MINISTERUL DEZVOLTĂRII ECONOMICE AL FEDERATIEI RUSE

PRIVIND APROBAREA STANDARDULUI FEDERAL DE EVALUARE „EVALUAREA COSTULUI MAȘINILOR ȘI ECHIPAMENTULUI (FSO Nr. 10)”

În conformitate cu articolul 20 Legea federală din 29 iulie 1998 Nr. 135-FZ „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă„(Legislația colectată a Federației Ruse, 1998, nr. 31, art. 3813; 2006, nr. 31, art. 3456; 2010, nr. 30, art. 3998; 2011, nr. 1, art. 43; nr. 29, Art. 4291, Nr. 30, Art. 4226;

1. Aprobați Standardul Federal de Evaluare atașat „Evaluarea valorii mașinilor și echipamentelor (FSO nr. 10)”.

2. Acest ordin intră în vigoare la data intrării în vigoare a ordinelor Ministerului Dezvoltării Economice din Rusia din 20 mai 2015 nr. 297 „Cu privire la aprobarea Standardului Federal de Evaluare” Concepte generale evaluări, abordări și cerințe pentru efectuarea evaluărilor (FSO nr. 1)”, din 20 mai 2015 nr. 298 „La aprobarea Standardului Federal de Evaluare „Scopul evaluării și tipurile de valoare (FSO nr. 2)”, din mai 20, 2015 Nr. 299 „Cu privire la aprobarea Standardului Federal de Evaluare „Cerințe pentru un raport de evaluare (FSO nr. 3)”.

ministrul A.V.ULIUKAEV

Aprobat prin ordin al Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei

STANDARD FEDERAL DE EVALUARE „EVALUAREA VALORII MAȘINILOR ȘI ECHIPAMENTULUI (FSO Nr. 10)”

I. Prevederi generale

1. Acest Standard Federal de Evaluare a fost elaborat ținând cont standarde internaționale evaluare și standarde federale de evaluare „Concepte generale de evaluare, abordări și cerințe pentru evaluare (OFS nr. 1)”, „Scopul evaluării și tipuri de valori (OFS nr. 2)”, „Cerințe pentru un raport de evaluare (OFS nr. 3)" (în continuare - OFS nr. 1, OFS nr. 2, OFS nr.

№ 3), alte standarde federale de evaluare care reglementează evaluarea specii individuale obiecte de evaluare aprobate de Ministerul Dezvoltării Economice al Rusiei, determină cerințele pentru evaluarea costului mașinilor și echipamentelor.

2. Dacă obiectul evaluării în sarcina de evaluare nu este direct mașinile și echipamentele, ci utilajele și echipamentele fac parte din obiectul de evaluare, atunci acest standard federal de evaluare se aplică procedurii de evaluare pentru astfel de mașini și echipamente numai atunci când misiunea de evaluare prevede: utilizarea evaluărilor acestui standard federal care indică lista de mașini și echipamente cărora li se aplică aceste cerințe.

3. Prevederile acestui Standard Federal de Evaluare nu se aplică evaluării active necorporale legate de crearea și exploatarea mașinilor și echipamentelor; mașini și echipamente cu valoare artistică și (sau) istorică, precum și

lucrări și servicii pentru eliminarea daunelor rezultate din situații de urgență (de exemplu, daune din accidente de vehicule).

4. Dacă exploatarea mașinilor și echipamentelor este imposibilă fără utilizarea activelor necorporale (software, baze de date specializate, licențe, documentatia tehnicași așa mai departe), apoi, în funcție de sarcina de evaluare, costul imobilizărilor necorporale ar trebui luat în considerare separat sau ca parte a costului mașinilor și echipamentelor.

II. Obiecte de evaluare

5. În sensul prezentului Standard Federal de Evaluare, obiectele de evaluare includ mașini și piese de echipamente individuale care sunt produse ale producției de inginerie mecanică sau similare acestora, grupuri (seturi, agregate) de mașini și echipamente, părți de mașini și echipamente. împreună sau separat (denumite în continuare mașini și echipamente).

În sensul acestui Standard Federal de Evaluare, obiectele de evaluare pot fi aeronave și nave maritime, nave de navigație interioară și obiecte spațiale supuse înregistrării de stat.

III. Sarcina de evaluare

6. Misiunea de evaluare a obiectului de evaluare trebuie să conțină următoarele informații despre obiectul de evaluare, în plus față de cele specificate în OSF nr. 1:

componența grupului de mașini și echipamente care se evaluează, indicând informații suficiente despre fiecare mașină și echipament pentru identificarea acestora;

informații privind contabilizarea imobilizărilor necorporale necesare pentru exploatarea mașinilor și echipamentelor (dacă astfel de active există).

7. Misiunea de evaluare a obiectului de evaluare poate conține următoarele informații suplimentare față de cele specificate în OFS nr. 1 în ceea ce privește ipotezele pe care ar trebui să se bazeze evaluarea:

o ipoteză legată de limitarea domeniului de activitate pentru inspectarea mașinilor și echipamentelor evaluate;

ipoteza legata de limitarea domeniului de activitate privind analiza pietei;

asumarea evaluării mașinilor și echipamentelor în ansamblu, sub rezerva utilizării lor în continuare ca parte a complexului imobiliar existent;

ipoteza privind evaluarea mașinilor și echipamentelor în ansamblu, sub rezerva încetării utilizării lor ca parte a complexului imobiliar existent;

presupunerea cu privire la evaluarea mașinilor și echipamentelor supuse mișcării din locația lor actuală ca obiecte separate;

în cazul mașinilor și echipamentelor integrate cu alte obiecte, în special imobile, o ipoteză privind evaluarea mașinilor și echipamentelor ca parte a acestor obiecte sau separat de acestea.

8. Sarcina de evaluare stabilește nivelul de detaliu al lucrării de inspecție (complet, parțial cu criterii, fără inspecție) și perioada de inspecție. În cazul neefectuării unei inspecții, evaluatorul indică în raportul de evaluare motivele pentru care obiectul de evaluare nu a fost inspectat, precum și ipotezele asociate neefectuării inspecției.

9. În lipsa unor sarcini documentate în raport cu obiectul de evaluare, evaluarea obiectului se efectuează pe baza ipotezei absenței unor astfel de sarcini, cu excepția cazului în care se prevede altfel în misiunea de evaluare.

IV. Analiza pieței

10. Pentru a evalua costul mașinilor și echipamentelor, evaluatorul examinează piața în acele segmente în care cea mai importantă parte a mașinilor și echipamentelor evaluate poate fi vândută. Sunt examinate segmente atât ale pieței primare, cât și ale pieței secundare, dacă aceste tipuri de piețe există pentru obiectul de evaluare.

V. Abordări ale evaluării

11. Pentru un obiect de evaluare, care este un set de mașini și echipamente, pot fi utilizate atât metode de evaluare individuală, cât și de masă. În sensul acestui standard federal de evaluare, evaluarea în masă a mașinilor și echipamentelor înseamnă evaluarea valorii unei multitudini de mașini și echipamente prin gruparea acestora în funcție de caracteristici similare și utilizarea lor în cadrul grupurilor formate de mașini și echipamente comune. modele matematice. Rezultatul final este valoarea obiectului de evaluare în ansamblu.

12. Atunci când se evaluează mașinile și echipamentele folosind abordări de cost și comparative, este permisă utilizarea informațiilor despre prețuri despre evenimentele care au avut loc cu obiecte analoge după data evaluării, de exemplu, prin indexarea inversă a prețurilor. În acest caz, evaluatorul trebuie să analizeze dinamica prețurilor de la data evaluării până la data evenimentului relevant și să facă ajustările corespunzătoare. Utilizarea unor astfel de informații despre preț este permisă dacă evaluatorul efectuează și dezvăluie în raport o analiză a valorilor calculate obținute pentru conformitatea cu indicatorii de piață prevalenți la data evaluării și, de asemenea, specifică ipotezele asociate cu utilizarea acestui informaţii.

13. Dacă există o piaţă dezvoltată şi activă obiecte analoge, ceea ce face posibilă obținerea cantității necesare de date privind prețurile și caracteristicile obiectelor analoge pentru evaluare, se poate trage concluzia că utilizarea doar a unei abordări comparative este suficientă. Lipsa informațiilor de piață necesare abordării comparative este un motiv pentru a nu le folosi.

14. Atunci când aplică abordarea costurilor la evaluarea mașinilor și echipamentelor, evaluatorul ia în considerare următoarele prevederi:

a) la evaluarea utilajelor și echipamentelor specializate, este recomandabil să se utilizeze o abordare a costurilor. Mașinile și echipamentele specializate sunt un ansamblu de obiecte înrudite tehnologic care nu sunt prezentate pe piață ca obiect independent și au o valoare semnificativă doar ca parte a unei afaceri;

b) costurile de reproducere a mașinilor și echipamentelor (fără a se ține seama de uzură și uzură) se determină pe baza comparației cu costurile de creare sau producere sau achiziționare a unei copii exacte a obiectului de evaluare. Costurile de înlocuire a mașinilor și echipamentelor (excluzând uzura și uzura și uzura) sunt determinate pe baza comparației cu costurile de creare, producere sau achiziționare a unui obiect care are similare proprietăți benefice;

c) o copie exactă a obiectului de evaluare în scopul evaluării mașinilor și utilajelor este recunoscută ca obiect care are cel puțin următoarele caracteristici identice cu obiectul de evaluare: denumire, denumire model (modificare), caracteristici tehnice principale;

d) un obiect care are proprietăți utile similare, în scopul evaluării mașinilor și echipamentelor, este recunoscut ca obiect asemănător obiectului evaluării din punct de vedere al funcționalității, principiului funcționării, proiectării;

e) la aplicarea abordării costurilor se calculează amortizarea cumulativă a utilajului sau utilajului evaluat, integrând uzura fizică, uzura funcțională și economică, luând în considerare caracteristicile deprecierii în diferite condiții de funcționare, precum și luând în considerare țin cont de ipotezele acceptate pe care se bazează evaluarea, concentrându-se cât mai mult pe datele de piață.

15. La aplicarea abordării veniturilor la evaluarea utilajelor și echipamentelor, evaluatorul ține cont de următoarele prevederi:

abordarea veniturilor pentru evaluarea instalațiilor și echipamentelor poate fi utilizată atunci când beneficiile distribuite în timp din utilizarea acestora pot fi evaluate în termeni monetari, fie direct, fie ca parte corespunzătoare a beneficiilor generate mai direct, fie ca parte corespunzătoare a beneficiile generate de un set mai larg de obiecte, inclusiv obiectul evaluat și producerea unui produs (bunuri, muncă sau serviciu).

VI. Coordonarea rezultatelor evaluării

16. Coordonarea rezultatelor evaluării mașinilor și echipamentelor obținute folosind diferite metode și abordări de evaluare și reflectarea rezultatelor acesteia în raportul de evaluare se realizează în conformitate cu cerințele OFS nr. 1.

VII. Dispoziții finale

17. În cazul unor discrepanțe între cerințele acestui Standard Federal de Evaluare cu cerințele OFS nr. 1, OFS nr. 2, OFS nr. 3 și alte standarde federale de evaluare care reglementează evaluarea anumitor tipuri de obiecte de evaluare aprobate de Minister de Dezvoltare Economică a Rusiei, acest Standard Federal de Evaluare are prioritate.

Dragi membri ai Parteneriatului!

După primirea unui certificat de calificare, un specialist se confruntă cu incertitudinea privind conformitatea obiectului de evaluare cu direcția indicată în certificat. Nu toți evaluatorii au certificat în toate domeniile: „evaluare imobiliară”, „evaluare bunuri mobile” și „evaluare afaceri”. Și întrucât evaluatorii care au semnat raportul de evaluare a obiectului sau avizul de expertiză răspund de acest raport (avizul de expertiză), direcția indicată în certificatul de calificare trebuie să corespundă obiectului raportului de evaluare.

Pentru a evita situațiile cu raport completat incorect, NP SRO „SVOD” oferă evaluatorului recomandări cu informații explicative despre conformitatea obiectului de evaluare cu direcția specificată în certificatul de calificare.

	EVALUAREA IMOBILĂ		EVALUAREA BUNURILOR MOBILE		EVALUAREA AFACERILOR
Apartamente, cladiri, structuri		Transport cu motor		Stoc
Imobil comercial		Mașini și echipamente		Întreprinderi
Loturi de teren		Mobilier		Complex imobiliar**
Zonele de subsol		Tehnică		Creanţe de încasat
Păduri		Avioane și nave*		Dreptul de a revendica în temeiul acordului pe participarea la capitaluri proprii in constructii***
Corpuri de apă separate		Nave de navigație interioară*		Reputația de afaceri
Plantații perene		Obiecte spațiale*		Obiecte de proprietate intelectuală

Nota:

* Conform standardului federal de evaluare „Evaluarea costului mașinilor și echipamentelor (FSO nr. 10),” obiectele de evaluare pot fi aeronave și nave maritime, nave de navigație interioară și obiecte spațiale supuse înregistrării de stat. Având în vedere discrepanțe în normele legale (FSO nr. 10 și articolul 130 din Codul civil al Federației Ruse) și pentru a evita neînțelegerile, se recomandă atașarea a două certificate de calificare în următoarele domenii: „evaluarea bunurilor mobile” și „evaluarea bunurilor imobile”.

** Dacă obiectul evaluării nu este un complex imobiliar, ci un complex imobiliar care include bunuri mobile și imobiliare, dar în acest caz evaluarea nu este efectuată ca parte a unei evaluări a afacerii, atunci o astfel de evaluare poate fi efectuată doar de un evaluator care deține certificate de calificare în două domenii relevante de activitate de evaluare: „evaluarea bunurilor mobile” și „imobiliare. evaluarea patrimoniului”.

MINISTERUL DEZVOLTĂRII ECONOMICE AL FEDERATIEI RUSE

COMANDA
din data de 1 iunie 2015 Nr. 328

PRIVIND APROBAREA STANDARDULUI FEDERAL DE EVALUARE „EVALUAREA COSTULUI MAȘINILOR ȘI ECHIPAMENTULUI (FSO Nr. 10)”

În conformitate cu articolul 20 din Legea federală din 29 iulie 1998 nr. 135-FZ „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” (Legislația colectată a Federației Ruse, 1998, nr. 31, art. 3813; 2006, nr. 31, Art. 3456 , Nr. 3998, Art. 4291;

• 1. Aprobați Standardul Federal de Evaluare atașat „Evaluarea valorii mașinilor și echipamentelor (FSO nr. 10)”.
• 2. Prezentul ordin intră în vigoare la data intrării în vigoare a ordinelor Ministerului Dezvoltării Economice din Rusia din 20 mai 2015 nr. 297 „Cu privire la aprobarea Standardului Federal de Evaluare „Concepte generale de evaluare, abordări și cerințe pentru evaluare (FSO Nr. 1)”, din 20 mai 2015 Nr. 298 „La aprobarea Standardului Federal de Evaluare „Scopul de evaluare și tipuri de valoare (FSO Nr. 2)”, din 20 mai 2015 Nr. 299 „ La aprobarea Standardului Federal de Evaluare „Cerințe pentru un Raport de Evaluare (FSO nr. 3)” .

A.V. Uliukaev

Aprobat

prin ordin al Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei

STANDARD FEDERAL DE EVALUARE „EVALUAREA VALORII MAȘINILOR ȘI ECHIPAMENTULUI (FSO Nr. 10)”

I. Prevederi generale

1. Acest Standard Federal de Evaluare a fost elaborat ținând cont de standardele internaționale de evaluare și standardele federale de evaluare „Concepte generale de evaluare, abordări și cerințe pentru evaluare (FSO nr. 1)”, „Scopul evaluării și tipurile de valoare (FSO nr. 2)”, „Cerințe pentru raportul de evaluare (OFS nr. 3)” (denumit în continuare OFS nr. 1, OFS nr. 2, OFS nr. 3), alte standarde federale de evaluare care reglementează evaluarea anumitor tipuri de obiecte de evaluare , aprobat de Ministerul Dezvoltării Economice al Rusiei, stabilește cerințele pentru evaluarea valorii mașinilor și echipamentelor.

2. Dacă obiectul evaluării în sarcina de evaluare nu este direct mașini și echipamente, ci mașinile și echipamentele fac parte din obiectul de evaluare, atunci acest standard federal de evaluare se aplică procedurii de evaluare pentru astfel de mașini și echipamente numai atunci când misiunea de evaluare prevede pentru utilizarea acestui standard de evaluare federal care indică lista de mașini și echipamente cărora li se aplică aceste cerințe.

3. Prevederile acestui Standard Federal de Evaluare nu se aplică evaluării imobilizărilor necorporale asociate cu crearea și exploatarea mașinilor și echipamentelor; mașini și echipamente de valoare artistică și (sau) istorică, precum și lucrări și servicii pentru eliminarea daunelor rezultate din situații de urgență (de exemplu, daune din accidente de vehicule).

4. Dacă exploatarea mașinilor și echipamentelor este imposibilă fără utilizarea imobilizărilor necorporale (software, baze de date specializate, licențe, documentație tehnică etc.), atunci, în funcție de sarcina de evaluare, ar trebui luat în considerare costul imobilizărilor necorporale. separat sau ca parte a costului mașinilor și echipamentelor.

II. Obiecte de evaluare

5. În sensul prezentului Standard Federal de Evaluare, obiectele de evaluare includ mașini și piese de echipamente individuale care sunt produse ale producției de inginerie mecanică sau similare acestora, grupuri (seturi, agregate) de mașini și echipamente, părți de mașini și echipamente. împreună sau separat (denumite în continuare mașini și echipamente ). În sensul prezentului standard federal de evaluare, obiectele de evaluare pot fi aeronave și nave maritime, nave de navigație interioară și obiecte spațiale supuse înregistrării de stat.

III. Sarcina de evaluare

6. Misiunea de evaluare a obiectului de evaluare trebuie să conțină următoarele informații despre obiectul de evaluare, în plus față de cele specificate în OSF nr. 1:

• - componența grupului de mașini și echipamente care se evaluează, indicând informații suficiente despre fiecare mașină și echipament pentru identificarea acestora;
• - informații privind contabilizarea imobilizărilor necorporale necesare funcționării mașinilor și echipamentelor (dacă astfel de active există).

7. Misiunea de evaluare a obiectului de evaluare poate conține următoarele informații suplimentare față de cele specificate în OFS nr. 1 în ceea ce privește ipotezele pe care ar trebui să se bazeze evaluarea:

• - o ipoteză legată de limitarea domeniului de lucru pentru inspectarea mașinilor și echipamentelor evaluate;
• - ipoteza asociata cu limitarea domeniului de activitate asupra analizei pietei;
• - presupunerea privind evaluarea utilajelor și echipamentelor în ansamblu, sub rezerva utilizării lor în continuare ca parte a complexului imobiliar existent;
• - presupunerea cu privire la evaluarea utilajelor și echipamentelor în ansamblu, sub rezerva încetării utilizării acestora ca parte a complexului imobiliar existent;
• - presupunerea privind evaluarea mașinilor și echipamentelor supuse mișcării din locația lor actuală ca obiecte separate;
• - în cazul mașinilor și echipamentelor integrate cu alte obiecte, în special imobile, - o ipoteză privind evaluarea mașinilor și echipamentelor ca parte a acestor obiecte sau separat de acestea.

8. Sarcina de evaluare stabilește nivelul de detaliu al lucrării de inspecție (complet, parțial cu criterii, fără inspecție) și perioada de inspecție. În cazul neefectuării unei inspecții, evaluatorul indică în raportul de evaluare motivele pentru care obiectul de evaluare nu a fost inspectat, precum și ipotezele asociate neefectuării inspecției.

9. În lipsa unor sarcini documentate în raport cu obiectul de evaluare, evaluarea obiectului se efectuează în baza ipotezei absenței unor astfel de sarcini, dacă în sarcina de evaluare nu se prevede altfel.

IV. Analiza pieței

10. Pentru a evalua costul mașinilor și echipamentelor, evaluatorul examinează piața în acele segmente în care cea mai importantă parte a mașinilor și echipamentelor evaluate poate fi vândută. Sunt examinate segmente atât ale pieței primare, cât și ale pieței secundare, dacă aceste tipuri de piețe există pentru obiectul de evaluare.

V. Abordări ale evaluării

11. Pentru un obiect de evaluare, care este un set de mașini și echipamente, pot fi utilizate atât metode de evaluare individuală, cât și de masă. În sensul acestui Standard Federal de Evaluare, evaluarea în masă a utilajelor și echipamentelor este înțeleasă ca o evaluare a valorii multor utilaje și echipamente prin gruparea acestora în funcție de caracteristici similare și folosind modele matematice generale în cadrul grupurilor formate. Rezultatul final este valoarea obiectului de evaluare în ansamblu.

12. La evaluarea utilajelor și echipamentelor folosind abordări de cost și comparative, este permisă utilizarea informațiilor de preț despre evenimente care au avut loc cu obiecte similare după data evaluării, de exemplu, prin indexarea inversă a prețurilor. În acest caz, evaluatorul trebuie să analizeze dinamica prețurilor de la data evaluării până la data evenimentului relevant și să facă ajustările corespunzătoare. Utilizarea unor astfel de informații despre preț este permisă dacă evaluatorul efectuează și dezvăluie în raport o analiză a valorilor calculate obținute pentru conformitatea cu indicatorii de piață prevalenți la data evaluării și, de asemenea, specifică ipotezele asociate cu utilizarea acestui informaţii.

13. În prezența unei piețe dezvoltate și active pentru obiectele analogice, care permite obținerea cantității necesare de date privind prețurile și caracteristicile obiectelor analogice pentru evaluare, se poate trage concluzia că este suficient să se utilizeze doar un abordare comparativă. Lipsa informațiilor de piață necesare abordării comparative este un motiv pentru a nu le folosi.

14. Atunci când aplică abordarea costurilor la evaluarea utilajelor și echipamentelor, evaluatorul ține cont de următoarele prevederi:

• a) la evaluarea utilajelor și echipamentelor specializate, este recomandabil să se utilizeze o abordare a costurilor. Mașinile și echipamentele specializate sunt un ansamblu de obiecte înrudite tehnologic care nu sunt prezentate pe piață ca obiect independent și au o valoare semnificativă doar ca parte a unei afaceri;
• b) costurile de reproducere a mașinilor și echipamentelor (fără a se ține seama de uzură și uzură) se determină pe baza comparației cu costurile de creare sau producere sau achiziționare a unei copii exacte a obiectului de evaluare. Costurile de înlocuire a mașinilor și echipamentelor (fără a lua în considerare uzura și uzura) sunt determinate pe baza comparației cu costurile de creare sau producere sau achiziționare a unui obiect care are proprietăți utile similare;
• c) o copie exactă a obiectului de evaluare în scopul evaluării mașinilor și utilajelor este recunoscută ca obiect care are cel puțin următoarele caracteristici identice cu obiectul de evaluare: denumire, denumire model (modificare), caracteristici tehnice principale;
• d) un obiect care are proprietăți utile similare, în scopul evaluării mașinilor și echipamentelor, este recunoscut ca obiect asemănător obiectului evaluării din punct de vedere al funcționalității, principiului funcționării, proiectării;
• e) la aplicarea abordării costurilor se calculează amortizarea cumulativă a utilajului sau utilajului evaluat, integrând uzura fizică, uzura funcțională și economică, luând în considerare caracteristicile deprecierii în diferite condiții de funcționare, precum și luând în considerare țin cont de ipotezele acceptate pe care se bazează evaluarea, concentrându-se cât mai mult pe datele de piață.

15. La aplicarea abordării prin venit la evaluarea utilajelor și echipamentelor, evaluatorul ține cont de următoarele prevederi: abordarea veniturilor la evaluarea utilajelor și echipamentelor poate fi utilizată acolo unde beneficiile din utilizarea acestora distribuite în timp pot fi evaluate în termeni monetari. fie direct, fie ca parte corespunzătoare a beneficiilor, generate mai direct, fie ca parte corespunzătoare a beneficiilor generate de un complex mai larg de obiecte care include obiectul evaluat și produce produsul (bun, muncă sau serviciu).

VI. Coordonarea rezultatelor evaluării

16. Coordonarea rezultatelor evaluării mașinilor și echipamentelor obținute folosind diferite metode și abordări de evaluare și reflectarea rezultatelor acesteia în raportul de evaluare se realizează în conformitate cu cerințele OFS nr. 1.

VII. Dispoziții finale

17. În cazul unor discrepanțe între cerințele acestui Standard Federal de Evaluare cu cerințele OFS nr. 1, OFS nr. 2, OFS nr. 3 și alte standarde federale de evaluare care reglementează evaluarea anumitor tipuri de obiecte de evaluare aprobate de Minister de Dezvoltare Economică a Rusiei, acest Standard Federal de Evaluare are prioritate.

La aprobarea Standardului Federal de Evaluare „Evaluarea imobiliară (FSO nr. 7)”
În conformitate cu articolul 20 din Legea federală din 29 iulie 1998 nr. 135-FZ „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” (Legislația colectată a Federației Ruse, 1998, nr. 31, art. 3813; 2006, nr. 31, Art. 3456 , Nr. 3998, Art. 4291;

Aprobați standardul federal de evaluare atașat „Evaluarea proprietăților imobiliare (FSO nr. 7)”.
Ministru
A.V. Uliukaev

Standard federal de evaluare
„Evaluare imobiliară (FSO nr. 7)”

I. Prevederi generale

1. Acest Standard Federal de Evaluare a fost elaborat ținând cont de standardele internaționale de evaluare și standardele federale de evaluare „Concepte generale de evaluare, abordări ale evaluării și cerințe pentru evaluare (FSO nr. 1)”, „Scopul evaluării și tipurile de valoare (FSO) Nr. 2)”, „Cerințe pentru un raport de evaluare (OFS Nr. 3)” (denumit în continuare OFS Nr. 1, OFS Nr. 2, OFS Nr. 3) și definește cerințele pentru efectuarea unei evaluări imobiliare.

2. Acest Standard Federal de Evaluare dezvoltă, completează și specifică cerințele și procedurile stabilite de OFS nr. 1, OFS nr. 2, OFS nr. 3 și este obligatoriu pentru utilizare la evaluarea bunurilor imobiliare.

3. Prevederile acestui Standard Federal de Evaluare nu se aplică evaluării aeronavelor și nave maritime, nave de navigație interioară, obiecte spațiale, parcele de subsol, întreprinderi ca ansamblu de proprietate, precum și pentru determinarea valorii cadastrale a imobilelor prin metode de evaluare în masă.

II. Obiecte de evaluare

4. În sensul prezentului standard federal, obiectele de evaluare pot fi obiecte imobiliare - terenuri dezvoltate, terenuri neamenajate, obiecte construcție capitală, precum și părți de terenuri și proiecte de construcții capitale, spații rezidențiale și nerezidențiale, împreună sau separat, ținând cont de drepturile de proprietate aferente acestora, cu excepția cazului în care aceasta contravine legislației în vigoare. În sensul prezentului standard federal, obiectele de evaluare pot fi acțiuni la dreptul la imobil.

III. Cerințe generale pentru efectuarea unei evaluări

5. Atunci când colectează informații despre proprietatea care se evaluează, evaluatorul sau reprezentantul său efectuează o inspecție a imobilului în curs de evaluare într-o perioadă posibil apropiată de data evaluării, cu excepția cazului în care se prevede altfel în atribuirea de evaluare. În cazul neefectuării unei inspecții, evaluatorul indică în raportul de evaluare motivele pentru care obiectul evaluării nu a fost inspectat, precum și ipotezele și limitările asociate neefectuării unei inspecții.

6. Evaluarea comună a unui teren și a obiectelor de construcție capitală situate pe acesta în lipsa titlului și a documentelor de proprietate pt. teren se desfășoară ținând cont de drepturile și obligațiile proprietarului proiectelor de construcții de capital în raport cu un teren stabilit de legislația în vigoare, precum și de comportamentul tipic al proprietarilor în raport cu un teren similar din piața în cauză (cumpărare sau închiriere).

7. În absența unor drepturi de proprietate documentate ale terților în legătură cu proprietatea care se evaluează, restricții (grevări), precum și poluarea mediului, evaluarea obiectului se realizează pe baza ipotezei absenței unor astfel de drepturi, restricții (obligații) și poluare, ținând cont de circumstanțele identificate în timpul inspecției, cu excepția cazului în care se specifică altfel în sarcina de evaluare.

IV. Sarcina de evaluare

8. Misiunea pentru evaluarea unei proprietăți trebuie să conțină următoarele informații suplimentare față de cele specificate în paragraful 17 din OFS nr. 1:

Compoziția obiectului de evaluare, indicând informații suficiente pentru a identifica fiecare dintre părțile sale (dacă este disponibilă);
caracteristicile obiectului evaluat și părțile lui evaluate sau link-uri către documente aflate la dispoziție de evaluator care conțin astfel de caracteristici;
drepturi luate în considerare la evaluarea subiectului evaluat, restricții (grevațiuni) ale acestor drepturi, inclusiv în legătură cu fiecare parte a subiectului evaluat.

9. Sarcina de evaluare poate indica alte valori calculate, inclusiv:

Chiria de piață (suma estimată de bani pentru care o proprietate ar putea fi închiriată la data evaluării în condiții tipice de piață);
costurile de creare (reproducere sau înlocuire) a proiectelor de construcție capitală;
pierderi (daune reale, profituri pierdute) la înstrăinarea unui bun, precum și în alte cazuri;
costurile pentru eliminarea poluării mediului și (sau) refacerea terenurilor.

V. Analiza pieţei

10. Pentru a determina valoarea imobilului, evaluatorul examinează piața în acele segmente care includ utilizarea efectivă a proprietății care se evaluează și alte tipuri de utilizare necesare pentru determinarea valorii acesteia.

11. Analiza pieței imobiliare se realizează în următoarea succesiune:

a) analiza influenței situației politice și socio-economice generale din țara și regiunea de amplasare a imobilului evaluat pe piața imobilului evaluat, inclusiv tendințele care au apărut pe piață în perioada anterioară datei; de evaluare;

b) determinarea segmentului de piaţă căruia îi aparţine obiectul evaluat. Dacă piața imobiliară este subdezvoltată și nu există date suficiente pentru a oferi o idee despre prețurile tranzacțiilor și (sau) ofertelor cu obiecte imobiliare comparabile, este posibilă extinderea zonei de studiu către teritorii care au caracteristici economice similare la locația proprietății care se evaluează;
c) analiza datelor efective privind prețurile tranzacțiilor și (sau) ofertelor cu obiecte imobiliare din segmente de piață la care obiectul evaluat poate fi încadrat în efective, precum și a opțiunilor alternative de utilizare a acestuia, cu indicarea intervalului de valori ale prețurilor;

d) analiza principalilor factori care influențează cererea, oferta și prețurile imobiliare comparabile, de exemplu, ratele de rentabilitate, perioadele de amortizare a investițiilor pe piața imobiliară, cu intervale pentru valorile acestor factori;

e) principalele concluzii privind piața imobiliară în segmentele necesare evaluării proprietății, de exemplu, dinamica pieței, cererea, oferta, volumul vânzărilor, capacitatea pieței, motivația cumpărătorilor și vânzătorilor, lichiditatea, fluctuațiile de preț pe piața proprietății. în curs de evaluare și alte concluzii.
Sfera cercetării este determinată de evaluator pe baza principiului suficienței.

VI. Analiza celei mai bune utilizări

12. Analiza celei mai bune utilizări stă la baza evaluărilor valoarea de piata imobiliare.

13. Cea mai eficientă utilizare este acea utilizare a bunurilor imobile care îi maximizează productivitatea (corespunde cu cea mai mare valoare a acesteia) și care este posibil din punct de vedere fizic, permis legal (la data determinării valorii imobilului care se evaluează) și justificat financiar.

14. Utilizarea cea mai eficientă a unei proprietăți imobiliare poate corespunde utilizării sale efective sau poate implica o altă utilizare, de exemplu, repararea (sau reconstrucția) instalațiilor de construcție capitală existente pe terenul.

15. Analiza celei mai eficiente utilizări ne permite să identificăm cea mai profitabilă utilizare a proprietății, pe care participanții de pe piață (cumpărători și vânzători) se concentrează atunci când stabilesc prețul tranzacției. La determinarea valorii de piață, evaluatorul este ghidat de rezultatele acestei analize pentru a selecta abordări și metode de evaluare a proprietății care se evaluează și pentru a selecta bunuri imobiliare comparabile atunci când aplică fiecare abordare.

16. Analiza utilizării celei mai eficiente a obiectului evaluat se realizează, de regulă, pe baza soluțiilor de amenajare și proiectare a spațiului. Pentru obiectele de evaluare, care includ un teren și obiecte de construcție capitală, cea mai eficientă utilizare este determinată ținând cont de obiectele de construcție capitală existente. În acest caz, o astfel de analiză se realizează prin efectuarea calculelor necesare sau fără acestea, dacă sunt prezentate justificări care nu necesită calcule.

17. Analiza utilizării celei mai eficiente a unor părți ale proprietății, de exemplu încorporate rezidențiale și spații nerezidențiale, se realizează ținând cont de utilizarea efectivă a altor părți ale acestui obiect.

18. O analiză a utilizării celei mai eficiente a unei părți a unei proprietăți imobiliare în curs de reconstrucție sau supusă reconstrucției se efectuează ținând cont de cea mai eficientă utilizare a întregii proprietăți reconstruite.

19. Utilizarea cea mai eficientă a unei proprietăți evaluate individual poate diferi de cea mai eficientă utilizare a acesteia ca parte a complexului evaluat de obiecte imobiliare.

20. Valoarea de piață a unui teren construit cu proiecte de construcție capitală sau proiecte de construcție capitală pentru introducerea acestei valori în cadastru de stat imobilul este evaluat pe baza tipului de utilizare reală a proprietății care se evaluează. În acest caz, terenul dezvoltat este evaluat ca neamenajat, destinat utilizării în conformitate cu tipul utilizării sale efective.

21. O analiză a utilizării celei mai eficiente a unui imobil de închiriat se realizează ținând cont de condițiile de utilizare a acestui imobil stabilite prin contractul de închiriere sau proiectul unui astfel de contract.

VII. Abordări ale evaluării

22. Atunci când aplică o abordare comparativă a evaluării imobilelor, evaluatorul ia în considerare următoarele prevederi:

a) se utilizează o abordare comparativă pentru evaluarea bunurilor imobiliare, atunci când este posibil să se selecteze un număr suficient de obiecte analoge cu tranzacție cunoscută și (sau) să ofere prețuri pentru evaluare;

b) obiectele imobiliare care aparțin aceluiași segment de piață cu obiectul evaluat și sunt comparabile cu acesta din punct de vedere al factorilor de preț sunt utilizate ca obiecte analogice. În același timp, pentru toate obiectele imobiliare, inclusiv pentru cel în curs de evaluare, prețurile pentru fiecare dintre factorii specificați trebuie să fie uniformă;

c) la efectuarea unei evaluări, trebuie descris volumul de date de piață de care dispune evaluatorul despre obiecte similare și regulile de selecție a acestora pentru calcule. Utilizarea în calcule a doar unei părți din obiectele analoge aflate la dispoziția evaluatorului trebuie justificată în raportul de evaluare;

d) pentru efectuarea calculelor se folosesc indicatori specifici de valoare (unități de comparație) tipici unui obiect similar, predominanți pe piața obiectului evaluat, în special prețul sau chiria pe unitatea de suprafață sau unitatea de volum;

e) în funcție de informațiile inițiale disponibile pe piață, metode de evaluare calitativă (relativă analiză comparativă, metoda evaluări ale experțilorși alte metode), metode de evaluare cantitativă (metoda analizei regresiei, metoda de ajustare cantitativă și alte metode), precum și combinațiile acestora.

La aplicarea metodelor calitative, evaluarea imobiliară se realizează prin studierea relațiilor identificate pe baza analizei prețurilor tranzacției și (sau) ofertelor cu obiecte similare sau informații relevante primite de la experți și folosind aceste relații pentru a efectua o evaluare în conformitate cu prevederile tehnologia metodei alese pentru evaluare.

La aplicarea metodei de ajustare, fiecare obiect analog este comparat cu obiectul evaluat în funcție de factori de formare a prețului (elementele de comparație), diferențele dintre obiecte sunt identificate prin acești factori, iar prețul obiectului analog sau indicatorul specific al acestuia este ajustat în funcție de diferențele identificate în vederea determinării în continuare a valorii obiectului valorizat. În acest caz, ajustarea pentru fiecare element de comparație se bazează pe principiul contribuției acestui element la costul obiectului.

La aplicarea metodelor de analiză de regresie, evaluatorul, folosind date din segmentul de piață al obiectului evaluat, construiește un model de preț care corespunde pieței pentru acest obiect, din care determină valoarea estimată a valorii căutate;

f) pentru compararea obiectului de evaluare cu alte obiecte imobiliare cu care s-au efectuat tranzactii sau care sunt prezentate pe piata pentru finalizarea lor, se folosesc de regula urmatoarele elemente de comparatie:

Drepturi de proprietate transferate, restricții (obligații) asupra acestor drepturi;
termenii de finanțare a unei tranzacții finalizate sau propuse (tip de plată, condiții de creditare, alte condiții);
termeni de vânzare (condiții atipice pentru piață, tranzacție între afiliați, alte condiții);
condițiile de piață (modificări de preț pentru perioada dintre tranzacție și datele de evaluare, reduceri la prețurile de ofertă, alte condiții);
tipul de utilizare și/sau zonare;
locația obiectului;
caracteristicile fizice ale obiectului, inclusiv proprietățile terenului, starea obiectelor de construcție capitală, raportul dintre suprafața terenului și suprafața construită a acestuia, alte caracteristici;
caracteristici economice(nivel cheltuieli de exploatare, termenii de închiriere, componența chiriașilor, alte caracteristici);
prezența bunurilor mobile care nu sunt legate de bunuri imobiliare;
alte caracteristici (elemente) care afectează costul;

g) pe lângă cost, abordarea comparativă poate fi utilizată pentru a determina alte estimări, cum ar fi ratele de închiriere, amortizarea și uzura, ratele de capitalizare și ratele de actualizare.

23. La aplicarea abordării prin venit, evaluatorul ține cont de următoarele prevederi:

a) abordarea prin venit este utilizată pentru a evalua bunurile imobiliare care generează sau sunt capabile să genereze fluxuri de venit;

b) în cadrul abordării veniturilor, valoarea imobilului poate fi determinată prin metoda capitalizării directe, metoda actualizării fluxurilor de numerar sau folosind metoda capitalizării bazată pe modele de calcul;

c) metoda capitalizării directe este utilizată pentru evaluarea imobilelor care nu necesită semnificative investitii de capitalîn repararea sau reconstrucția lor, a căror utilizare efectivă corespunde utilizării lor cele mai eficiente. Determinarea valorii imobiliare folosind această metodă se realizează prin împărțirea venitului anual din imobilul corespunzător pieței la rata totală de capitalizare, care se determină pe baza unei analize a datelor de piață privind raportul dintre venituri și prețuri ale obiectelor imobiliare similare proprietății care se evaluează. ;

d) metoda fluxului de numerar actualizat este utilizată pentru a evalua bunurile imobiliare care generează sau sunt capabile să genereze fluxuri de venit cu dinamica arbitrară a modificărilor acestora în timp prin actualizarea acestora la o rată corespunzătoare rentabilității investiției în imobile similare;

e) metoda capitalizării bazată pe modele de calcul este utilizată pentru evaluarea imobilelor care generează fluxuri regulate de venit cu dinamica preconizată a modificării acestora. Capitalizarea acestor venituri se realizează la o rată generală de capitalizare, construită pe baza ratei de actualizare luate în considerare la calcularea modelului rentabilității capitalului, a metodelor și condițiilor de finanțare, precum și a modificărilor așteptate ale veniturilor și valorii proprietății în viitorul;

f) structura (luând în considerare impozitele, restituirea capitalului, rata de modificare a venitului și valoarea activului) a ratelor de actualizare și (sau) capitalizării utilizate trebuie să corespundă structurii venitului actualizat (capitalizat);

g) pentru bunurile imobile care pot fi închiriate, plățile de chirie ar trebui să fie considerate sursă de venit;

h) evaluarea imobilelor destinate desfășurării unui anumit tip de afacere (de exemplu, hoteluri, restaurante, benzinării) poate fi efectuată pe baza informațiilor despre activitățile de exploatare a acestei afaceri prin separarea de componentele sale valorice care sunt nu are legătură cu imobilul evaluat.

24. La aplicarea abordării costurilor, evaluatorul ține cont de următoarele prevederi:

a) abordarea costurilor se recomandă a fi utilizată pentru evaluarea bunurilor imobiliare - terenuri construite cu proiecte de construcții capitale, sau proiecte de construcții capitale, dar nu și părți ale acestora, de exemplu, spații rezidențiale și nerezidențiale;

b) este recomandabil să se utilizeze abordarea costurilor pentru evaluarea bunurilor imobile dacă aceasta corespunde cu cea mai eficientă utilizare a terenului ca neamenajat și este posibilă evaluarea corectă a uzurii fizice, precum și a uzurii funcționale și externe (economice) a proiectelor de construcții capitale;

c) se recomandă utilizarea abordării costurilor atunci când activitatea pieței este scăzută, când există date insuficiente necesare pentru aplicarea comparativă și se apropie de venit pentru evaluare, precum și pentru evaluarea bunurilor imobile scop specialși utilizarea (de exemplu, obiecte liniare, structuri hidraulice, turnuri de apă, stații de pompare, case de cazane, retele de utilitatiși alte bunuri imobiliare pentru care nu există date de piață privind tranzacțiile și ofertele);

d) în general, valoarea unei proprietăți, determinată prin metoda costului, se calculează în următoarea succesiune:
determinarea valorii drepturilor asupra unui teren ca neamenajat;
calcularea costurilor pentru crearea (reproducția sau înlocuirea) proiectelor de construcție capitală;
determinarea profitului antreprenorului;
identificarea uzurii și a uzurii;
determinarea costului proiectelor de construcție capitală prin însumarea costurilor creării acestor facilități și a profitului antreprenorului și scăderea uzurii fizice a acestora;
determinarea valorii unei proprietăți imobiliare ca suma dintre valoarea drepturilor asupra unui teren și costul proiectelor de construcție de capital;

e) în scopul determinării valorii de piață a unui imobil utilizând abordarea costului, terenul este evaluat ca neamenajat, presupunând utilizarea cea mai eficientă a acestuia;

f) calculul costurilor pentru realizarea proiectelor de construcție capitală se realizează pe baza:
date privind contractele de construcție (acorduri) pentru construcția de instalații similare;
date privind costurile de construcție a unor instalații similare din directoare specializate;
calcule de deviz;
informatii despre preturile pietei pt materiale de constructii;
alte date;

g) costurile de realizare a proiectelor de construcție capitală se determină ca suma costurilor incluse în lucrările de construcție și instalare direct legate de realizarea acestor obiecte, și a costurilor asociate realizării acestora, dar neincluse în lucrările de construcție și instalare. ;

h) în scopul evaluării valorii de piață a bunurilor imobiliare, valoarea profitului unui întreprinzător se determină pe baza informațiilor de piață folosind metode de extracție, evaluări de specialitate sau modele analitice, luând în considerare costurile directe, indirecte și de oportunitate asociate cu crearea de proiecte de construcție capitală și dobândirea de drepturi asupra unui teren;

i) cantitatea de uzură și uzură și uzură este definită ca pierderea valorii imobilului ca urmare a uzurii fizice, a uzurii funcționale și externe (economice). În același timp, uzura și uzura se referă la proiectele de construcții capitale legate de imobilul evaluat.

25. Evaluatorul are dreptul de a utiliza o metodologie de calcul diferită și de a determina în mod independent metoda (metodele) de evaluare a imobilelor în cadrul fiecăreia dintre abordările selectate, pe baza principiilor de semnificație, validitate, neechivocitate, verificabilitate și suficiență. În acest caz, raportul de evaluare trebuie să ofere o descriere a metodei (metodelor) alese(e) de evaluator, permițând utilizatorului raportului de evaluare să înțeleagă logica procesului de determinare a valorii și conformitatea metodei (metodelor) alese. de către evaluator cu proprietatea, principiile evaluării, tipul de valoare care se stabilește și utilizarea prevăzută a rezultatelor evaluării.

VIII. Coordonarea rezultatelor evaluării

26. Coordonarea rezultatelor evaluării imobiliare obținute folosind diferite metode și abordări de evaluare și reflectarea rezultatelor acesteia în raportul de evaluare se realizează în conformitate cu cerințele OFS nr. 1 și OFS nr. 3.

27. În cazul în care în cadrul oricărei abordări a evaluării imobiliare sunt utilizate mai multe metode de evaluare, se efectuează aprobarea preliminară a rezultatelor acestora pentru a obține un rezultat intermediar al evaluării imobiliare folosind această abordare.

28. În procesul de coordonare a rezultatelor intermediare ale evaluării imobiliare obținute prin diferite abordări, este necesar să se analizeze avantajele și dezavantajele acestor abordări, să se explice discrepanța dintre rezultatele intermediare și, pe baza analizei, să se determine rezultatul final. a evaluării imobilelor.

29. Dacă nu există suficiente date de piață necesare pentru implementarea oricăreia dintre abordările de evaluare imobiliară în conformitate cu cerințele prezentului Standard Federal de Evaluare și OFS nr. 1, OFS nr. 2, OFS nr. 3, în cadrul abordare aleasă pe baza datelor disponibile, se recomandă indicarea unor valori (valoare) orientative ale valorii evaluate, care nu sunt luate în considerare în aprobarea finală, dar pot fi folosite ca verificare pentru rezultatul final al realului. evaluarea patrimoniului.

30. După procedura de avizare, evaluatorul, pe lângă indicarea în raportul de evaluare a rezultatului final al evaluării valorii imobilului, își dă judecata asupra posibilelor limite ale intervalului în care, în opinia sa, această valoare. pot fi localizate, cu excepția cazului în care se indică altfel în sarcina de evaluare.