La vânzarea imobilelor rezidențiale și a terenurilor, din punct de vedere fiscal, un parametru important este perioada de proprietate asupra proprietății. Deoarece, în funcție de perioada de deținere a proprietății, fie trebuie sau nu trebuie să vă raportați autoritatea fiscalăși să plătească impozit pe venitul din vânzare.
În cele mai multe cazuri, perioada de proprietate asupra bunurilor imobiliare începe să conteze de la data înregistrare de stat drepturi de proprietate. Această procedură este stabilită de articolele 219, 223 din Codul civil și se confirmă prin scrisorile Ministerului Finanțelor din data de 16.02.2009 nr.03-04-05-01/62, din data de 28.03.2008 nr.03. -04-05-01/86. Această regulă se aplică bunurilor imobile achiziționate în baza contractelor de vânzare și cumpărare, participării la construcții partajate, cesiunii de drepturi de creanță (cesiune), investiții și, de asemenea, dacă apartamentul a fost primit cadou sau privatizat.
Exemplu: Vasilyeva A.S. in decembrie 2017 am vandut apartamentul pe care l-am primit in baza unui contract cadou de la parintii mei. Vasilyeva a înregistrat apartamentul ca proprietate a ei în ianuarie 2014. Deoarece Vasilyeva a deținut proprietatea de mai mult de trei ani, nu trebuie să raporteze vânzarea și să plătească impozitul (impozitul pe venitul personal).
Merită să rețineți că, dacă proprietatea a fost transferată către terți (de exemplu, dacă apartamentul a fost vândut și apoi răscumpărat), perioada de proprietate trebuie calculată de la data ultimei înregistrări a dreptului de proprietate asupra obiectului.
În unele cazuri, perioada de proprietate este determinată ținând cont de anumite caracteristici ale achiziției de proprietate.
|
Proprietatea primită |
Din ce punct trebuie luată în calcul perioada de mandat? |
|
Proprietate dobândită prin hotărâre judecătorească |
De la data intrării în vigoare a hotărârii judecătorești (Scrisoarea Ministerului Finanțelor din 30 mai 2016 Nr. 03-04-05/30946) |
|
Moştenit |
|
|
Când cumpărați în baza unui acord de acumulare de acțiuni cu o cooperativă de locuințe |
Din momentul in care sunt indeplinite 2 conditii (Scrisoarea Ministerului Finantelor din 30 decembrie 2014 Nr. 03-04-05/68492):
|
|
La modificarea mărimii cotei de proprietate în proprietatea imobiliară |
De la data înregistrării inițiale a proprietății, o modificare a componenței proprietarilor nu întrerupe perioada de proprietate asupra proprietății (Scrisoarea Ministerului Finanțelor din 19 iulie 2016 Nr. 03-04-05/42215) |
|
La transferul carcasei în compoziție spații nerezidențiale |
De la data înregistrării dreptului de proprietate asupra spațiilor de locuit (Scrisoarea Ministerului Finanțelor din 20 februarie 2015 Nr. 03-04-05/8329) |
|
La finalizarea construcției unei clădiri rezidențiale, care a fost achiziționată ca obiect de construcție neterminată |
De la data înregistrării dreptului de proprietate asupra unei clădiri rezidențiale ca obiect finalizat. Adică data indicată în noul certificat (Scrisoarea Ministerului Finanțelor din 18 februarie 2015 Nr. 03-04-05/7517) |
|
La împărțirea bunurilor soților dobândite în comun în timpul căsătoriei |
De la data înregistrării dreptului de proprietate asupra obiectului la dobândirea inițială a acestuia de către soți (Scrisoarea Ministerului Finanțelor din 23 iunie 2015 Nr. 03-04-05/36153) |
|
La împărțirea/combinarea unui teren |
De la data înregistrării drepturilor de proprietate asupra unui obiect nou (obținut ca urmare a divizării/fuziunii) obiect (Scrisoarea Serviciului Federal de Taxe din 20.02.2014 Nr. BS-4-11/2957, Scrisoarea Ministerului Finanța din 15.03.2017 Nr. 03-04-05/14570) |
|
La alocarea unei cote în natură |
De la data înregistrării drepturilor de proprietate asupra unui obiect nou (alocat) (Scrisoarea Ministerului Finanțelor din 21 februarie 2014 Nr. 03-04-05/7487) |
Perioada minimă este de 3 ani sau 5 ani, în funcție de când și cum a fost achiziționată proprietatea.
În cazul în care proprietatea a fost achiziționată după 1 ianuarie 2016, durata minimă de proprietate este stabilită la 5 ani, cu excepția proprietății dobândite:
- prin mostenire/ca dar din rudă apropiată;
- ca urmare a privatizării;
- în baza unui contract de întreținere pe viață cu persoanele aflate în întreținere.
Aici perioada de mandat rămâne aceeași - 3 ani.
Dacă proprietatea dobândită înainte de 1 ianuarie 2016 este deținută timp de 3 ani sau mai mult, veniturile din vânzarea acesteia nu sunt impozitate și nu este necesară depunerea unei declarații 3-NDFL.
În consecință, cetățenii care au vândut imobiliare(apartament, camera, bloc de locuit, teren, cabana, garaj etc.), care a fost detinut mai mult de o perioada minima.
Știri din 10 octombrie 2016- Impozitul pe venitul personal
- Apartament
- vânzare_apartamente
- mandat_term
Conform Codului Fiscal al Federației Ruse, cetățenii care au vândut un apartament/casă/cameră/teren pe care l-au deținut mai mult de o perioadă minimă nu depun o declarație 3-NDFL și nu plătesc impozit.
Termenii minimi sunt:
- Dacă proprietatea dobândită înainte de 1 ianuarie 2016 este deținută timp de 3 ani sau mai mult, veniturile din vânzarea acesteia nu sunt impozitate, iar cetățeanul nu este obligat să depună o declarație.
- În cazul în care proprietatea a fost achiziționată după 2016, se stabilește o altă proprietate minimă - 5 ani, cu excepția imobilelor dobândite:
- în baza unui contract de întreținere pe viață cu persoanele aflate în întreținere;
- ca urmare a privatizării;
- prin moștenire;
- ca un cadou de la o rudă apropiată.
Pentru aceste obiecte se aplică restricția anterioară de trei ani privind perioada de proprietate.
Să ne gândim de la ce punct ar trebui socotită perioada de mandat.
Cum ai obținut o locuință? | Din ce moment se numără perioada? |
Achiziționarea unui apartament în baza unui contract de vânzare Achiziționarea unui apartament în baza unui contract participarea la capitaluri proprii(investiții, cesiune de creanțe) Apartamentul a fost primit cadou Apartamentul a fost primit pentru a înlocui locuințele demolate/drăpănate de la autoritățile municipale Casa a fost construita independent | Perioada de proprietate se calculează de la data înregistrării drepturilor de proprietate |
| Locuința a fost achiziționată în baza unui acord cu o cooperativă de locuințe (acord de acumulare de acțiuni) | Data detinerii in proprietate se considera din momentul platii integrale a aportului de actiuni si semnarii certificatului de acceptare a apartamentului |
| Locuințe achiziționate ca urmare a privatizării |
|
| Locuința a fost moștenită | Perioada de titularizare se calculează de la data decesului testatorului (deschiderea moștenirii). Excepţie:
|
| Au fost achiziționate diferite părți ale apartamentului în momente diferite |
|
| Drepturi de proprietate recunoscute prin instanță | Perioada de proprietate a unui apartament se calculează de la data intrării în vigoare a hotărârii judecătorești |
Se spune că cumpărătorul/dobânditorul unui lucru devine proprietarul acestuia în momentul transferului. Dacă legea sau termenii tranzacției dintre părți nu prevede altfel. În același timp (prevăzut separat în paragraful 2 al articolului), în legătură cu proprietatea supusă înregistrării obligatorii de stat, proprietatea asupra unei case, apartament, cameră și alte bunuri imobiliare ia naștere numai după înregistrarea acesteia. Dacă legea nu prevede altfel. Și aceasta (legislația) prevede o serie de astfel de cazuri.
Cunoașterea exactă a momentului de la care un cetățean devine proprietarul oficial al bunurilor imobiliare este importantă din mai multe motive. Aceasta determină aspecte legate de plata impozitelor pentru imobile, plata locuințelor și a serviciilor comunale, scutirea (sau neexonerarea) de la plată impozitul pe venit
la vânzarea proprietății etc. Să luăm în considerare problema apariției drepturilor de proprietate mai detaliat în raport cu diferite cazuri.
În acest articol
Ce este asta?
Dreptul de proprietate (așa cum este definit în articolul 209 din Codul civil al Federației Ruse) permite unui cetățean să dețină, să folosească și să dispună de proprietatea sa. Aceste componente ale drepturilor pot exista și să apară separat și în momente diferite. De exemplu, dreptul de proprietate poate apărea după semnare.
Relevant atunci când cumpărați un apartament într-o clădire nouă.
Dreptul de utilizare apare la semnarea unui contract de vânzare (SPA) sau donație, schimb etc.
O persoană poate exercita dreptul de a dispune de bunuri imobile numai după ce a avut loc înregistrarea de stat a acestuia.
- prin moștenire;
- Oamenii devin proprietari de proprietăți imobiliare în mai multe moduri diferite:
- prin act de dar;
- ca urmare a schimbului;
- în cadrul programului de privatizare;
- conform politicii monetare (inclusiv pentru un credit ipotecar);
- participarea la capital în construcții;
construcție independentă (pe cont propriu).
Să luăm în considerare toate cazurile separat.
Apartament prin mostenire Potrivit legislației în vigoare (articolul 1152 din Codul civil), dreptul la moștenire ia naștere din momentul deschiderii moștenirii, adică de la data decesului testatorului (articolul 1114 din Codul civil). Nu depinde de înregistrarea lui (dreapta) în agentie guvernamentala
De fapt, asta înseamnă că cetățeanul este proprietarul unui apartament primit prin moștenire, dar poate face tranzacții cu acesta doar după înregistrarea la Rosreestr. Între data dobândirii proprietății și momentul înregistrării poate trece o perioadă destul de semnificativă. În cazul unei vânzări ulterioare a apartamentului de către moștenitor, este important ca perioada minimă de proprietate, după care vânzătorul este scutit de plata impozitului pe vânzări, să fie socotită din momentul deschiderii moștenirii.
Prin act de cadou
Acest tip de transfer de proprietate este de obicei folosit de rudele apropiate pentru a evita birocrația la intrarea într-o moștenire după moartea donatorului. Legea îi scutește (rudele apropiate) de la plata impozitului pe venitul personal (NDFL). Toate celelalte persoane dotate cu bunuri imobiliare vor fi obligate să plătească 13% (sau 30% dacă nu sunt rezidenți) din valoarea de piata imobiliare. În acest caz, evaluarea de piață nu trebuie să fie mai mică de 70% din valoarea cadastrală (dacă există).
Momentul de la care persoana dotată va fi considerată legal proprietarul deplin al proprietății va fi data înregistrării în Rosreestr a transferului dreptului de proprietate.
Astfel, dacă un cetățean a primit cadou un apartament în baza unui acord din 01.02.2010, apoi a depus documente pentru înregistrare, a primit un certificat pentru apartament pe 15.04.2010, atunci a devenit proprietar deplin pe 15 aprilie. Momentul în care a putut să vândă acest apartament fără să plătească impozitul pe venitul personal a venit abia pe 15 aprilie 2013.
Actul de cadou în sine nu trebuie înregistrat (cum era înainte de 2013).
Prin schimb Proprietatea apartamentului vine în momentul înregistrării acestuia în Rosreestr.
Aceasta este etapa finală de înregistrare a drepturilor imobiliare. Toate acțiunile anterioare - întocmirea unui acord de schimb, semnarea unui certificat de transfer și acceptare - sunt doar acțiuni legale necesare (totul începe cu ele) pentru înregistrarea ulterioară a drepturilor.
Abia după finalizarea procedurii de înscriere în Registrul Unificat de Stat, proprietatea primită în urma schimbului poate fi considerată în posesia deplină a noului proprietar.
Despre privatizare Privatizarea în țara noastră durează din 1991, iar perioada sa a fost prelungită de multe ori.
Momentan nu este specificată data de expirare a acestuia, adică programul este nelimitat (până la introducerea unor noi legi).
Un cetățean care a privatizat un apartament devine proprietar deplin al unei locuințe numai după înregistrarea la Rosreestr.
Dacă apartamentul a fost privatizat înainte de 1997 (când nu exista înregistrare obligatorie), data de origine a dreptului este momentul privatizării.
Exemplu. Apartamentul a fost privatizat în 1995 pentru mamă și fiu din cauza lipsei unei astfel de necesități, tranzacția nu a fost înregistrată la agențiile guvernamentale; În 2015, după decesul mamei sale, fiul a intrat în dreptul de moștenire al bunului și l-a înregistrat. Când a vândut un apartament în 2016 (la mai puțin de 3 ani de la înregistrare), nu a fost nevoit să plătească impozit pe venitul personal la vânzare, întrucât dreptul i-a apărut în 1995 (au trecut mai mult de 3 ani). Mai mult, potrivit articolului 235 din Codul civil, o modificare a componenței proprietarilor nu atrage încetarea drepturilor de proprietate, ci este supusă înregistrării (articolul 217).
La cumpărare
Cea mai obișnuită modalitate de a obține un imobil este achiziționarea acestuia (pentru numerar sau cu ipotecă). Prin achiziționarea unui apartament pentru bani, o persoană devine proprietarul său în mai multe etape. La semnarea DCP, acesta dobândește dreptul de proprietate. După semnarea certificatului de acceptare pentru apartament, se poate muta în apartament și îl poate folosi. Dar el primește drepturi de control deplin - capacitatea de a vinde, dona etc. - numai după introducerea datelor în Registrul de stat unificat.
În acest moment cetăţeanul devine proprietarul deplin legal, cu toate consecinţele care decurg. Inclusiv plata impozitului pe bunuri imobiliare.
Atunci când se utilizează un credit ipotecar, proprietarul este împrumutatul, dar drepturile sale asupra apartamentului sunt limitate. El nu va putea vinde/schimba în mod arbitrar proprietatea fără permisiunea creditorului ipotecar. La rambursare integrală creanţă.
La achiziționarea de locuințe într-o clădire nouă (de la un dezvoltator), de regulă, aceasta este o construcție comună, dreptul de proprietate apare, de asemenea, numai în momentul înregistrării acesteia.
În același timp, poate trece mult timp între momentul semnării certificatului de acceptare (din acest moment cumpărătorul poate folosi locuința și este obligat să plătească locuința și serviciile comunale) și înregistrare. Înainte de înregistrare, astfel de apartamente sunt de obicei vândute prin cesiune de drepturi (vânzătorul nu vinde apartamentul, ci o cotă din construcție).
Constructii ÎN Federația Rusă Construcția de locuințe individuale este, de asemenea, foarte dezvoltată. O persoană nu cumpără locuințe gata făcute, ci construiește (deși cu ajutorul unui antreprenor) independent pe, destinate acestui scop. În acest caz, el are posibilitatea de a o deține imediat, poate folosi și locui în această casă, chiar dacă nu este finalizată. Dar nu poate să-l vândă, să-l doneze sau să întreprindă orice altă acțiune pentru a-l înstrăina (de exemplu, ipoteca). Până când își înregistrează proprietatea asupra casei.
Pentru a înregistra proprietatea, proprietarul unei clădiri rezidențiale individuale va trebui să pregătească și să trimită următorul pachet de documente către Rosreestr:
Documentele colectate, împreună cu chitanța de plată, se depun de către solicitant la MFC, ai cărui angajați le transferă la Rosreestr pentru procedura de înregistrare.
După efectuarea unei înscrieri în Registrul Unificat de Stat, o persoană devine proprietarul deplin al locuinței și poate efectua toate acțiunile permise de lege cu aceasta. Și, în consecință, îndepliniți-vă datoria constituțională de a plăti impozite.
Scrisoare a Serviciului Fiscal Federal din 26 februarie 2013 N ED-3-3/662@ „Cu privire la impozitul pe venit indivizii»
Federal serviciul fiscal a revizuit contestația online din 26 ianuarie 2013 cu privire la problema plății impozitului pe venitul persoanelor fizice pe veniturile încasate din vânzarea unui apartament și raportează următoarele.
1. Procedura de calcul și plata impozitului pe venitul persoanelor fizice, precum și de asigurare a contribuabililor cu bunuri deduceri fiscale impozitul este reglementat de prevederile Capitolului 23 „Impozitul pe venitul persoanelor fizice”, Partea a II-a Cod fiscal al Federației Ruse (denumit în continuare Cod).
În conformitate cu prevederile articolelor 208 și 209 din Cod, veniturile din vânzarea de bunuri imobiliare situate pe teritoriul Federației Ruse sunt supuse impozitării impozitului pe venitul persoanelor fizice și sunt evaluate pentru rezidenții fiscali ai Federației Ruse, care sunt persoanele fizice care se află efectiv pe teritoriul Federației Ruse timp de cel puțin 183 de zile calendaristice în următoarele 12 luni consecutive, la cota de impozitare de 13 la sută stabilită de paragraful 1 al articolului 224 din Cod.
În același timp, conform paragrafului 17.1 al articolului 217 din Cod, veniturile primite de persoanele fizice care sunt rezidenți fiscali ai Federației Ruse pentru perioada fiscală corespunzătoare din vânzarea de case rezidențiale, apartamente, camere, inclusiv spații rezidențiale privatizate, case de locuit. , casele de grădină nu sunt supuse impozitării (scutite de impozitare și terenurile și cotele din proprietatea menționată care au fost deținute de contribuabil timp de trei ani sau mai mult, precum și la vânzarea altor proprietăți care au fost deținute de contribuabil). timp de trei ani sau mai mult.
De asemenea, trebuie avut în vedere că, potrivit articolului 131 Cod civil al Federației Ruse (denumit în continuare Codul civil al Federației Ruse), dreptul de proprietate și alte drepturi reale asupra bunurilor imobile, restricțiile asupra acestor drepturi, apariția, tranziția și încetarea acestora sunt supuse înregistrării de stat în statul unificat. înregistrarea de către organele care efectuează înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu aceasta.
Înregistrările privind încetarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiilor sunt reflectate în modul prescris în Secțiunea VI a Regulilor pentru menținerea Registrului de stat unificat al drepturilor asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiilor cu acesta, aprobat prin Decretul Guvernului Federației Ruse din data de 18 februarie 1998 N 219.
Potrivit paragrafelor 62 și 63 din prezentul Regulament, data înregistrării încetării dreptului, restricția (grevarea) dreptului, tranzacția, numele și parafa registratorului, precum și semnătura acestuia sunt aplicate în ștampila de anulare a registrului de înregistrare. . În cazul în care dreptul a fost reziliat din cauza transferului către un nou deținător al dreptului de autor, ștampila de anulare a înscrierii de înregistrare indică suplimentar numărul subsecțiunii și foaia pe care a fost înregistrat dreptul nou apărut.
Astfel, dacă în cazul specificat în cererea dumneavoastră online, apartamentul este deținut de o persoană fizică din 21.07.2010 și va fi vândut de către aceasta în data de 21.07.2013 sau ulterior (adică organismul împuternicit din Statul Unificat Registrul Drepturilor Imobiliare și Tranzacțiilor cu Acesta va fi înscris la data încetării dreptului de proprietate asupra apartamentului este 21 iulie 2013 sau ulterior), atunci venitul primit de o persoană fizică din vânzarea unui astfel de apartament nu ar trebui să fie supus impozitul pe venitul persoanelor fizice în baza paragrafului 17.1 al articolului 217 din Cod.
2. În conformitate cu partea 2 a articolului 8.1 din Codul civil al Federației Ruse (așa cum a fost modificat, care intră în vigoare la 1 martie 2013), drepturile de proprietate care fac obiectul înregistrării de stat apar, se schimbă și încetează din momentul intrării corespunzătoare. este realizat în registrul de stat, dacă legea nu prevede altfel.
În acest sens, data vânzării apartamentului va fi data efectuării înscrierii corespunzătoare în registrul de stat.
Consilier de stat interimar al Federației Ruse, clasa a III-a
D.V. Egorov
Articolul 6.1. Procedura de calcul a termenelor stabilite de legislatia privind impozitele si taxele
[Codul fiscal al Federației Ruse] [Capitolul 1] [Articolul 6.1]
1. Termenele stabilite de legislația privind impozitele și taxele sunt determinate de o dată calendaristică, de o indicație a unui eveniment care trebuie să se producă inevitabil, sau de o acțiune care trebuie efectuată, sau de o perioadă de timp, care se calculează în ani, trimestre. , luni sau zile.
2. Perioada începe în ziua următoare după data calendaristică sau producerea evenimentului (acțiunii) care determină începerea acestuia.
3. Perioada, calculată în ani, expiră în luna și ziua corespunzătoare anul trecut termen.
În acest caz, un an (cu excepția unui an calendaristic) este orice perioadă de timp constând din 12 luni consecutive.
4. Termenul, calculat în trimestre, expiră în ultima zi a ultimei luni a termenului.
În acest caz, un trimestru este considerat egal cu trei luni calendaristice se numără de la începutul anului calendaristic.
5. O perioadă calculată în luni expiră în luna și ziua corespunzătoare ultimei luni a termenului.
Dacă sfârșitul perioadei cade într-o lună în care nu există o dată corespunzătoare, atunci perioada expiră în ultima zi a lunii respective.
6. O perioadă definită în zile se calculează în zile lucrătoare, dacă perioada nu este stabilită zile calendaristice. În acest caz, o zi lucrătoare este considerată o zi care nu este recunoscută în conformitate cu legislația Federației Ruse drept weekend și (sau) vacanță nelucrătoare.
7. În cazurile în care ultima zi a perioadei se încadrează într-o zi recunoscută în conformitate cu legislația Federației Ruse drept weekend și (sau) vacanță nelucrătoare, sfârșitul perioadei este considerat a fi următorul lucru lucrător. ziua urmatoare.
8. O acțiune pentru care a fost stabilit un termen limită poate fi finalizată în 24 de ore ultima zi termen.
Dacă documentele sunt fie numerar au fost depuse la organizația de comunicații înainte de 24 de ore din ultima zi a termenului limită, atunci termenul limită nu este considerat ratat.
Ministerul a vorbit despre regulile de calcul al perioadei de proprietate asupra bunurilor trecute prin moștenire pentru a fi scutit de plata impozitului pe venitul persoanelor fizice la vânzarea acestuia (). Poziția funcționarilor este că un astfel de termen începe să se calculeze din momentul deschiderii moștenirii, adică din momentul decesului testatorului.
Ministerul rus de Finanțe a justificat acest lucru prin faptul că din acest moment moștenirea acceptată este recunoscută ca aparținând moștenitorului (,). Nu contează momentul în care moștenitorul a acceptat efectiv această proprietate sau a înregistrat proprietatea asupra acesteia, dacă este cerut de lege (de exemplu, în cazul moștenirii unui bun imobil).
Poate un moștenitor care a depășit termenul de intrare în moștenire să o accepte fără a se adresa instanței? Răspunsul este în „Acasă Enciclopedia juridică” Versiunea Internet a sistemului GARANT. Obțineți acces complet gratuit timp de 3 zile!
Explicațiile vor fi utile cetățenilor care intenționează să vândă sau au vândut deja bunuri moștenite. Vă reamintim că, dacă la momentul vânzării contribuabilul a deținut bunul pentru o perioadă minimă, nu este necesară plata impozitului pe venitul personal pe venitul din tranzacție (). Este important ca la 1 ianuarie 2016, această perioadă minimă a crescut de la trei ani la cinci (). Dar pentru proprietatea care a fost transferată prin moștenire sau cadou de la membrii familiei sau rudele apropiate, perioada minimă a rămas aceeași - trei ani.
Același lucru se aplică proprietăților privatizate sau transferate în baza unui contract de închiriere, precum și proprietăților dobândite înainte de 1 ianuarie 2016 ().
Astfel, pentru a fi scutit de impozitul pe venitul persoanelor fizice la vânzarea bunurilor moștenite, este suficient ca la momentul tranzacției să fi trecut trei ani de la data decesului testatorului.
În caz contrar, impozitul pe venitul persoanelor fizice va trebui plătit, dar contribuabilul poate conta pe deduceri de proprietate. Află care este dimensiunea lor, ce restricții există la furnizarea lor etc., din proiectul nostru special.
