Ostap Bender a sfătuit să respecte Codul Penal, numindu-l „slăbiciunea sa”. Și astăzi, mulți „mari intrigători” sunt impresionați doar de normele Codului Penal al Federației Ruse.
Până de curând, dezvoltatorii erau responsabili pentru încălcarea cerințelor legii privind participarea la construcția în comun și utilizarea abuzivă a fondurilor plătite de participanți. construcție comună, a fost cu siguranță prevăzută doar de prima parte a articolului 14.28 din Cod Federația Rusă despre abateri administrative. Am scris în detaliu despre acest lucru, precum și despre modificările propuse la Codul Penal al Federației Ruse, pe site-ul nostru.
După cum rezultă din nota explicativa la proiectul de lege de introducere raspunderea penala dezvoltatorilor, până la adoptarea acesteia nu au existat abordări legale uniforme pentru calificarea acțiunilor dezvoltatorilor fără scrupule: calificarea s-a efectuat, de regulă, conform art. 159, 160, 165, 201 din Codul penal al Federației Ruse.
Un exemplu de astfel de abordări pentru calificarea acțiunilor dezvoltatorilor poate fi:
Verdictul Judecătoriei Leninsky din Samara din 12 martie 2012, prin care K., unul dintre co-fondatorii Patio LLC, a fost tras la răspundere penală pentru fraudă, adică furtul bunurilor altcuiva prin înșelăciune, folosind poziţia sa oficială la scară deosebit de mare (125 398 147,67 ruble);
Verdictul Judecătoriei Kirovsky din Rostov-pe-Don din 25 septembrie 2014 în dosarul nr. 1-323/2014 în legătură cu inculpatul Kh., ale cărui acțiuni instanța a calificat în temeiul părții 5 a art. 33 – Partea 3 a articolului 159.4 din Codul penal al Federației Ruse ca complicitate la furtul de fonduri ale cetățenilor - participanți la construcția comună;
Verdictul Judecătoriei Proletarsky Rostov-pe-Don din data de 02.07.2014 în dosarul nr. 1-14/2014 (1-232/2013), care califică acțiunile inculpatului K. în temeiul articolului 159.4 partea 3 din Codul penal al Federației Ruse ca fraudă, atunci este furtul proprietății altcuiva prin înșelăciune sau abuz de încredere, asociat cu neîndeplinirea deliberată a obligațiilor contractuale în domeniu activitate antreprenorială la scară deosebit de mare;
Verdictul Judecătoriei Centrale din Soci Regiunea Krasnodar din data de 08.09.2015, în dosarul nr. 1-99/2015, prin care K. a fost găsit vinovat de săvârșirea unei infracțiuni prevăzute de partea 4 a art. 159 din Codul penal al Federației Ruse;
Hotărârea Judecătoriei Kirovsky din Rostov-pe-Don din 9 decembrie 2015, prin care s-a întocmit dosar penal împotriva lui A. sub acuzația de săvârșire a unei infracțiuni conform părții 5 a art. 33, partea 3 art. 159.4 din Codul penal al Federației Ruse a fost reziliat în temeiul clauzei 3, partea 1, art. 24 din Codul de procedură penală al Federației Ruse din cauza expirării termenului de prescripție pentru urmărirea penală.
În cele mai multe cazuri, acțiunile managerilor dezvoltatorilor fără scrupule au fost calificate în conformitate cu partea 4 a art. 159 din Codul penal al Federației Ruse, care prevede răspunderea pentru frauda comisă de un grup organizat sau la scară deosebit de mare sau care are ca rezultat privarea de dreptul cetățeanului la spații de locuit, precum și în temeiul art. 159.4 din Codul penal al Federației Ruse, care stabilește răspunderea pentru fraudă asociată cu neîndeplinirea deliberată a obligațiilor contractuale în domeniul activității de afaceri.
Cu toate acestea, opiniile au fost exprimate în mod repetat în literatura de specialitate că, dacă victima este acționar, tragerea la răspundere penală a șefului dezvoltatorului conform părții 4 a art. 159 din Codul penal al Federației Ruse este imposibil, deoarece prin înșelăciune este posibil să se atribuie numai dreptul la un spațiu rezidențial existent, adică este posibil să se încalce numai dreptul de proprietate existent, și nu dreptul de obligație care decurge. din acordul de participare la construcția comună. Baza pentru aceasta a fost interpretarea literală a conceptului de „locuință” dată în nota la art. 139 din Codul penal al Federației Ruse, potrivit căruia locuința înseamnă o clădire rezidențială individuală cu locuințe și spații nerezidențiale, spatiu de locuit, indiferent de forma de proprietate, cuprins in fondul locativși pretabil pentru rezidență permanentă sau temporară, precum și pentru alte spații sau clădiri neincluse în fondul locativ, dar destinate locuinței temporare.
Cu alte cuvinte, în mod formal, partea 4 a art. 159 din Codul penal al Federației Ruse nu sa aplicat relațiilor care apar în legătură cu construcția comună, cu toate acestea, instanțele au abordat problema în mod informal și au aplicat-o.
În ceea ce privește art. 159.4 din Codul penal al Federației Ruse, apoi prin rezoluție Curtea Constituțională RF din 11 decembrie 2014 Nr. 32-P „În cazul verificării constituționalității dispozițiilor articolului 159.4 din Codul penal al Federației Ruse în legătură cu cererea Tribunalului orașului Salekhard din Yamalo-Nenets Okrug autonom» prevederile art. 159.4 din Codul penal al Federației Ruse au fost recunoscute ca fiind incompatibile cu Constituția Federației Ruse, articolele acesteia 19 (partea 1), 46 (partea 1) și 55 (partea 3), în măsura în care aceste prevederi stabilesc răspunderea pentru fraudă asociată cu neîndeplinirea deliberată a obligațiilor contractuale în domeniul activității antreprenoriale. Cu alte cuvinte, art. 159.4 din Codul penal al Federației Ruse, care a fost adesea aplicat și relațiilor în cauză, și-a pierdut puterea.
Astfel, până de curând nu a existat drept penal, care prevede în mod direct răspunderea pentru încălcări în domeniul construcției de capitaluri proprii, iar Codul penal al Federației Ruse a aplicat mai multe reguli nespecializate agențiile de aplicare a legii nu uniforme.
Încercările de modificare a Codului penal al Federației Ruse în scopul protejării drepturilor participanților la construcția comună au fost făcute anterior, dar nu au avut succes. Astfel, la 13 septembrie 2012, Adunarea Legislativă din Sankt Petersburg a introdus la Duma de Stat a Adunării Federale a Federației Ruse un proiect de lege pe 13 septembrie 2012, care prevedea introducerea răspunderii penale pentru managerii dezvoltatorilor. pentru folosirea abuzivă a fondurilor cetățenilor și organizațiilor. Proiectul de lege menționat, partea a 2-a, art. 201 din Codul penal al Federației Ruse „Abuzul de putere” a fost propus să fie completat cu o caracteristică de calificare - utilizarea abuzivă a fondurilor plătite în baza unui acord de participare la construcția comună. Formele unui astfel de abuz ar putea include încălcări ale regulilor contabile, încheierea de tranzacții care sunt în mod evident nefavorabile pentru dezvoltator și absența unui obiectiv de afaceri rezonabil în relațiile cu terții (societăți falimentare sau fly-by-night). Proiectul de lege menționat a fost respins la 22 ianuarie 2013 Duma de Statîn prima lectură.
Și acum s-a făcut o altă încercare de a proteja drepturile acționarilor: Legea federală nr. 139-FZ din 1 mai 2016 a introdus un nou articol 200.3 în Codul penal al Federației Ruse, care prevede răspunderea pentru strângerea de fonduri de la cetățeni în încălcare. a cerințelor legislației Federației Ruse privind participarea la construcția comună blocuri de apartamenteși (sau) alte obiecte imobiliare.
Conform acestei norme, dacă suma fondurilor strânse de la cetățeni depășește 3.000.000 (trei milioane) de ruble, sancțiunea este munca obligatorie pe o perioadă de până la 360 (trei sute șaizeci) de ore sau muncă corectivă pentru o perioadă de până la 1. (un) an, sau muncă forțată pe un termen de până la 2 (doi) ani, sau închisoare pentru aceeași perioadă cu sau fără restricție de libertate pe un termen de până la 1 (un) an.
Dacă atragerea de fonduri de la cetățeni cu încălcarea regulilor legislației Federației Ruse este comisă de un grup de persoane prin conspirație anterioară sau suma fondurilor strânse de la cetățeni este o sumă deosebit de mare, în valoare de 5.000.000 (cinci milioane) ruble, munca obligatorie este asigurată pentru o perioadă de până la 480 (patru sute optzeci) de ore sau muncă corectivă pentru un termen de până la 2 (doi) ani sau muncă forțată pentru un termen de până la 5 (cinci) ani, sau închisoare pentru aceeași perioadă cu sau fără restricție de libertate pe un termen de până la 2 (doi) ani.
Dar dacă persoana care a săvârșit infracțiunea conform art. 200,3. din Codul penal al Federației Ruse, va rambursa integral suma fondurilor strânse și (sau) dacă persoana specificată ia măsuri în urma cărora bloc de apartamenteși (sau) o altă proprietate va fi pusă în funcțiune, aceasta este supusă scutirii de răspundere penală.
Totuși, după cum a remarcat pe bună dreptate Titus Livy, „nu există nicio lege care să mulțumească pe toată lumea”, în legătură cu care trebuie menționat că în versiunea adoptată și actuală a art. 200.3 din Codul penal al Federației Ruse, persoanele juridice sunt excluse din lista posibilelor victime. În plus, efectul real al acestei norme se va limita doar la atragerea de fonduri care depășesc 3.000.000 de ruble, în timp ce pret mediu suprafața totală a apartamentelor pe piața primară de locuințe din Federația Rusă pentru toate tipurile de apartamente, conform informațiilor postate pe portal Serviciul federal statistici de stat http://www.gks.ru/, este de 53.390 de ruble pe 1 mp. Astfel, prețul mediu chiar și al unui apartament tipic cu 2 camere cu o suprafață de 56 m2 este de 2.989.840 de ruble. Se pare că, de regulă, în ceea ce privește apartamentele cu o cameră (cu rare excepții, în principal la Moscova), precum și o parte semnificativă a apartamentelor cu două camere și în mici zonele populate- Și apartamente cu trei camere motivele de urmărire penală conform art. 200.3 din Codul penal al Federației Ruse nu va apărea.
În orice caz, deși norma art. 200.3 din Codul Penal al Federației Ruse și este imperfectă, însăși prezența sa în Codul Penal al Federației Ruse va duce inevitabil în timp la luarea în considerare a cazurilor „de profil înalt” de tragere la răspundere penală a dezvoltatorilor și va servi drept o lecție bună atât pentru „combinatorii” de construcție, cât și pentru persoanele care intenționează doar să atragă numerar participanți la construcția comună.
Problemele cu care se confruntă cumpărătorul unui apartament într-o clădire nouă sunt complexe și variate. Am confirmat valabilitatea acestei teze pentru noi înșine în încă o dată: când pregăteau o nouă selecție de întrebări de la oameni reali, preluate de pe forumuri de pe Internet și scrisori trimise editorului. Se pare că ne uităm la situații de construcție din atât de multe unghiuri diferite – iar viața ne aruncă din nou unghiuri neașteptate.
Acest articol este un material de referință și de informare; toate informațiile din acesta sunt prezentate în scop informativ și sunt doar în scop informativ.
Termenele limită „de pe internet”
În mai 2013 am cumpărat o clădire nouă. La acel moment, pe site-ul dezvoltatorului (oficial!) existau informații că predarea cheilor va începe în martie 2014. DDU a stabilit data ca iunie 2015. Ca răspuns la întrebarea noastră nedumerită, managerul a răspuns că aceasta a fost „în scopuri pro forma, dar în realitate veți primi un apartament așa cum este scris pe site-ul nostru”. Timpul a trecut, termenul de pe site a continuat să se miște - în august 2014 era noiembrie. Ne este foarte teamă că, în realitate, nu vom vedea cheile înainte de iunie 2015.
Întrebarea care îl interesează pe autorul scrisorii este următoarea: este posibil să tragem cumva la răspundere dezvoltatorul pentru informațiile false de pe site? Este clar că principalul forță juridică are un DDU, acolo iunie 2015, dar dezvoltatorul încă greșește, deoarece a scris o minciună deliberată pe site-ul său oficial.
Răspunsurile primite de la experți respectați mulțumiți de varietatea lor. „Din păcate, în în acest caz, Este puțin probabil că va fi posibil să tragem la răspundere dezvoltatorul pentru furnizarea de informații false pe site”, a spus „” Maria Litinetskaya, director general Compania Grupului Metrium. – 214-FZ precizează doar că dezvoltatorul este obligat să publice o declarație de proiect în mass-media și (sau) pe un site web de pe Internet. Dar poate nici măcar să nu facă asta dacă nu distribuie reclamă nicăieri. Și, desigur, nu există rezerve în ceea ce privește site-ul și informațiile postate pe acesta în lege.”
„Într-o astfel de situație, ar trebui să vă concentrați doar pe contract și să citiți cu atenție termenii”, au fost pe deplin de acord angajații serviciul de presă al GC „SU-155”. – Informațiile de pe site-uri web sunt cel mai adesea doar pentru referință și nu constituie oferta publica(nu garanteaza nimic). Este dificil să tragi la răspundere vânzătorul pentru informații false de pe site în astfel de condiții. Trebuie deschis un dosar administrativ, în cadrul căruia solicitantul trebuie să dovedească că i-au fost transmise în mod deliberat informații false.”
Dar există un alt punct de vedere. „Putem încerca să-l urmărim pe dezvoltator pentru încălcarea Legii publicității”, crede Irina Dobrokhotova, Președintele Consiliului de Administrație al companiei BEST-Novostroy. – De regulă, site-ul web promoțional al unei proprietăți imobiliare este un produs publicitar. Puteți contacta administratia teritoriala OFAS. În cel mai rău caz, dezvoltatorul va fi pedepsit cu o amendă de până la 500 de mii de ruble.”
Sunt de acord cu faptul că site-ul este o reclamă. avocatul Oleg Suhov. „În conformitate cu art. 5 din Legea federală „Cu privire la publicitate”, publicitatea trebuie să fie corectă și de încredere. Publicitatea neloială și publicitatea falsă nu sunt permise, spune expertul. – În conformitate cu paragraful 2 al art. 38 Legea federală „Cu privire la publicitate”, persoanele ale căror drepturi și interese sunt încălcate ca urmare a difuzării de publicitate necorespunzătoare au dreptul de a solicita în modul prescris la tribunal sau instanța de arbitraj. Inclusiv cereri de despăgubiri, inclusiv pierderi de profit, despăgubiri pentru daune cauzate sănătății indiviziiși (sau) proprietatea persoanelor sau persoane juridice, despre compensare prejudiciu moral, privind respingerea publică a publicității false (contrapublicitate).” Cu toate acestea, continuă Oleg Sukhov, puțini oameni s-ar gândi să înregistreze imediat informații de pe site printr-un notar. Prin urmare, dezvoltatorii profită de impunitatea lor: până când vor începe nemulțumirea și indignarea, nu vor exista dovezi. Și dacă este imposibil să se furnizeze dovezi înregistrate în conformitate cu art. 56 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse, nu se poate vorbi de o încălcare a legii.
...Autorul poate adăuga în numele său că argumentele celui de-al doilea grup de experți i se par mai convingătoare. Ei bine, nu se poate lua în considerare în mod serios „argumentul” că „solicitantul trebuie să dovedească că informațiile false i-au fost transmise în mod deliberat”. Acesta este site-ul dezvoltator – Informațiile despre termenele limită sunt plasate acolo întâmplător? Sau a fost făcut de hackeri de pe Marte? Dar există o altă latură a problemei. În primul rând, este foarte dificil să înregistrați ceea ce este scris pe site - dezvoltatorul poate schimba informațiile în orice moment. Captură de ecran? Dar încercați să demonstrați că ați „fotografiat” acest site și nu pe altul. Și în al doilea rând, în cazul desfășurării cu succes (pentru reclamantă) a evenimentelor, dezvoltatorul va primi o amendă. În vremurile moderne, această măsură este, pentru a spune ușor, ambiguă: este posibil să conduci o companie la faliment. Și se dovedește că, după ce a câștigat disputa, cumpărătorul va pierde în principal: nu va aștepta noul său apartament.
Servicii suplimentare
Chitanța de chirie conținea articole precum „punct radio” și „antenă de televiziune”. Nu ne folosim de ele, mai ales că acum sunt foarte puțini bani - trebuie să facem reparații în noul apartament.
Autorii scrisorii sunt interesați de baza pe care acestea, Doamne iartă-mă, sunt instalate în ? Până la urmă, se pare că există un articol din Codul civil care interzice impunerea de servicii. Și dacă am instalat deja o antenă de radio și televiziune cu fir, cum le putem refuza?
După cum înțelegem din răspunsuri, nu există temeiuri legale pentru stabilirea acestor comunicări - acesta este un atavism care a venit din epoca sovietică, când locuitorii erau întrebați puțin despre nimic. Sue pentru cheltuirea a 300 de ruble. vor fi foarte puțini oameni pe lună, așa că cel mai rezonabil lucru (dacă nu aveți nevoie de astfel de radio și TV) este pur și simplu să le opriți. Acest lucru se poate face prin societate de administrare sau Centru multifuncțional (MFC). Oprirea radioului este plătită - costă 60 de ruble.
Un detaliu important: la momentul deconectării nu ar trebui să existe nicio datorie pentru acest serviciu - altfel operatorii de telecomunicații vor refuza bucuroși și vă veți bucura de produsele lor încă o lună.
Cum să începem reamenajarea?
Avem deja cheile apartamentului, trebuie să începem renovarea. Vrem să facem o mică reamenajare. Pentru a depune documente la Inspectoratul pentru Locuințe, aveți nevoie de un certificat de proprietate, care nu a fost încă eliberat. Dezvoltatorul (după cum înțelegem, este încă proprietarul legal al proprietății) oferă serviciile agenților săi de omologare, dar prețurile acestora ni se par exorbitante.
Aici întrebările se dovedesc a fi: are dreptate dezvoltatorul să ceară să folosească serviciile doar specialiștilor săi „de buzunar”? Și este posibil să ocoliți cumva dezvoltatorul sau este singura opțiune să așteptați proprietatea?
Experții noștri au vorbit în sensul că nu există nicio metodă împotriva deșeurilor. „Pentru a realiza reamenajarea legală, cel puțin, trebuie să aveți proprietatea asupra apartamentului”, spune Vasily Sharapov, avocat la compania de dezvoltare City-XXI Century. – Precum și un pașaport tehnic pentru sediu și un proiect de reamenajare. În lipsa acestor documente și a permisiunii din partea Inspectoratului pentru Locuințe din Moscova, reamenajarea este considerată ilegală.”
„Din păcate, nu va fi posibilă rezolvarea acestei situații fără a contacta dezvoltatorul”, este de acord Maria Litinetskaya (Grupul Metrium). – Un certificat de proprietate este inclus în lista obligatorie de documente necesare pentru aprobarea reamenajării. Deși nu există niciun certificat, puteți acționa doar prin intermediul dezvoltatorului care este proprietarul actual al proprietății.” „Până când acționarul nu dobândește drepturi de proprietate, nu se poate vorbi de vreo reamenajare a apartamentului - cu excepția cazului în care, desigur, este posibil să se ajungă la un acord cu dezvoltatorul”, Oleg Sukhov susține pe deplin această opinie. „Potrivit legislației în vigoare, doar proprietarul imobilului sau o altă persoană împuternicită de acesta, precum și chiriașul în baza unui contract de închiriere socială, pot solicita reamenajare.”
O altă întrebare este ce după La primirea proprietății, proprietarul apartamentului este complet liber - poate legitima el însuși reamenajarea sau poate găsi un specialist terță parte pentru aceasta. Dezvoltatorul nu are dreptul de a-i impune niciuna dintre „aprobările” sale.
Taxa de reinregistrare
Doresc să cumpăr un apartament într-o clădire nouă prin cesiune - de la alt acționar. La biroul dezvoltatorului ni s-a spus că procedura va costa 200 de mii de ruble și nu a contat ce fel de apartament este sau cât costă - tariful pentru un apartament cu o cameră și unul cu patru camere era același. .
După cum sa dovedit, nu există nimic supranatural în figura menționată. „Costul de reînregistrare a drepturilor de proprietate (acord de cesiune) este determinat de dezvoltator/constructor la propria discreție, nu există un standard sau un tarif uniform pentru acest serviciu”, a menționat serviciul de presă al Grupului de companii SU-155; . „De exemplu, în compania noastră este de 2% din costul inițial al apartamentului din contract, dar nu mai mult de 100 de mii de ruble.”
„Informații despre 200 de mii de ruble. „Ar putea fi real”, notează Irina Dobrokhotova („BEST-Novostroy”). – O taxă de transfer prea mare este o măsură de protecție: asta înseamnă că dezvoltatorul nu dorește cu adevărat să concureze cu investitorii pe propria sa proprietate. Dacă atribuirea se dovedește a fi mai profitabilă decât apartamentele de la dezvoltator (de exemplu, prețurile tocmai au fost crescute), vânzările dezvoltatorului însuși vor avea de suferit. De aceea, dezvoltatorii includ adesea o clauză în DDU care precizează că cesiunea drepturilor este posibilă numai cu acordul scris al dezvoltatorului.”
Avocatul Oleg Sukhov subliniază că legea nu impune nicio reînregistrare a DDU în sine, acordul de cesiune (cesiunea dreptului de creanță) a acționarului către un terț este supus înregistrării; acord suplimentar către DDU cu privire la înlocuirea acționarului. Dezvoltatorii folosesc aici un truc - includ în contract o clauză care afirmă că este imposibil să se oficializeze o misiune fără consimțământul lor (Legea nr. 214-FZ nu impune acest lucru), iar apoi iau respingeri semnificative pentru consimțământul lor (avocatul folosit chiar acest termen - Nota ed. ). În ceea ce privește cifra specifică de 200 de mii, atunci, conform lui Oleg Sukhov, este destul de mare - în medie pe piață, dimensiunea sa variază de la 30 la 50 de mii de ruble. Pe de altă parte, au existat cazuri în care prețul pentru acordul dezvoltatorului a ajuns la 600 de mii de ruble.
Cine va face renovarea la intrare?
Proprietarul apartamentului de la etajul doi făcea lucrări de renovare, în urma cărora camera de pe scara de la etaj a fost inundată. Vinovatul însuși refuză să elimine defecțiunile, iar societatea de administrare nu se grăbește nici să facă reparații, nici să încaseze despagubiri de la el.
Întrebările sunt evidente: cine ar trebui să facă reparații la intrare și pe cheltuiala cui? Și ce ar trebui să facă locuitorii dacă acest „cineva” începe să se sustragă de la această responsabilitate?
Algoritmul sugerat de Maria Litinetskaya (Grupul Metrium) este simplu. „În acest caz, este necesar să se redacteze o declarație colectivă de la proprietarii de apartamente către societatea de administrare”, notează expertul. – Angajații societății de administrare trebuie să întocmească un proces-verbal și să trimită un ordin către persoana responsabilă prin care să solicite eliminarea încălcării. Dacă aceste acțiuni nu aduc niciun rezultat, atunci este necesar să depuneți un proces colectiv, deoarece intrarea este proprietate comună. Și toți proprietarii de apartamente sunt responsabili pentru asta.”
Avocatul Oleg Sukhov adaugă că în acest caz, vina pentru daunele aduse proprietății comune nu poate fi pusă pe seama companiei de administrare - în mod clar nu a fost implicată în acest eveniment. Totodata, functiile societatii de management includ managementul si intretinerea proprietate comună in stare buna. Așadar, situația poate fi rezolvată astfel: Codul penal fie obligă pe făptuitor să repare localul inundat pe cheltuiala sa, fie face reparațiile singur, dar recuperează din nou costurile de la făptuitor.
Vrem un teren de fotbal!
Lângă noua noastră clădire există locuri de sport și de joacă pentru copii - dar sunt de dimensiuni modeste. Recent am vizitat altul și am rămas uimiți - un teren de fotbal uriaș! Mai mult, este accesibil tuturor, fără garduri. Oamenii se joacă. Cum am putea face asta!?
Subiectul ni s-a părut interesant și am dori să o extindem: cum pot locuitorii să influențeze ceea ce se construiește lângă ei? Unii oameni au nevoie de un teren de fotbal, alții visează la garaje - unde să meargă cu toate aceste dorințe?
„În acest caz, trebuie să contactați guvernul districtual: planurile de îmbunătățire se află acolo”, sfătuiește Maria Litinetskaya (Grupul Metrium). „Dacă rezidenții doresc să influențeze cumva situația, atunci din nou trebuie să se adreseze consiliului.”
Nerespectarea termenelor limită pentru construcția de locuințe ar putea fi fatală pentru majoritatea dezvoltatorilor dacă acționarii își folosesc întregul arsenal pentru a-și proteja drepturile. sancțiuni financiareîmpotriva contravenienților. Avocatul Oleg Sukhov (Centrul juridic al avocatului Oleg Sukhov) vorbește despre unele metode de compensare a pierderilor apărute în legătură cu încălcarea termenelor de punere în funcțiune a noilor clădiri.
Potrivit legii „Cu privire la participarea la construcția comună” (214-FZ), în cazul încălcării termenului de transfer al proiectului de construcție către acționar, dezvoltatorul vinovat de aceasta este obligat să plătească cumpărătorului nu numai o penalitate (în suma de 1/150 din rata de refinanţare Banca Centrală RF), dar și pentru a compensa integral pierderile cauzate. Acest lucru este menționat și în Legea „Cu privire la protecția drepturilor consumatorilor”. Despre ce fel de pierderi putem vorbi?
Printre cumpărătorii de clădiri noi se numără multe familii care și-au vândut singura casă și, după ce au investit veniturile în construcție, locuiesc în apartamente închiriate. În cazul unei întârzieri în punerea în funcțiune a locuințelor și al nerespectării termenelor specificate în contractul de participare la acțiuni, acționarii au dreptul de a cere dezvoltatorilor rambursarea unei părți din cheltuielile efectuate pentru închirierea locuințelor. Mai mult, în cuantumul total al daunelor care fac obiectul despăgubirii, instanța poate include costuri asociate cu găsirea de locuințe (de exemplu, comisioane imobiliare), plata facturilor de utilități și servicii juridice. Participantul la construcția de acțiuni trebuie să confirme cu documente valoarea pierderilor (contracte, documente de plată, chitanțe, chitanțe etc.).
„Instanțele iau decizii în cazurile legate de compensarea pierderilor în favoarea acționarilor dacă se dovedește o relație cauză-efect între întârzierea transferului locuinței de către dezvoltator și pierderile suferite de cetățeni”, explică avocatul Oleg Suhov. Dacă o astfel de conexiune nu este evidentă, atunci cererea poate fi respinsă. De exemplu, este puțin probabil ca instanța să fie de acord să despăgubească acționarul pentru cheltuielile de închiriere efectuate înainte de expirarea termenelor stabilite în contractul de participare la acțiuni pentru punerea în funcțiune a casei și transferul apartamentului. Este important să se dovedească caracterul forțat al costurilor suportate, precum și să se convingă instanța de judecată că nu există drepturi de folosință a vreunei locuințe în afară de cea închiriată.
Rospotrebnadzor prezintă adesea pretenții în interesul acționarilor care au suferit ca urmare a nerespectării termenelor de construcție menționate. Există cazuri în care cuantumul despăgubirii pentru nefinalizarea datelor de punere în funcțiune specificate în acordurile de participare la capital a atins 15-20% din costul locuinței.
ÎN în ultima vreme aproximativ 40-50% din clădirile noi sunt achiziționate pe credit. De regulă, în timpul construcției se stabilește o dobândă majorată, care se reduce automat după ce casa este predată comisiei de stat și proprietatea este înregistrată ca proprietate. „Plățile în exces la împrumutul care au apărut din cauza întârzierilor în construcție pot fi recuperate și de la dezvoltatorul responsabil de construcția pe termen lung - dacă dinamica ratele dobânzilor legat direct de data punerii în funcțiune a locuințelor”, își amintește Oleg Sukhov.
Este de remarcat faptul că Cod civil pierderi înseamnă nu numai cheltuielile efectuate de persoana vătămată, ci și veniturile neîncasate pe care această persoană le-ar fi avut în condiții normale. cifra de afaceri civilă. Cu toate acestea, cazurile legate de recuperarea profiturilor pierdute de către persoane fizice sunt printre cele mai complexe și imprevizibile.
Pe lângă obligația de a plăti o penalitate și despăgubiri pentru pierderi în cazul nerespectării termenelor de construcție, acționarul are dreptul de a formula o cerere împotriva dezvoltatorului pentru despăgubiri pentru daune morale. După cum se arată practica judiciara, valoarea compensației plătite pentru astfel de creanțe către participanții la investiții în capitaluri proprii variază de la 5 la 40 de mii de ruble.
Nerespectarea termenelor limită pentru construcția de locuințe poate fi fatală pentru majoritatea dezvoltatorilor dacă acționarii folosesc întregul arsenal de sancțiuni financiare împotriva infractorilor pentru a-și proteja drepturile.
Potrivit legii „Cu privire la participarea la construcția comună” (214-FZ), în cazul încălcării termenului de transfer al proiectului de construcție către acționar, dezvoltatorul vinovat de aceasta este obligat să plătească cumpărătorului nu numai o penalitate (în suma de 1/150 din rata de refinanțare a Băncii Centrale a Federației Ruse), dar și pentru compensarea în întregime a prejudiciilor cauzate. Acest lucru este menționat și în Legea „Cu privire la protecția drepturilor consumatorilor”. Despre ce fel de pierderi putem vorbi?
Printre cumpărătorii de clădiri noi se numără multe familii care și-au vândut singura casă și, după ce au investit veniturile în construcție, locuiesc în apartamente închiriate. În cazul unei întârzieri în punerea în funcțiune a locuințelor și al nerespectării termenelor specificate în contractul de participare la acțiuni, acționarii au dreptul de a cere dezvoltatorilor rambursarea unei părți din cheltuielile efectuate pentru închirierea locuințelor. Mai mult, în cuantumul total al daunelor care fac obiectul despăgubirii, instanța poate include costuri asociate cu găsirea de locuințe (de exemplu, comisioane imobiliare), plata facturilor de utilități și servicii juridice. Participantul la construcția de acțiuni trebuie să confirme cu documente valoarea pierderilor (contracte, documente de plată, chitanțe, chitanțe etc.).
Instanțele hotărăsc în cauzele legate de compensarea pierderilor în favoarea acționarilor dacă se dovedește o relație cauză-efect între întârzierea transferului locuinței de către dezvoltator și pierderile suferite de cetățeni. Dacă o astfel de conexiune nu este evidentă, atunci cererea poate fi respinsă. De exemplu, este puțin probabil ca instanța să fie de acord să despăgubească acționarul pentru cheltuielile de închiriere efectuate înainte de expirarea termenelor stabilite în contractul de participare la acțiuni pentru punerea în funcțiune a casei și transferul apartamentului. Este important să se dovedească caracterul forțat al costurilor suportate, precum și să se convingă instanța de judecată că nu există drepturi de folosință a vreunei locuințe în afară de cea închiriată.
Rospotrebnadzor prezintă adesea pretenții în interesul acționarilor care au suferit ca urmare a nerespectării termenelor de construcție menționate. Există cazuri în care valoarea compensației pentru neîndeplinirea termenelor de punere în funcțiune specificate în acordurile de participare la capital a atins 15-20% din costul locuinței.
Recent, aproximativ 40–50% din clădirile noi sunt achiziționate pe credit. De regulă, în timpul construcției se stabilește o dobândă majorată, care se reduce automat după ce casa este predată comisiei de stat și proprietatea este înregistrată ca proprietate. Plățile excesive ale împrumutului care au apărut din cauza întârzierilor în construcție pot fi recuperate și de la dezvoltatorul responsabil pentru construcția pe termen lung - dacă dinamica ratelor dobânzilor este direct legată de data punerii în funcțiune a locuințelor.
Este de remarcat faptul că prin Codul civil prin daune-interese se înțelege nu numai cheltuielile efectuate de persoana vătămată, ci și veniturile neîncasate pe care această persoană le-ar fi avut în condiții normale ale tranzacțiilor civile. Cu toate acestea, cazurile legate de recuperarea profiturilor pierdute de către persoane fizice sunt printre cele mai complexe și imprevizibile.
Pe lângă obligația de a plăti o penalitate și despăgubiri pentru pierderi în cazul nerespectării termenelor de construcție, acționarul are dreptul de a formula o cerere împotriva dezvoltatorului pentru despăgubiri pentru daune morale. După cum arată practica judiciară, valoarea despăgubirilor plătite participanților la investiții de capital la astfel de cereri variază între 5 și 40 de mii de ruble.
