerate ca un teritoriu în ansamblu pe care se desfășoară viața societății și ca terenuri separate - părți ale teritoriului unei entități constitutive a Federației Ruse, un district municipal, un oraș etc., având o zonă, granițe, locație, statut juridic și alte caracteristici reflectate în Cadastrul Funciar de Stat.

Managementul are ca scop îmbunătățirea eficienței utilizării terenurilor, implicând terenul în cifra de afaceri civilă bazat:

a) posibilitatea înregistrării prompte de stat a drepturilor asupra unui teren;

b) formarea unui obiect imobiliar, determinarea statutului juridic al acestuia;

c) elaborarea și aprobarea unui sistem de acte legislative și de reglementare privind stabilirea (determinarea) servituților, restricțiilor și sarcinilor, destinația prevăzută a unui teren;

d) disponibilitatea unui sistem de informare funciară pe baza datelor din Cadastrul Funciar de Stat;

e) crearea și dezvoltarea infrastructurii pieței de rulare a terenurilor și/sau a drepturilor asupra terenurilor, inclusiv instituții de credit specializate, agenți imobiliari, un institut de evaluare etc.;

f) stabilirea procedurii de stabilire a prețurilor pentru terenurile (drepturile asupra acestora) trecute în circulație civilă;

g) determinarea standardelor de utilizare a terenurilor (loturi de teren transferate în conformitate cu scopul desemnat pentru facilități sociale și de altă natură, precum și în cadrul implementării ordinelor și programelor orașului);

h) tronsoane peste standard transferate contra unei taxe suplimentare etc.);

i) efectuarea unei evaluări cadastrale a terenului.

Pe baza acestui fapt, terenurile sunt supuse topografiei obligatorii și înregistrării drepturilor asupra acestora. Funcționarea servituților care împovărează folosirea terenului în oraș prevede luarea în considerare a particularităților existenței mediului urban și posibilitatea de completare a listei de servituți conform procedurii stabilite în interesul orașului la inițiativă. a organismului autorizat.

Managementul terenurilor vizează în principal:

a) creșterea veniturilor fiscale și nefiscale la bugetul de toate nivelurile ca urmare a implicării în circulație civilă a terenurilor neutilizate, sporind eficiența utilizării acestora;

b) reducerea pierderilor financiare din decontările reciproce între utilizatorii resurselor funciare și autoritățile orașului;

c) implicarea în relații de închiriere a categoriilor preferențiale de utilizatori ai terenurilor care folosesc parcelele în scopuri care nu corespund celor declarate la acordarea beneficiilor;

d) introducerea unor standarde justificate economic pentru exploatarea și întreținerea resurselor funciare urbane;

e) optimizarea structurii resurselor funciare;

f) formarea infrastructurii de management:

g) întărirea controlului autorităților asupra îndeplinirii condițiilor de asigurare a resurselor funciare privind dreptul de gestiune economică și management operațional, transfer la managementul încrederii, contracte de închiriere, leasing, cumpărare și vânzare, inclusiv obligațiile cumpărătorului în ceea ce privește utilizarea terenului dobândit, pentru îndeplinirea de către investitor a obligațiilor asumate, planuri de privatizare;

h) îmbunătățirea cadrului normativ și legal pentru gospodărirea terenurilor, formarea condițiilor organizatorice și financiare care să asigure o gestionare eficientă a terenurilor.

i) organizarea unui sistem informatic bazat pe următoarele principii de bază:

Pentru gestionarea eficientă a resurselor funciare, se utilizează întreaga gamă de metode, metode și mecanisme prevăzute de legislația și actele juridice de reglementare ale Federației Ruse.

Evaluarea administrării terenurilor începe cu definirea criteriilor pentru ceea ce va fi considerat management eficient.

Managementul este întotdeauna subiectiv, deci pot exista atâtea criterii de performanță câte proprietari de teren există. Formarea criteriilor și a unui mecanism de evaluare a eficacității managementului se realizează de sus în jos, începând cu obiectivele cele mai generale pe care ar trebui să le formuleze proprietarul terenului.

Prezența unor obiective clare și fără ambiguitate înțelese de către toate părțile interesate face posibilă utilizarea celui mai simplu și mai corect criteriu pentru eficacitatea managementului - atingerea obiectivelor stabilite.

Scopuri tipice ale utilizării proprietății terenurilor în organizațiile de stat și municipale:

Economie garantată a fondurilor investite;

utilizarea țintă a investițiilor;

· Îndeplinirea condițiilor care însoțesc acordarea finanțării.

Dezvoltarea ulterioară a planurilor, indicatorilor normativi, formularele de raportare și alte documente, fără de care va fi imposibil să se evalueze în mod obiectiv calitatea gestionării terenurilor, ar trebui efectuată numai pe baza acestor obiective oficializate.

Astfel, primul conditie necesara pentru formarea criteriilor și a unui mecanism de evaluare a eficacității managementului - prezența unor obiective formalizate pe care proprietarul terenului dorește să le atingă.

A doua condiție necesară este ca obiectivele să fie nu doar formalizate, ci și prezentate într-un mod măsurabil. Aceasta înseamnă că atunci când se stabilesc obiective, nu ar trebui folosiți indicatori calitativi - mai buni, mai departe, mai mult - ci caracteristici cantitative care sunt ușor de comparat și evaluat. Nu ar trebui să existe multe astfel de caracteristici cantitative, dar, fiind indicatori informativi cheie, aceștia vor permite proprietarului să concluzioneze cât de eficient este gestionat proprietatea sa teren.

Această abordare presupune introducerea unor mecanisme de evaluare a utilităţii resurselor funciare prin determinarea eficienţei bugetare şi de altă natură, stabilirea standardelor.

Principalul criteriu de evaluare este gradul de implementare a obiectivelor stabilite, îndeplinirea cerințelor de reglementare. Fiecare teren este verificat pentru necesitatea păstrării acestuia în proprietatea subiectului. Se stabilește modul de utilizare cea mai eficientă a acestuia în cadrul setului de sarcini. Deciziile ulterioare ale managementului țin cont de regimul optim găsit.

Eficiența bugetară a organismului autorizat care gestionează resursele funciare se calculează ca raportul dintre suma tuturor veniturilor la buget și fondurile extrabugetare pentru perioada analizată (excluzând beneficiile) și costul resurselor funciare deținute de subiect. Urmează să fie elaborate criterii și norme de „eficiență socială”.

Ele vor permite, de asemenea, organismului autorizat care desfășoară gestiunea trustului funciar să aibă criterii clare pentru ceea ce așteaptă proprietarul de la el și modul în care va fi evaluată munca sa.

legislatie proprietatea resurselor funciare

abstract

Administrarea terenului a municipiului

Completat de: student din grupa ZK-45a

A. A. Kolbeneva _______________

Verificat de: Lector principal

DA. Kirik____________________

„___” _____________________2011

Introducere

1. Resursa funciară ca obiect de management

2. Cadrul de reglementare pentru managementul terenurilor

3. Managementul resurselor funciare ale municipiului

Concluzie

Literatură

Introducere

În dezvoltarea socio-economică a societății, resursele terenurilor, utilizarea terenurilor și relaţiile funciare are întotdeauna un rol principal. Prin urmare, natura și amploarea reformelor funciare ar trebui considerate drept unul dintre factorii decisivi care determină ritmul și eficiența dezvoltării economiei naționale, formarea relațiilor de piață.

Gestionarea potențialului de teren și resurse al țării acoperă întregul spectru al relațiilor sociale. În același timp, resursele funciare ca principală bogăție națională au o serie de trăsături conservatoare care nu depind de sistemul de relații sociale și nu sunt inerente altor mijloace de producție. În special, pământul este un produs al naturii și a apărut independent de activitatea umană; pământul, spre deosebire de toate celelalte mijloace de producție, nu se depreciază în timpul utilizării și nu își reduce proprietățile utile; utilizarea terenului este asociată cu constanța locației și spațiul limitat. , în timp ce alte mijloace de producţie, proporţional cu dezvoltarea forţelor productive, cresc cantitativ şi se modifică calitativ.

Pământul este principala resursă națională, care aparține activelor pe termen lung. Nicăieri în lume nu circulă liber terenuri (în special terenuri agricole) pe piață; anumite restricții sunt introduse neapărat în toate țările, cu cât terenul este mai valoros după locație, cu atât restricțiile sunt mai mari. Practica utilizării terenurilor în Rusia a arătat că absența unor astfel de restricții, în special în zonele suburbane și stațiuni, precum și în aşezări, a dus la apariția fenomenului unei uriașe piețe în umbră pentru terenuri.

Problema organizării sistemului de management al potențialului funciar și al resurselor țării este de a asigura amploarea rațională a intervenției statului în procesele de repartizare, utilizare și protecție a terenurilor, în formarea unor mecanisme eficiente de îmbinare a metodelor administrative și de piață de reglementarea acestor procese, în căutarea unor structuri organizatorice optime și forme de management al acestor procese. Aceste acțiuni ar trebui să vizeze simultan stimularea activității de afaceri, investiționale și creșterea eficienței utilizării terenului, care, ca obiect al activității antreprenoriale, servește ca o anumită garanție a stabilității afacerii și a reproducerii capitalului cu un venit adecvat, care în condițiile de piață este decisiv pentru fiecare proprietar și utilizator de teren.