УК является серьезным делом, и как любой бизнес, она имеет определенные особенности. Любой человек, организовывающий такую компанию, должен хорошо разбираться в жилищном законодательстве . Также человек, который является учредителем обслуживающей организации или членом правления, должен иметь высшее экономическое или техническое образование.

Но перед тем как приступить к организации данного бизнеса, нужно решить, выгоден ли он. дает ее владельцу возможность управлять многоквартирными домами. Такое управление заключается в контроле над всеми ремонтными работами, поиске поставщиков материалов и сотрудников организации, а также в поиске клиентов. За это руководство управляющей компании будет получать от своих клиентов денежную оплату.

Для того чтобы понять, как обстоят дела в этой сфере бизнеса, стоит обратиться к статистике. По имеющимся данным в этой области сосредоточено более 30% всех финансовых фондов . И большинство предприятий подобного рода, при правильном и грамотно составленном бизнес-плане, начинают получать выгоду уже в течение второго года работы.

Рентабельность вложений

Окупаемость УК считается средней и составляет около 50%. То есть полностью окупиться этот бизнес может уже в течение 2 лет. Но это зависит от того, сколько домов удастся привлечь к сотрудничеству.

Для того чтобы компания считалась успешной, в первый год ей нужно взять на обслуживание не менее 5 домов и постепенно увеличивать это количество. Причем брать сразу много клиентов нужно осторожно, так как необходимо правильно рассчитывать свои силы.

Чем занимается организация ЖКХ?

Но рентабельность это еще не все, что следует знать об этом бизнесе. Всем кто желает организовать свою УК, необходимо подробно изучить то, чем именно занимается такая организация. На данном предприятии лежит большая , так как собственники квартир доверяют им управление своим домом, а значит в какой-то степени и своим имуществом. Поэтому чтобы избежать жалоб и судебных разбирательств, необходимо знать обязанности УК.

Такая организация должна:

Какие услуги должна оказывать управляющая компания подробнее рассмотрим в данном видео:

Как правильно выбрать правовую форму?

Перед регистрацией подобного бизнеса следует грамотно подойти к выбору организационно-правовой формы такой организации. УК может являться обществом с ограниченной ответственностью (ООО) или открытым акционерным обществом (ОАО). Для того чтобы определиться, по какой из этой форм регистрировать свою обслуживающую организацию, нужно рассмотреть их особенности.

Самой распространенной правовой формой является ООО . Такой вид организации обладает всеми возможностями юридического лица, но в отличие от него, при объявлении себя , она не отвечает своим имуществом. То есть, если один из учредителей компании совершил организационную ошибку, то убытки выплачиваются за его личный счет, а не за счет имущества УК. Именно поэтому большинство предпринимателей регистрируют УК именно по этой форме, снижая при этом риск потери всего бизнеса.

ОАО же представляет собой юридическое лицо, которое отвечает всем своим имуществом. То есть, если у УК возникнуть , то для их выплаты суд может прибегнуть к взысканию ее имущества.

Справка! Такая форма может быть выгодна только в том случае, если каждый из учредителей вкладывает в основание фирмы свое имущество. В других случаях лучше всего регистрировать УК как общество с ограниченной ответственностью.

Уставная документация

Для работы обслуживающей организации в сфере ЖКХ необходимы определенные документы. Одной из таких важных бумаг является , в соответствие с пунктами которого, организация осуществляет свою . Данный документ должен приниматься с учетом всех региональных нормативно-правовых актов, а также ЖК РФ. Принимается устав общим решением всех учредителей УК.

В такой документации содержится информация о деятельности компании, а также об всех членов УК, в том числе и ее руководителей.

Работа обслуживающей организации не возможна без такого документа, как . В нем должны содержаться обязанности и права сторон, ответственность собственников и УК, а также срок заключения договора. Также УК должна хранить отчеты, которые составляются каждый квартал.

Что такое акты по охране труда?

Обязательной документацией, которая должна быть в УК, являются и акты по охране труда. Такие документы представлены :

1. различными приказами по охране труда;
2. утвержденными программами инструктажей;
3. инструкциями по технике безопасности;
4. документацией по медосмотрам сотрудников;
5. журналами по охране труда.

Как зарабатывают УК?

УК не только обслуживает многоквартирные дома, но и занимается деятельностью финансового характера . Осуществляется она по запросу собственников, направляющих денежные средства на нужды своего дома.

Жильцы могут перечислять деньги на капитальный ремонт дома, для которого открывается отдельный счет, а также на мелкие разовые работы, которые обычно включены в коммунальные услуги. К таким работам относят разовый ремонт, расчистка снега и другие услуги. Также управляющая компания должна получать деньги от жильцов и переводить их на счет поставщиков услуг и ресурсов.

Важно! Все операции, которые УК проводит с перечисленными от собственников на ее счет деньгами, должны иметь отображение в финансовых отчетах организации.

Если таких документов не будет, то у УК могут возникнуть серьезные проблемы с прокуратурой и другими серьезными государственными инстанциями.

Порядок определения выручки

Отдельно нужно разобрать вопрос о том, каким именно образом формируется выручка УК. В этом деле нет особой сложности.

Жильцы дома каждый месяц оплачивают коммунальные платежи , в которые входит текущий и капитальный ремонт, содержание жилья и другие графы расходов ( ?). Управляющая компания производит необходимое обслуживание, а разница между затратами и полученными от собственника деньгами и является ее прибылью. Также УК может получать прибыль от проведения дополнительных работ, исполнение которых ей могут поручить при победе в тендере.

Поиск клиентов и выбор объектов

Поиск клиентов является важной частью любого бизнеса , и управляющая компания не является исключением. Найти их нелегко, но при правильном подходе довольно реально. Для этого нужно уметь идти на уступки и быть ориентированным на клиента.

Более того, очень важно наладить отношения с застройщиками. Для этого нужно предлагать им выгодные условия приема строящегося дома. Застройщики, в свою очередь, могут рекомендовать жильцам УК, с которой у них есть партнерские отношения.

Но хорошие отношение у УК должны быть не только с застройщиками, но и с самими собственниками. Для этого нужно успешно зарекомендовать себя в работе с другими домами, заключать сделки только с надежными поставщиками строительных материалов, а также не завышать тарифы на услуги .

Лучше и выгоднее всего заниматься обслуживанием новостроек. Такие дома находятся в отличном состоянии, поэтому при правильном обслуживании практически не требуют капитального ремонта. А вот старые дома, возрастом старше 15 лет, лучше всего не брать в обслуживание, хотя бы на первых порах.

Основные трудности и риски

Как и любой другой бизнес, основание УК может иметь определенные риски. Они могут заключаться :

Реальные перспективы

Многие предприниматели, которые хотят заняться подобным бизнесом в сфере ЖКХ, бояться решиться на такой шаг из-за того, что не видят никаких перспектив в этом деле. Но все же может быть выгодным.

Если обслуживающую организацию в жилищно-коммунальной сфере развивать и завоевывать доверие своих клиентов, то УК может принимать участие в тендерах и получать выгодные заказы. Кроме того, перспектива этого бизнеса заключается в создании нескольких обслуживающих организаций под единым именем .

Управляющая компания является достаточно перспективным и выгодным видом бизнеса, который перешел в частные руки не так давно. Но для того чтобы он начал приносить доход нужен ответственный подход и грамотно проработанная стратегия.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Прибыль для управляющей компании складывается из:

1. Денежной компенсации за посреднические услуги при сотрудничестве .
2. Взноса платежей жителями дома по квитанции.
3. Сдачи имущества в аренду. Управляющая компании может сдавать помещения, которые находятся в доме и числятся в общедомовом имуществе, в аренду.
4. Средств, выплаченные в счёт компенсации, например материальные расходы в качестве возмещения ущерба. В случае если жителями дома был нанесён такой ущерб УК.

Важно: средства, которые жильцы вносят на капитальный ремонт, а также деньги, поступающие из бюджета, не облагаются налогами. У любой управляющей компании есть как прибыль, так и убыток.

1. Ремонт и устранение неисправностей системы отопления.
2. Ремонтные работы, связанные с кровлей здания.
3. Ремонтные работы, связанные с канализацией.
4. Ремонт по заявкам жильцов и т. д.

Также возникают убытки, связанные с содержанием дома:

1. Затраты управляющей компании, связанные с ежедневной уборкой подъездной клетки, лифта, мусоропровода и т. д. (швабры, тряпки, веники и другой инвентарь).
2. Замена окон, дверей, замков и прочего.
3. Затраты на дезинфекцию мусоропровода, чердака и подвала.
4. Контроль уровня температуры воздуха.
5. Озеленение придомовой территории, посадка цветов и кустарников.

Капитальный ремонт является отдельной статьёй убытков управляющей компании. В основном ремонт проводится за счёт средств собственников, однако иногда средства могут поступить из бюджета.

Также к прямым расходам относятся:

1. Затраты на выплату зарплаты работникам УК.
2. Отчисления в страховой фонд.
3. Платежи в налоговую инспекцию.
4. Затраты на повышение квалификации и обучение персонала.
5. Оплата услуг посредников (аудиторы, банки и т. д.)

О материальных убытках

К материальным расходам управляющей компании относятся:

1. Затраты на транспортные услуги.
2. Оплата коммунальных услуг самого офиса.
3. Оплата аренды под офис.
4. Затраты на покупку инвентаря, строительных и других материалов и прочих нужд.

Здесь перечислены только основные расходы ЖКХ. Перечень может быть более обширным.

Смета управляющей компании

Сметой называется финансовый документ, в котором зафиксирован план о доходах и расходах жилищно управляющей компании за определённый отрезок времени. Смета не может считаться правильной, если в ней отсутствуют следующие пункты:

1. Затраты на капремонт.
2. Прямые затраты на существование организации (зарплата сотрудников, аренда помещения и т. д.).
3. Выплаты .
4. Расходы на ремонт, который предстоит сделать.
5. Расходы на содержание дома и домового имущества.

Согласно законодательству РФ все управляющие компании обязаны предоставлять смету по требованию собственников дома после выполненных работ.

Порядок предоставления субсидий

Субсидией называются средства, которые назначаются государством для возмещения затрат, связанных с коммунальной инфраструктурой. Субсидия предоставляется единовременно, и потратить её можно исключительно на возмещение убытков.

Денежные средства предоставляются на основании соглашения, которое заключается между жилищно управляющей компании и министерством экономического развития. В соглашении прописывается размер, целевое назначение, время выплаты, срок назначения субсидии и срок предоставления отчётности по использованию средств. Для назначения субсидии управляющая организация должна собрать необходимую документацию и предоставить её в уполномоченный орган.

Для проведения капитального ремонта дома предусмотрено субсидирование. Компания может получить субсидию на капитальный ремонт, если будут соблюдены следующие условия:

• решение о капремонте приняли жильцы дома на общем собрании;
• управляющая компания не имеет долгов перед государственными органами;
• если в заключении после проведения экспертизы будет информация о необходимости проведения ремонта.

Субсидия может быть назначена только на определённый вид работ:

• удаление деформаций и обрушений отдельных частей многоквартирного дома;
• устранение повреждений после аварийных ситуаций и стихийных бедствий (наводнение, пожар и т. д.);
• устранение разрушений несущих конструкций многоквартирного дома.

Управляющей компании необходимо направить пакет необходимой документации с письменным обращением в МУ ДМИБ.

Документы должны содержать информацию, свидетельствующую о необходимости проведения капитального ремонта. А далее ждать принятия решения уполномоченным органом.

О вознаграждении организации

Поскольку любая управляющая организация является коммерческим учреждением, она имеет полное право получать денежное вознаграждение за свою деятельность. Информация о размерах и порядке выплат всегда указывается в соглашении по управлению. Управляющая компания имеет полномочия самостоятельно начислять себе вознаграждение. При этом сумма поощрения удерживается из общей суммы платежей, которые ежемесячно поступают от жителей многоквартирного дома.

Величина вознаграждения управляющей компании не может быть более 10% от общего установленного тарифа на содержание и ремонт.

Осуществлять деятельность по ведению бюджета обязана бухгалтерия каждой управляющей компании. Все УК должны в установленные сроки предоставлять необходимую отчётность, а также платить налоги согласно действующему законодательству.

Все документы, свидетельствующие о доходах и расходах управляющих компаний ЖКХ, проверяют органы налоговой инспекции, поэтому следует строго соблюдать все требования и правила по ведению документооборота.

Подводя итоги, можно отметить, что управляющие организации – это компании, занимающиеся коммерческой деятельностью. В связи с этим они обязаны соблюдать требования бухгалтерского учёта и вести всю бухгалтерскую отчётность, а также вовремя оплачивать налоги.

Все статьи расходов и доходов управляющих компаний строго контролируются налоговыми инстанциями , поэтому соблюдение отчётности очень важно. Немаловажное значение имеет вопрос необоснованного завышения тарифов. Жители дома имеют право осуществлять контроль деятельности ЖКХ, а также проверять все расходы. Для этого лучше создать инициативную группу, в которую будут входить бухгалтера, инженеры и юристы.

Эти специалисты смогут дать объективную оценку всем документам, которые предоставляются управляющей компанией. Перед проверкой необходимо тщательно изучить соглашение и все моменты, прописанные в нём, связанные с данным вопросом. Отчётность может предоставляться лично жителям, а может быть вывешена на общие стенды для информации.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Многое из того, что написано ниже, ранее уже публиковалось в этом блоге в виде отрывков или отдельных мыслей. Теперь все наблюдения и выводы по тематике ЖКХ собраны в одной статье. Цель этого материала: обосновать основное направление моей деятельности в сфере ЖКХ в своем избирательном округе на следующие месяцы - этим направлением будет содействие созданию максимального количества ТСЖ. Сейчас еще можно меня поправить и указать на какие-то неточности, но если существенных замечаний не будет - буду двигаться напролом. Думаю, мои выводы будут интересны многим екатеринбуржцам, не только жителям моего округа.

"Муниципальные" управляющие компании: много методов относительно честного отъема и увода денег

На рынке управления жилым фондом, который должен был возникнуть в результате реализации реформы ЖКХ, пока что нет главного - рынка. По крайней мере, в Екатеринбурге. Подавляющее большинство многоквартирных жилых домов управляются по-старому: все собственники заключают прямые договора с управляющими компаниями (УК), и сами управляющие компании тоже старые, или, точнее, старые в новом лице. Лишь примерно в 11% домов созданы ТСЖ (товарищества собственников жилья), и эта цифра неслучайна. Дело в том, что условием получения многомиллиардных бюджетных субсидий из федерального фонда содействия реформирования ЖКХ было достижение городом определенного уровня по количеству ТСЖ, а именно их должно было быть не меньше 10% от общего количества многоквартирных домов. Как видно, этот показатель был выполнен успешно - ТСЖ у нас в городе ровно столько, сколько "нужно". Кому нужно? В первую очередь, управляющим компаниям, которые возникли на месте хорошо знакомых каждому из нас ЖЭУ и ЖЭКов. Отсутствие ТСЖ, возможность для управляющих компаний заключать прямые договора с огромным количеством жильцов (а это значит, что каждый из жильцов в отдельности лишен реальных механизмов воздействия на УК), дает управляющим компаниям широкий простор для злоупотреблений. Далее мы покажем, что такие злоупотребления действительно имеют место.

Рынка услуг в сфере управления жильем у нас нет в силу той простой причины, что у жильцов нет пока что реальной возможности выбирать. Создание УК, за редким исключением, обернулось просто сменой вывески на ЖЭКе. Многие из крупных городских УК являются муниципальными предприятиями или находятся в городской собственности опосредованно; другие уже перешли в частные руки, но сохраняют худшую черту своих предков - монополизм, не создающий стимула повышать качество услуг, снижать затраты, развернуться лицом к потребителю коммунальных услуг, то есть к каждому из нас. Для простоты, такие компании (вне зависимости от их нынешней формы собственности), я буду далее называть "муниципальными".

Как показывает наше исследование, деньги в сфере ЖКХ - есть. Причем деньги большие, более, чем достаточные, чтобы наладить действительно качественное управление жилым фондом, привести его в порядок в достаточно короткие сроки. В нашем, 10-м округе, есть такие отдельные примеры - есть успешно функционирующие ТСЖ в отдельных домах, и есть даже маленькая частная управляющая компания, обслуживающая несколько ТСЖ. Нетрудно видеть (чисто визуально), что уровень качества содержания жилого фонда в этим домах - выше.

В доказательство того, что деньги в сфере ЖКХ - есть (и немалые), приведу один яркий факт. После начала кризиса в городе резко сократилась собираемость коммунальных платежей. За последние полгода она упала до 85%, хотя раньше составляла 92-93%. И эта ситуация типична для Екатеринбурга. В целом по городу долг УК перед поставщиками коммунальных ресурсов составляет примерно 1,2 миллиарда рублей, а долг жильцов перед управляющими компаниями — примерно 1,6 миллиарда. Однако, что характерно, говорить о своих проблемах муниципальные управляющие компании начали только сейчас (хотя ситуация с платежами резко ухудшилась с начала года). При этом в набат они не бьют, только просят субсидий из городского бюджета. Но почему не попытаться сначала взыскать задолженность с неплательщиков? Этим они не занимаются вообще: общий объем взысканной через суд и судебных приставов задолженности по коммунальным платежам по всему городу составляет... 1 миллион рублей. Очевидно, это исчезающе малая цифра на общем фоне задолженности, и говорит она о том, что управляющие компании реально не заинтересованы в том, чтобы задолженность взыскивать. Кстати, и до кризиса они не занимались взысканием задолженности, а это значит, что мы с вами и прежде платили "за себя и за того парня". При уровне собираемости платежей 93%, каждый из добросовестных плательщиков переплачивал 7,5% коммунальных платежей. Если уровень собираемости останется на отметке 85%, то каждый из тех, кто платит, фактически будет платить уже на 17,5% больше, чем необходимо.

Некоторые выводы. Во-первых, управляющие компании жили весьма и весьма безбедно, раз смогли накопить 400 миллионов рублей «подкожного жира», до исчезновения которого они даже не начали волноваться. Во-вторых, управляющие компании на самом деле не заинтересованы в сборе задолженности; наличие задолженности позволяет им клянчить деньги у городских властей под угрозой срыва отопительного сезона (уже сейчас обсуждается вопрос о выделении управляющим компаниям субсидий из городского бюджета в размере порядка 60 миллионов рублей). В-третьих, управляющим компаниям также очень выгодны задолженности, поскольку позволяют игнорировать обращения жильцов. «Вы не вправе претендовать на капремонт, поскольку на вашем доме висит долг!» - это типичная их реакция на любые обращения.

Таким образом, никакой борьбы с задолженностями не ведется; это приводит к тому, что, фактически, те жильцы, которые аккуратно платят деньги (например, пенсионеры), платят и платят за всех остальных, менее аккуратных и ответственных.

С другой стороны, конечно, более новые и платежеспособные дома привлекательнее для УК. Только этим фактом можно объяснить процесс постепенного перевода домов из УК НО Фонд УЖК "Урал-СТ" в УК ЗАО "Урал-СТ". В первом случае собственником является город Екатеринбург (опосредованно, через муниципальное предприятие "Контакт"), во втором случае - два физических лица, директор и зам.директора "муниципальной" управляющей компании В.Г.Стороженко и А.Д.Скрипник. Из примерно 44 тысяч лицевых счетов Фонда УЖК "Урал-СТ" примерно 15 тысяч уже перекочевали на обслуживание в ЗАО "Урал-СТ", и это в точности наиболее качественные, отборные активы. Ветхие и старые дома с их долгами остаются на балансе у "муниципальной" УК.

Таким образом, битва за активы продолжается. В чем их ценность? Другими словами, как на управлении домами (да еще в условиях низкой собираемости платежей) удается заработать (и очень хорошо заработать!) муниципальным управляющим компаниям? Мы выявили три основных метода, но, вполне возможно, этим дело не ограничивается.

Во-первых, это плата за содержание жилья. В среднем с одной квартиры в месяц по этой статье собирается 480 рублей. Эти деньги идут на оплату услуг самой управляющей компании и не передаются никаким подрядным организациям. Можно с уверенностью говорить о том, что управляющей компанией они не отрабатываются. Возьмем всё тот же единый в двух лицах «Урал-СТ». Умножая 480 рублей на 44 000 счетов и принимая коэффициент собираемости в 85%, получим порядка 17 миллионов рублей в месяц. Эта сумма идет на содержание УК со штатом в 35 человек. Есть еще, правда, две подрядных организации (два эксплуатационных участка), на каждом из которых работает примерно по 30 человек. Даже если считать, что собственных доходов у эксплуатационных участков нет (это не так), и они тоже целиком финансируются из взносов жильцов по статье "содержание жилья", все равно получаетс выработка более 150 тысяч рублей на сотрудника (напомним, что речь идет в основном о неквалифицированных рабочих!). При этом в подъездах грязно и не убрано, лампочек нет, а дворников катастрофически не хватает.

Второй способ зарабатывания денег — капитальный ремонт. За него среднестатистический собственник жилья платит 200 рублей в месяц. Сумма небольшая. Казалось бы, никаких серьезных работ на эти деньги провести нельзя. И это правда: весь капитальный ремонт осуществляется на совершенно другие средства. Дело в том, что, как мы уже говорили выше, Екатеринбург участвует в федеральной программе по капитальному ремонту жилья. Финансирование в ее рамках осуществляется по схеме 5/95. То есть 5% средств приходится на самих жильцов, а 95% софинансирует государство. Так вот, наш анализ показал, что весь капитальный ремонт, который был сделан в 2008 и делается в 2009 году в моем округе, проведен именно по этой программе, на средства федерального бюджета, с частичным софинансированием жильцов. Куда делись те самые 200 рублей, уплачиваемые с каждой квартиры ежемесячно, из отчета управляющих компаний совершенно не ясно, никаких следов этих денег мы не нашли. Мы здесь не говорим (не имея прямых доказательств), что и при проведении капитальных ремонтов за счет средств федерального бюджета имеется хорошая возможность часть этих денег "сэкономить", например, через завышение объемов работ. Это объясняет, почему по некоторым домам в отчетах управляющих компаний записаны вполне конкретные объемы ремонтных работ, а жильцы об этом даже не знают...

Третья «черная дыра» — плата за пользование тепловыми ресурсами. Управляющие компании активно сопротивляются установке общедомовых устройств учёта тепла (это сообщили мне все компании, которые у нас в городе занимаются поставкой и монтажом таких устройств). Один УКУТ (узел коммерческого учёта тепла) стоит порядка 100-150 тысяч рублей. Пока в доме нет УКУТа, управляющая компания имеет право и берёт с жильцов плату за теплоснабжение согласно среднестатистическим нормативам, которые сейчас составляют 0,0033 Гкал/м 2 в месяц. С поставщиком тепла при этом управляющая компания рассчитывается по факту потребления (там учет ведется с помощью магистральных датчиков). Почему в данном случае в проигрыше оказываются жильцы? Потому что норматив 0,0033 Гкал/м 2 — еще советский. Только установка пластиковых окон в старом панельном доме уменьшает реальное потребление тепла примерно до 0,0016 Гкал/м 2 , то есть в два раза. В новом современном доме он еще вдвое ниже — примерно 0,0008 Гкал/м 2 . Таким образом, управляющая компания кладёт себе в карман огромную разницу, а жильцы переплачивают за теплоснабжение в 2-4 раза - а ведь это одна из самых крупных статей затрат в наших коммунальных квитанциях!

Резюме. В работе "муниципальных" управляющих компаний немного изменилось за последние 20 лет. При этом, с финансовой точки зрения их деятельность очень привлекательна, так как обеспечивает доступ к многомиллионным и совершенно неподконтрольным суммам. В сфере услуг ЖКХ в нашем городе ежегодно проворачивается порядка 10 миллиардов рублей (половина городского бюджета!), и, по моей оценке, до 10-15% этой суммы "оседает" в карманах тех, кто контролирует "муниципальные" управляющие компании. У жильцов нет реальных механизмов, чтобы влиять на работу этих компаний и не переплачивать за услуги ЖКХ: не платить за соседей, которые задолжали за много месяцев, не платить за виртуальные капремонты, не платить зарплату несуществующим дворникам, не платить за тепло, которого не было.

Создание ТСЖ как шанс исправить ситуацию

Начнем с одной цифры: в среднем по России доля ТСЖ превышает уже 20%, в крупных соседних городах-миллионниках - находится в районе 30-40%. У нас, напомню, 11%. Это значит, что, на самом деле, потенциал к созданию ТСЖ у нас большой, и не надо этого бояться. Это дело вполне посильное для жильцов, дорогу осилит идущий. ТСЖ - не идеальный механизм, с ним много проблем, но в сложившейся ситуации это, безусловно, лучше, чем дальше терпеть воровство со стороны управляющих компаний и платить все больше за некачественные услуги в сфере ЖКХ.

Каждая из вышеуказанных "черных дыр", через которые утекают деньги в системе муниципальных управляющих компаний, является одновременно окном возможностей для ТСЖ. Например, что касается проблемы сбора задолженности. У ТСЖ есть реальные механизмы для борьбы с ними; практика показывает, что деятельное ТСЖ вполне в состоянии добиться полной оплаты жильцами коммунальных услуг. Например, по решению общего собрания жильцов можно вывесить на подъездах список неплательщиков с указанием суммы долга - уже эта «воспитательная мера» часто дает результаты. А если нет, то ТСЖ вправе, например, отключить электроснабжение или воду для квартиры должников, пока те не рассчитаются. Это могла бы делать и управляющая компания, но, как мы разбирали выше, у нее нет на это никакой реальной мотивации.

Теперь обратимся к простой арифметике. Представим себе стандартный жилой дом на 100 квартир, в котором существует ТСЖ. Безо всякого увеличения квартплаты, ежемесячно товарищество будет собирать 48 тысяч рублей по статье «Содержание жилья». Как могут быть распределены эти деньги? Во-первых, необходим председатель. Как правило, им становится активный пенсионер или пенсионерка. За свои труды они получают, в среднем, порядка 10000 рублей. Это неплохие деньги, с учетом того, что работа председателя ТСЖ весьма ответственная, но не предполагает занятости на полный рабочий день. Бухгалтер, обслуживающий сразу несколько домов, получает с каждого по 5000. Аналогичная ситуация с паспортистом (2000 рублей с дома). Дворник, обслуживающий 5 домов, с каждого получит по 3000 в месяц, электрик и сантехник - по 5000. Итого все ежемесячные расходы с одного дома составят не более 30 000 рублей (при этом, будут обеспечены достойные зарплаты для всех нанятых на работу людей). Остальных денег будет более чем достаточно не только на налоги и покупку лампочек в подъезды, но и на благоустройство прилегающей территории.

Далее, 200 рублей с квартиры ежемесячно собираем на капитальный ремонт. За год получается 240 000. Участвуя в государственной программе, о которой мы уже говорили ранее, получаем на ремонт дома 5 миллионов рублей. Достаточно, чтобы качественно отремонтировать любой дом, а потом можно снижать тарифы.

Наконец, ТСЖ сдаёт в аренду подвал, первые этажи, цоколи. Если это высотный дом, то получает деньги за установку на крыше дома антенн сотовой связи. Огораживает стоянку и собирает деньги за парковку, если рядом есть офисы. Короче говоря, при желании и инициативе, есть масса способов дополнительно заработать деньги на общедомовые нужды; сейчас же все эти деньги проходят мимо жильцов. Экономика работы товарищества прозрачна и понятна любому жителю дома. Коммунальная сфера будет реально поставлена под контроль горожан. Осталось только донести эту мысль до самих горожан. Думаю, мы сможем сделать так, что люди это поймут. Главное, что при этом повысится качество жизни, уровень благоустройства, вполне реальным станет снижение коммунальных тарифов.

Резюме. В сложившихся условиях, чтобы улучшить ситуацию в сфере ЖКХ, жильцам необходимо брать власть в свои руки. Если они этого не сделают, то ничего не изменится. У жильцов есть для этого легальный механизм - создание ТСЖ. Экономически это полностью оправдано для любого достаточно большого многоквартирного дома. Далее, уже ТСЖ может заключить договор с управляющей компанией, а может решиться и на прямые договора с поставщиками коммунальных услуг, но в любом случае, жильцы посредством ТСЖ будут сами распоряжаться своими коммунальными платежами и смогут тратить их с наибольшей пользой для своего дома.

Вот такие получились выводы. До конца лета мы подготовим и отработаем на одном примере типовой комплект документов и алгоритм действий по созданию ТСЖ, а, начиная с сентября, в один из приемных дней будем работать с обращениями граждан, желающих создать ТСЖ в своем доме. Будем (бесплатно, конечно) предоставлять комплект документов, консультировать по юридическим вопросам, помогать справляться с возникающими трудностями. Цель - за пару лет достичь в нашем округе ситуации не хуже, хотя бы, пермской - объединить в ТСЖ по крайней мере 40% многоквартирных домов.

P.S. Нескромно, но я на этот текст много сил потратил, и он мне нравится. Так что если а) понравилось, б) кажется полезным в качестве небольшого ликбеза по коммунальным платежам для широких масс читателей, то можно и пропиарить. Но только если действительно кажется вам полезным!

Здесь размещены мои авторские статьи о беспределе в отечественном сельском хозяйстве, разворовывании земли сельскохозяйственного назначения, чиновничьих взятках, ущемлении прав сельчан, превращении усадебных комплексов в потешные заведения и многом другом. Выводы делайте сами.

Где прозрачность управляющих компаний?

ИГОРЬ НЕЧАЕВ - главный редактор "Деревеньки"

23 сентября 2010 года Владимир Путин подписал постановление №731 о раскрытии информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами. Согласно этому постановлению управляющие компании обязаны размещать информацию о своей деятельности, тарифах ЖКХ, потраченных деньгах, запланированных и выполненных работах. По поручению Главы Дмитровского района Валерия Гаврилова ООО «Управляющая компания ЖКХ» в рамках этого постановления начала формировать отчеты по расходованию денежных средств, поступающих от жителей по статье «Содержание и текущий ремонт». И вот решил я зайти на официальный сайт управляющей компании .

Что сразу бросилось в глаза. Абсолютно неактуальная информация по отчетам наших управляющих компаний. Взять, например, отчеты по планам работ на 2011 год ООО «Жилком-Яхрома». Почти везде, будь то городские улицы Яхромы или деревни городского поселения Яхрома, пустые бланки. Не верите, загляните сами . А подомовые отчеты управляющих компаний выложены вообще за 2010 год. Неудивительно, что люди возмущены и задают вот такие вопросы: «Здравствуйте! А когда будут отчеты по городскому поселению Яхрома за 2011 г. Или вы опять меня направите за ними в домоуправление». Управляющая компания отвечает как всегда в своем духе: «Согласно статье 162 п.11 ЖК РФ «Управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год». Еще одно неудобство – практически все отчеты выложены в формате Word Excel. У многих людей на компьютерах такого приложения нет. А как, например, пенсионеры будут знакомиться с отчетами, ведь для многих из них интернет недоступен. Неужели нельзя ежемесячно или ежеквартально распечатывать эти отчеты и разносить вместе с квитанциями за коммуналку по домам и квартирам? Я задал неудобные вопросы заместителю главы Дмитровского района Павлу Коровину. Вот что он ответил: постановление, конечно, хорошее, нужное. Но сыроватое, недоработанное. По его мнению, управляющая компания не обязана ежемесячно извещать жителей о своей деятельности. А один раз в год – можно. А как насчет новых квитанций, Павел Валентинович? В них помимо оплаты за коммунальные услуги можно было бы печатать ежемесячные отчеты управляющей компании о потраченных деньгах. Ответ Коровина: такие квитанции в Дмитровском районе к выпуску не планируются.

Беспокоит еще и другое – структура нашей управляющей компании. Под ее крылом находятся мелкие компании, работающие в микрорайонах города и на селе. Мне лично непонятен механизм аккумулирования денежных средств и их расходов. Куда они поступают из банков, на счет ООО «Управляющая компания ЖКХ», или ООО «Жилком-Яхрома», или ООО «Успех»? Для чего нужно было на местах создавать свои компании. Или это сделано сознательно – больше счетов, легче увести деньги?

По сути дела управляющие компании – это частные конторы, главная задача которых – извлечение прибыли. Какими способами может заработать деньги управляющая компания? Давайте разберемся.

Бывший директор ООО "Управляющая компания ЖКХ"

Юрий Куклев: "Мы прозрачны для всех"

Способ первый

Все мы ежемесячно платим за хитрую статью «содержание и ремонт общего имущества». В Дмитрове с одной квартиры в месяц по этой статье собирается около 1000 рублей. Эти деньги идут на оплату услуг самой управляющей компании, которая, якобы, передает их своим подрядным организациям. В Ново-Синькове это ООО «Успех», в Яхроме – ООО «Жилком-Яхрома» и т.д. Произведя простое арифметическое действие – умножив 1000 рублей на 30 000 счетов, получим порядка 30 миллионов рублей в месяц. Эта сумма идет подрядным организациям на ремонт и содержание жилого фонда, в том числе и на содержание управляющей компании со штатом в 5 человек. Возникает логичный вопрос – почему нельзя перечисляемые населением деньги по этой статье напрямую, без посредников направлять подрядным организациям? Например, обслуживанием жилого фонда в Яхроме занимается ООО «Жилком-Яхрома». В этом городе проживают 15 тысяч человек, а это около 5 тысяч счетов. Вот пусть эти 5 млн. рублей и приходят на расчетный счет обслуживающей организации. Вполне достойные деньги, за которые можно и капитальные ремонты проводить и хорошую зарплату сотрудникам платить. А сегодня речь идет в основном о неквалифицированных рабочих, зачастую гастарбайтерах! При этом в подъездах грязно и не убрано, лампочек нет, а дворников катастрофически не хватает.

Способ второй

Безусловно, это капитальный ремонт. За него среднестатистический собственник жилья платит 200 рублей в месяц. Сумма небольшая. Казалось бы, никаких серьезных работ на эти деньги провести нельзя. И это так: весь капитальный ремонт осуществляется на совершенно другие средства. Дело в том, что, многие регионы России участвуют в федеральной программе по капитальному ремонту жилья. Финансирование в ее рамках осуществляется по схеме 5/95. То есть 5% средств приходится на самих жильцов, а 95% софинансирует государство. Так вот, весь капитальный ремонт в районе проведен именно по этой программе, на средства федерального бюджета, с частичным софинансированием жильцов. Куда делись те самые 200 рублей, уплачиваемые с каждой квартиры ежемесячно, из отчета управляющих компаний совершенно не ясно. При проведении капитальных ремонтов за счет средств федерального и местного бюджета имеется хорошая возможность часть этих денег «срубить», например, через завышение объемов работ. Строители понимают, о чем я говорю. Например, возникла необходимость отремонтировать кровлю многоквартирного жилого дома. Для этого понадобятся рубероид, гудрон, газовая горелка с баллонами и несколько квалифицированных рабочих рук. Реальная сметная стоимость ремонта – 300 тысяч рублей, а подрядчик управляющей компании составляет смету на 500 тысяч. Разницу – в карман.

Способ третий

Плата за пользование тепловыми ресурсами. Не заметили, что управляющие компании активно сопротивляются установке общедомовых устройств учёта тепла? Один узел коммерческого учёта тепла стоит порядка 100-150 тысяч рублей. Пока в доме нет такого узла, управляющая компания имеет право и берёт с жильцов плату за теплоснабжение согласно среднестатистическим нормативам, которые сегодня во многих регионах составляют 0,0033 Гкал/м2 в месяц. С поставщиком тепла при этом управляющая компания рассчитывается по факту потребления (там учет ведется с помощью магистральных датчиков). Почему в данном случае в проигрыше оказываются жильцы? Потому что норматив 0,0033 Гкал/м2 – еще советский. Только установка пластиковых окон в старом панельном доме уменьшает реальное потребление тепла примерно до 0,0016 Гкал/м2, то есть в два раза. В новом современном доме он еще вдвое ниже – примерно 0,0008 Гкал/м2. Таким образом, управляющая компания кладёт себе в карман огромную разницу, а жильцы переплачивают за теплоснабжение в 2-4 раза. А ведь это одна из самых крупных статей затрат в наших коммунальных квитанциях!

Еще в 2007 году глава Дмитровского района Валерий Гаврилов своим постановлением от 17.12.2007 N 6073-П утвердил нормативы потребления коммунальных услуг, которые, кстати, действуют до сих пор. Норматив потребления тепловой энергии на подогрев 1 куб. м воды для горячего водоснабжения составляет 0,0573 Гкал/м3. Норматив потребления тепловой энергии в месяц на отопление 1 кв. м общей площади жилых помещений – 0,0155 Гкал/м2.

Теперь давайте возьмем обычный панельный дом на улице Ленина в городе Яхроме, построенный в 70-х годах прошлого века. В доме не установлено общедомовое устройство учета тепла, следовательно, формируется стоимость за тепло с использованием нормы, утвержденной в 2007 году. Почти во всех квартирах этого дома на средства яхромчан вставлены пластиковые окна. Поэтому реальное потребление тепла в таких квартирах примерно 0,0016 Гкал/м2. Но Дмитровская управляющая компания беспрекословно исполняет постановление главы района и использует норматив 0,0155 Гкал/м2. Возьмем квартиру общей жилой площадью 44,6 кв. м. Вычислим объем тепла, который нужен для обогрева квартиры при старой норме: 0,0155 X 44,6 = 0,69. Тарифы на тепло в нашем регионе утверждает топливно-энергетический комитет Московской области. В начале 2011 года этот тариф составлял 1279 рублей за Гкал. На момент написания статьи, то есть на февраль 2012 года тариф на тепло составляет 1830 рублей за Гкал, то есть на 551 рубль дороже. Осталось вычислить стоимость предоставляемого тепла: 1830 X 0,69 = 1262 рубля. А теперь в вычислениях используем более реальную цифру: 0,0016 Х 44,6 = 0,071.

Умножим реальный объем тепла на тариф: 1830 Х 0,071 = 130 рублей. Вот реальная цена за тепло! Стало быть, владельцы этой квартиры переплачивают управляющей компании 1132 рубля. Вот и вся, как говорится, разница.

В том, что управляющая компания использует старые нормы, ничего противозаконного нет. Более того, в случае каких-либо претензий, управляющая компания всегда переведет «стрелки» на организации, предоставляющие энерго- и теплоресурсы. А те в свою очередь прочитают лекции, что большинство жилого фонда города и района имеет износ 70 и более процентов, что дома не утеплены, что в них не внедряются энергосберегающие технологии и т.д. Небезызвестный директор ООО «Дмитров-Теплосервис» Валерий Гусаров очень любит рассказывать о том, почему ему никогда не хватает денег – ни на ремонт теплотрасс, ни на установку приборов учета и контроля. По его словам, во всем виновны чиновники из топливно-энергетического комитета, которые устанавливают низкие тарифы и сами жители, которые не хотят платить за тепло и горячую воду (здесь имеются в виду злостные неплательщики). Он всегда за то, чтобы нормы и тарифы росли каждый месяц – аппетиты монстров ЖКХ растут!

Возможное решение проблемы

Самая большая проблема, на мой взгляд, в том, что у жильцов многоквартирных домов нет реальных механизмов влиять на работу управляющих компаний и не переплачивать за услуги ЖКХ: не платить за соседей, которые задолжали за много месяцев, не платить за виртуальные капремонты, не платить зарплату несуществующим дворникам, не платить за тепло, которого не было. Эту проблему можно было бы решить, например, созданием в микрорайонах и домах товариществ собственников жилья. Люди сами решают: за что, кому и сколько платить. Практика показывает, что деятельное ТСЖ вполне в состоянии добиться полной оплаты жильцами коммунальных услуг. Например, по решению общего собрания жильцов можно вывесить на подъездах список неплательщиков с указанием суммы долга – уже эта «воспитательная мера» часто дает результаты. А если нет, то ТСЖ вправе, например, отключить электроснабжение или воду для квартиры должников, пока те не рассчитаются.

На простом примере можно наглядно продемонстрировать все преимущества ТСЖ. Представим себе стандартный жилой дом на 100 квартир, в котором существует ТСЖ. Безо всякого увеличения квартплаты, ежемесячно товарищество будет собирать 48 тысяч рублей по статье «Содержание жилья». Как могут быть распределены эти деньги? Во-первых, необходим председатель. Как правило, им становится активный пенсионер или экономист со стажем. За свои труды председатель получает порядка 10000 рублей. Это неплохие деньги, с учетом того, что работа председателя ТСЖ весьма ответственная, но не предполагает занятости на полный рабочий день. Бухгалтер, обслуживающий сразу несколько домов, получает с каждого по 5000. Аналогичная ситуация с паспортистом – 2000 рублей с дома. Дворник, обслуживающий 5 домов, с каждого получит по 3000 в месяц, электрик и сантехник – по 5000. Итого все ежемесячные расходы с одного дома составят не более 30 000 рублей. При этом, будут обеспечены достойные зарплаты для всех нанятых на работу людей. Остальных денег будет более чем достаточно не только на налоги и покупку лампочек в подъезды, но и на благоустройство прилегающей территории.

Далее, 200 рублей с квартиры ежемесячно собираем на капитальный ремонт. За год получается 240 тысяч рублей. Участвуя в государственной программе, можно получить из федерального или областного бюджета на ремонт дома, например, 5 миллионов рублей. Достаточно, чтобы качественно отремонтировать любой дом, а потом можно снижать тарифы.

Наконец, ТСЖ сдаёт в аренду подвал, первые этажи, цоколи. Если это высотный дом, то получает деньги за установку на крыше дома антенн сотовой связи. Огораживает стоянку и собирает деньги за парковку, если рядом есть офисы. Короче говоря, при желании и инициативе, есть масса способов дополнительно заработать деньги на общедомовые нужды. Сегодня все эти деньги проходят мимо жильцов. Экономика работы товарищества прозрачна и понятна любому жителю дома. Коммунальная сфера будет реально поставлена под контроль горожан.

Очевидно, ТСЖ имеет явные преимущества при управлении жилищным фондом. Но и здесь еще остается много нерешенных вопросов. Например, постановлением правительства Московской области разрешено заключать прямые договора между потребителями жилищно-коммунальных услуг и непосредственно поставщиками коммунальных услуг. Звоню в «Дмитров-Теплосервис», там мне говорят: «У нас нет такого постановления, такой регламент не отлажен». Или почему многие жители отрицательно относятся к созданию в своих домах ТСЖ? Да потому что проживают они в старых домах с изношенными инженерными сетями, прохудившимися крышами, разбитыми стеклами. Совсем не хочется взять на свой баланс такие развалюхи. Какой выход? Проводить в таких домах капитальный ремонт за счет федерального или местного бюджета и отдавать их в собственность ТСЖ.

Что делать?

Вывод один – чтобы улучшить ситуацию в сфере ЖКХ, жильцам необходимо брать власть в свои руки. Если они этого не сделают, то ничего не изменится. У жильцов есть для этого легальный механизм – создание ТСЖ. Экономически это полностью оправдано для любого достаточно большого многоквартирного дома. ТСЖ может заключить договор с управляющей компанией, а может решиться и на прямые договора с поставщиками коммунальных услуг, но в любом случае, жильцы посредством ТСЖ будут сами распоряжаться своими коммунальными платежами и смогут тратить их с наибольшей пользой для своего дома.

P.S. На момент написания этой статьи пришло известие о том, что в Дмитровском районе появился новый расчетный центр. С 1 февраля 2012 года ООО «Единый расчетный центр» будет печатать и рассылать квитанции по оплате за ЖКХ населению. Весь финансовый поток в жилищно-коммунальной сфере района теперь будет замкнут на частную компанию, которую возглавил нынешний директор интернет-провайдера «Адвантедж Телеком» Федор Зотов. ООО «Единый расчетный центр» будет осуществлять расщепление и перечисление платежей за услуги ресурсоснабжающим и эксплуатирующим организациям, перечисляя управляющим компаниям тарифную составляющую за услуги по управлению жилищным фондом. К чему приведет такая реорганизация остается лишь догадываться.

В данной статье мы затронем вопросы управления многоквартирным домом, расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения, цены и тарифы на коммунальные услуги в случае управления домом управляющей компанией.

Большая часть населения в крупных городах являются собственниками квартир в многоквартирном доме.

Многоквартирный дом может управляться:

• непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;
• товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
• управляющей организацией.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Управление многоквартирным домом требует специальных знаний и опыта. Поэтому собственники все чаще прибегают к услугам специализированных организаций, таких как управляющие компании. Взаимоотношения сторон — управляющей компании и собственников жилья — строятся на договорной основе.

Управляющая организация — это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.

Деятельность управляющих организаций регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации, Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 (в ред. от 26.03.2014).

Многоквартирный дом в соответствии с п. 9 ст. 161 ЖК РФ может управляться только одной управляющей организацией.

Если собственники решили доверить управление домом управляющей организации, то с ней в письменной форме заключается договор управления многоквартирным домом. Условия договора управления многоквартирным домом регламентируются Жилищным кодексом РФ.

Информация, обязательная для раскрытия, по выбору управляющей организации размещается:

• на сайте управляющей организации;
• на сайте органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, определяемого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации;
• на сайте органа местного самоуправления муниципального образования, на территории которого управляющая организация осуществляет свою деятельность.

Расходы управляющей компании

Расходы управляющей компании можно разделить на следующие виды:

• расходы на содержание подъезда жилого дома;
• расходы по ремонту жилого помещения;
• расходы по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
• расходы по капитальному ремонту;
• расходы по содержанию придомовой территории.

Расходы на содержание подъезда жилого дома

Расходы на содержание подъезда жилого дома включают:

• расходы на содержание в исправном состоянии входных дверей, домофонов, почтовых ящиков, окон, лифтов, мусоропроводов, электрооборудования, системы отопления;
• расходы на содержание в чистоте стен, полов, окон, лифтов и мусоропроводов.

• следить за температурой воздуха в подъезде (температура воздуха должна быть не менее +16 С˚), незамедлительно заменять разбитые стекла в дверях и окнах подъезда;
• следить за исправностью конструктивных элементов подъезда и своевременно их ремонтировать;
• ежедневно проводить влажное подметание лестничных клеток первых двух этажей, площадок перед мусоропроводами;
• ежедневно вывозить отходы из мусороприемной камеры и проводить ее уборку;
• ежедневно мыть пол лифта;
• 2 раза в месяц проводить влажную уборку всех лестничных площадок и пролетов в домах без лифта;
• 1 раз в месяц проводить влажную уборку всех лестничных площадок и пролетов в домах, оборудованных лифтом;
• 1 раз в месяц мыть, чистить и дезинфицировать все элементы мусоропровода.

Расходы по ремонту жилого помещения

Расходы по ремонту жилого помещения и внутриквартирного инженерного оборудования, которое принадлежит собственнику жилья, в ежемесячную плату не включены. Тем не менее управляющая организация должна содержать в порядке и при необходимости ремонтировать общедомовое имущество, находящееся в квартире.

Управляющая организация обязана:

• содержать и ремонтировать стояки холодного и горячего водоснабжения и канализации;
• следить за работоспособностью систем вентиляции;
• в квартирах с газовыми плитами регулярно проверять безопасность работы газового оборудования, установленного в квартире;
• обеспечивать бесперебойную работу системы отопления, ремонтировать оборудование при необходимости;
• следить за состоянием стен дома, проводить ремонт, включая капитальный, если повреждения произошли по вине управляющей организации.

Расходы по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме

Управляющая организация обязана:

• содержать и ремонтировать системы водоснабжения и канализации;
• следить за работоспособностью систем противопожарной автоматики и дымоудаления;
• в домах с газовыми плитами регулярно проверять безопасность системы газоснабжения;
• обеспечивать бесперебойную работу системы отопления и внутренних инженерных систем и оборудования, своевременно устранять аварийные ситуации;
• ремонтировать кровлю.

Работы по прекращению протечек из-за неисправности кровли выполняются управляющей организацией в течение смены, мелкий ремонт кровли выполняется при благоприятных погодных условиях в течение суток, смена кровельного покрытия до 50 % производится за счет средств текущего ремонта.

Расходы по капитальному ремонту

Решение о проведении капитального ремонта общего имущества принимается на общем собрании собственников. Организационную и информационную поддержку в проведении общего собрания может оказать управа района.

К сведению

Государственной программой города Москвы «Жилище» на 2012-2016 гг. предусмотрено предоставление из бюджета города Москвы субсидий на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах Москвы при долевом финансировании расходов за счет средств собственников помещений в многоквартирных домах. Субсидии получают ТСЖ, ЖСК, управляющие организации. Участие и контроль со стороны жителей — залог качественно выполненного ремонта.

Общее собрание собственников принимает решение:

• о проведении капитального ремонта общего имущества дома;
• о долевом финансировании ремонта за счет средств собственников помещений в доме.
• утверждает виды, объемы и сроки проведения работ;
• утверждает предварительный расчет стоимости по видам работ;

Управляющие организации подают заявку на предоставление субсидии в Департамент капитального ремонта (ДКР) города Москвы. Порядок предоставления субсидий и состав заявки определён постановлением Правительства Москвы от 6 декабря 2011г. №575-ПП.

Услуги по управлению дома должны оказываться своевременно и соответствовать требованиям Правила предоставления коммунальных услуг.

Доходы управляющей компании

К доходам управляющей компании относятся:

• суммы платежей, поступающих от собственников помещений в многоквартирных домах управляющей организации в рамках договора управления многоквартирными домами (плата за управление домом);
• средства, поступающие от населения сверх квартирной платы (дополнительный ремонт квартир, установка санитарно-технических изделий или замена пришедших в негодность по вине жильцов и т. д.);
• средства, поступающие от арендаторов за коммунальные услуги, содержание и ремонт многоквартирного дома;
• средства от посреднической деятельности (получение агентского вознаграждения от ресурсоснабжающих организаций за сбор коммунальных платежей).

В соответствии с подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ к доходам не относятся средства целевого финансирования, а именно:

• средства бюджетов, выделяемые на управление многоквартирными домами управляющим организациям, направленные на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов (в частности, бюджетные средства, предоставляемые Фондом содействия реформированию ЖКХ на долевое финансирование капитального ремонта многоквартирных домов);
• средства собственников помещений в многоквартирных домах, поступающие на счета управляющей компании, направленные на финансирование работ по проведению ремонта, капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.

Приведем пример калькулирования себестоимости услуг, учета доходов и расходов управляющей организацией.

Пример

Собственники многоквартирного дома на общем собрании решили доверить управление домом Управляющей компании ООО «Восток» и заключили с ней договор управления сроком на 3 года.

По условиям договора управляющая компания в течение согласованного срока за плату обязуется:

• оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию общего имущества в данном многоквартирном доме;
• предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам;
• осуществлять текущий и капитальный ремонт общего имущества данного дома;
• осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Общая площадь данного многоквартирного дома составляет 12 546 м 2 .

Многоквартирный дом состоит из:

• 204 жилых помещений — квартир, принадлежащих на праве собственности физическим лицам;
• нежилых помещений (подсобные помещения, используемые для хранения инвентаря, находящиеся на первом этаже).

Управляющая компания заключает договоры подряда со специализированными организациями на комплексное обслуживание многоквартирного дома, в которое входит:

• техническое обслуживание помещений;
• аварийно-диспетчерское обслуживание;
• сбор и вывоз мусора;
• санитарное содержание мест общего пользования и придомовой территории;
• обслуживание инженерных сетей до границы эксплуатационной ответственности.

Жилищно-коммунальное обслуживание осуществляется строго в соответствии с действующими нормативными актами по содержанию и ремонту жилищного фонда на основании сметы расходов.

Смета расходов на управление многоквартирным домом включает:

1. Расходы по договорам с ресурсоснабжающими организациями за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в случае его наличия), отопление (теплоснабжение).

Порядок определения объема предоставляемых ресурсоснабжающими организациями услуг холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, отопления (теплоснабжения) зависит от наличия или отсутствия приборов учета. В нашем многоквартирном доме установлены общедомовые приборы учета. Поэтому стоимость предоставляемых коммунальных услуг определяется как произведение установленного для определенной категории потребителей тарифа на объем потребленных им коммунальных услуг в натуральных единицах, в частности:

• водоснабжение — на 1 м 3 отпущенной воды;
• водоотведение — на 1 м 3 отведенной сточной жидкости;
• теплоснабжение — на 1 Гкал отпущенной тепловой энергии;
• горячее водоснабжение — на Гкал тепловой энергии на подогрев воды, или м 3 отпущенной горячей воды;
• электроснабжение — на 1 кВт×ч. отпущенной электроэнергии.

2. Расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме.

Отражается общая сумма расходов по оплате услуг специализированных подрядных организаций, выполняющих по договору с управляющей организацией работы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. К таким расходам относится:

• вывоз бытового мусора;
• уборка территории;
• уборка внеквартирных мест общего пользования, в том числе мусоропроводов;
• содержание придомовой территории, в том числе озеленение;
• содержание и ремонт лифтов;
• техническое обслуживание инженерного оборудования и конструктивных элементов зданий;
• обслуживание и очистка вентиляционных каналов;
• подготовка к зиме (утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, являющихся помещениями общего пользования).

Поясним, что к инженерному оборудованию в многоквартирном доме относится оборудование по водоснабжению, отоплению, канализации, электроснабжению, а к основным конструктивным элементам здания — фундаменты, стены, перекрытия, перегородки, крыша, лестницы, окна, двери, балконы.

3. Расходы на ремонт.

Отражается общая сумма расходов по оплате услуг подрядных организаций, выполняющих по договору с управляющей организацией ремонтные и строительно-монтажные работы.

К расходам на ремонт относятся расходы на текущий (профилактический) и непредвиденный ремонт (работы, связанные с устранением аварийных ситуаций).

Расходы на профилактический ремонт включают расходы:

• на восстановление поврежденных участков зданий, фундаментов;
• устранение неисправностей и профилактический ремонт внутренних инженерных систем и оборудования (устранение неисправностей кровель, замена водосточных труб, ремонт вентиляции и т. п.);
• ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, дорожек, отмосток ограждений, навесов для контейнеров, мусоросборников.

4. Расходы на капитальный ремонт.

Отражается сумма расходов по оплате услуг подрядных организаций, производящих капитальных ремонт.

Капитальный ремонт предполагает замену:

• систем инженерного оборудования;
• отдельных элементов несущих строительных конструкций многоквартирного дома.

5. Расходы управляющей организации.

К расходам управляющей организации относятся:

• материальные расходы;
• расходы на оплату труда;
• расходы на амортизацию;
• прочие расходы, связанные с предоставлением услуг по управлению многоквартирным домом.

В составе материальных расходов управляющей организации учитываются расходы на:

• приобретение сырья, материалов, топлива, инвентаря и хозяйственных принадлежностей, используемых в процессе предоставления услуг по содержанию многоквартирного дома;
• оплату аренды нежилых помещений, занимаемых управляющей организацией;
• коммунальные услуги, потребляемые управляющей организацией;
• транспортные услуги;
• другие расходы.

В расходах управляющей организации на оплату труда работников учитываются затраты на оплату труда сотрудников управляющей организации, занятых заключением договоров с подрядными, специализированными и ресурсоснабжающими организациями, начислением и сбором платежей, ведением претензионной работы, выполнением других функций по управлению многоквартирным домом, в соответствии с утвержденным штатным расписанием.

В составе расходов на амортизацию оборудования управляющей организации, используемого в процессе предоставления услуг по управлению многоквартирным домом, учитываются амортизационные отчисления по объектам основных средств, числящимся на балансе управляющей организации.

В прочих расходах управляющей организации отражаются расходы, не вошедшие в перечисленные:

• отчисления на страховые взносы работников управляющей организации во внебюджетные фонды;
• оплата услуг банка;
• оплата консультационных, информационных, консалтинговых и аудиторских услуг;
• расходы, связанные с подготовкой и переподготовкой кадров;
• платежи по обязательному страхованию имущества, гражданской ответственности, отдельных категорий работников в соответствии с порядком, установленным законодательством РФ;
• налоги, сборы, платежи и другие отчисления, установленные законодательством РФ;
• другие расходы.

Расходы в бухгалтерском учете отражаются в соответствии с положениями учетной политики управляющей компании, разработанной в соответствии с требованиями нормативных актов по бухгалтерскому учету:

• Федеральный закон от 06.12.2011 № 402-ФЗ (в ред. от 04.11.214) «О бухгалтерском учете»;
• План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкция по его применению, утвержденные Приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н (в ред. от 08.11.2010);
• Положение по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденное Приказом Минфина России от 06.05.1999 № 94н (в ред. от 27.04.2012).

Расходы разделяются на прямые и косвенные. К прямым расходам относятся:

• материальные расходы;
• расходы на оплату коммунальных услуг предприятиям жилищно-хозяйственного комплекса;
• расходы на оплату услуг подрядным организациям, оказывающие ремонтно-эксплуатационные услуги по содержанию и ремонту дома;
• расходы на оплату услуг подрядным организациям, выполняющим строительно-монтажные работы по капитальному ремонту зданий и сооружений;
• расходы по оплате услуг единого расчетного центра;
• прочие расходы, связанные с деятельностью по управлению многоквартирным домом.

Остальные расходы, в том числе связанные с содержанием аппарата управления компании, являются косвенными .

Прямые расходы учитываются на счете 20 «Основное производство» следующим образом:

20.01 — расходы по коммунальным платежам;

20.02 — расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме;

20.03 — расходы на текущий ремонт;

20.04 — расходы на капитальный ремонт.

Кроме того, предусмотрена детализация по субсчетам, открытым для каждого вида коммунальных платежей (20.01/«Отопление», 20.01/«ХВС», 20.01/«ГВС», 20.01/«Водоотводы», 20.01/«Электроснабжение»).

Косвенные расходы, в том числе расходы на содержание аппарата управления ООО «Восток», отражаются на счете 26 «Общехозяйственные расходы». Косвенные расходы ежемесячно списываются на финансовый результат (в дебет счета 90.02).

Бухгалтер ежемесячно составляет калькуляцию произведенных расходов (ниже представлен пример калькуляции фактических расходов за декабрь 2013 г.).

Пример к алькуляции себестоимости услуг

Калькуляция себестоимости услуг за декабрь 2013 г.

Наименование услуг	Счет учета затрат	Сумма затрат на оказание услуг, руб.	Объем предоставленных услуг		Себестоимость единицы услуги, руб.
			Единица измерения	Количество
Отопление	20.01/«Отопление»
Холодное водоснабжение	20.01/«ХВС»
Горячее водоснабжение	20.01/«ГВС»
Водоотводы	20.01/ «Водоотводы»
Электроснабжение	20.01/«Электроснабжение»
Итого расходов на коммунальные платежи		830 787,14
Расходы на содержание дома			Руб. за 1 м 2 площади
			Руб. за 1 м 2 площади
Управление домом			Руб. за 1 м 2 площади
Всего произведенных расходов		1 179 440,48

Главный бухгалтер Иванова Иванова А. Г.

Также управляющая компания оформляет получение субсидий из бюджета . Сумма начислений эксплуатационных расходов для собственников при этом снижается на сумму предоставленных субсидий.

В нашем многоквартирном доме субсидию получает семья из 4-х человек: муж, жена и двое детей 3 и 7 лет. Порядок получения субсидии:

1. В первую очередь рассчитаем сумму оплаты за жилищно-коммунальные услуги по стандарту, приведенному в Постановлении Правительства РФ от 21.02.2013 № 146 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2013-2015 годы» (далее — Постановление № 146):

147 руб. × 18 м 2 × 4 чел. = 10 584 руб.,

где 147 руб. — это регламентированный стандарт стоимости оплаты коммунальных услуг за 1 м 2 в г. Москве, утвержденный Постановлением № 146;

18 м 2 — это социальная норма площади жилья для 3-х и более человек, прописанных в жилом помещении.

Для расчета берутся все доходы, включая стипендии, пособия, пенсии и доплаты.

В нашем случае доход родителей в месяц составляет 18 000 руб. + пособия на детей (500 руб.).

Общий доход семьи будет 18 500 руб. (18 000 руб. + пособия на детей 500 руб.).

Доход на 1 человека соответственно составит:

18 500 руб. / 4 чел. = 4625 руб.

3. Подсчитаем средний прожиточный минимум на семью.

Для подсчета необходимо взять показатели прожиточного минимума, утвержденные правительством. В нашем примере для московской семьи:

• трудоспособное население — 11 249 руб.;
• дети — 8559 руб.

На основе этих данных определим средний прожиточный минимум на семью:

(11 249 руб. × 2 чел. + 8559 руб. × 2 чел.) / 4 чел. = 9924 руб.

4. Находим поправочный коэффициент

Для расчета необходимо совокупный доход семьи на одного человека разделить на средний прожиточный минимум на семью:

4625 руб. / 9924 руб. = 0,47.

5. Определим процент платежей за услуги ЖКХ из общего дохода.

Для расчета необходимо поправочный коэффициент умножить на стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи, который утвержден правительством Москвы.

Размер компенсационного стандарта города Москвы устанавливается:

• для семей, одиноко проживающих граждан, имеющих соответственно среднедушевой доход и доход свыше 600, но не более 1500 руб. в месяц, — 3 %;
• для семей, одиноко проживающих граждан, имеющих соответственно среднедушевой доход и доход свыше 1500, но не более 2000 руб. в месяц, — 6 %;
• для семей, одиноко проживающих граждан, имеющих соответственно среднедушевой доход и доход свыше 2000 руб. в месяц, — 10 %.

Следовательно, для нашего примера процент платежей равен:

0.47 × 10 % = 4,7 %.

6. Установим сумму максимально возможного платежа за коммунальные услуги.

Для этого совокупный доход семьи умножаем на процент платежей за услуги из общего дохода:

18 500 руб. × 4,7 % = 869,50 руб.

7. Вычисляем размер субсидии на оплату ЖКУ.

Сумму оплаты ЖКУ по стандарту (п. 1) минус сумма максимально возможного платежа за услуги:

10 584 руб. - 869,50 руб. = 9714,50 руб.

_____________________

Формирование цен на услуги управляющей компании

Размер платы за содержание и ремонт многоквартирного дома формируется по следующему перечню работ и услуг:

1. Управление многоквартирным домом:

• осуществление планового надзора и контроля за техническим состоянием объектов, переданных в управление, обеспечением их содержания и ремонта в соответствии с действующими нормативно-техническими требованиями;
• организация работ по обследованию объектов с целью определения их технической готовности к эксплуатации (в том числе к сезонной), необходимости проведения текущего и капитального ремонта;
• планирование работ по содержанию и ремонту переданных в управление объектов;
• планирование финансовых и технических ресурсов;
• осуществление систематического контроля над качеством услуг, работ подрядчиков и за исполнением иных договорных обязательств, корректировка размера оплаты услуг в сторону ее снижения при ненадлежащем их качестве;
• финансирование работ и услуг подрядчиков (участников процесса производства работ, услуг) в соответствии с заключенными договорами и с учетом штрафных санкций за ненадлежащее качество работ и услуг;
• ведение технической документации на переданные в управление объекты;
• работа с населением, в том числе рассмотрение обращений и жалоб по качеству обслуживания;
• выполнение диспетчерских функций по приему заявок от населения;
• осуществление договорно-правовой деятельности;
• организация работы по приему, расчету и учету платежей нанимателей и собственников помещений, взыскание задолженности по оплате, в том числе за коммунальные услуги согласно заключенным договорам на поставку коммунальных ресурсов.

• санитарное содержание домохозяйства (уборка внеквартирных мест общего пользования, придомовых территорий, дератизация и дезинсекция; противопожарные мероприятия);
• уход за элементами внешнего благоустройства;
• вывоз и утилизация твердых бытовых отходов;
• техобслуживание жилых зданий (проведение частичных осмотров элементов жилого дома, устранение мелких неисправностей в ходе проведения частичных осмотров, а также по заявкам населения);
• техобслуживание, техосвидетельствование и диагностическое обследование лифтов;
• подготовка жилого дома к эксплуатации в весенне-летний период;
• подготовка жилого дома к эксплуатации в осенне-зимний период;
• обслуживание, обследование, регулировка и наладка систем инженерного оборудования, обслуживающего более одного жилого помещения: вентиляции, холодного водоснабжения, канализации, горячего водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения;
• обслуживание и очистка дымоходов, газоходов и вентиляционных каналов;
• обслуживание, техническое диагностирование и обследование систем газоснабжения, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома и обеспечивающих работоспособность оборудования для более чем одного жилого помещения (кроме внутриквартирного газового оборудования — плит, газовых колонок);
• уход за зелеными насаждениями.

3. Текущий ремонт — комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и поддержания нормального уровня эксплуатационных показателей.

Коммунальные расходы определяются по общегородским тарифам. Цена услуги управляющей компании, согласованная с собственниками многоквартирного дома, составляет примерно 5-8 % от расходов на содержание и ремонт многоквартирного дома (пример представлен в табл. 2).

Таблица 2. Цены на услуги управляющей компании
Услуги, оказываемые потребителям	Цена услуги, руб. за 1 м 2 площади
Техническое обслуживание инженерного оборудования и конструктивных элементов зданий
Очистка вентиляционных каналов и дымоходов
Противопожарные мероприятия
Сбор, вывоз и утилизация (захоронение) ТБО и КГМ
Услуги ЕРЦ
Итого расходов на содержание дома
Прибыль
Ремонт
Непредвиденный ремонт
Профилактический ремонт
Итого расходов на ремонт
Прибыль
Цена реализации на ремонт

Расчет коммунальных платежей производится на основании единой квитанции установленной формы. Собственники переводят квартирную плату на счет управляющей компании. Управляющая компания заключает договор о начислении и сборе платежей собственников помещений с центром коммунальных платежей. Правами на программу расчета жилищно-коммунальных услуг владеет управляющая компания. По штрих-коду квитанции бухгалтер получает полную информацию о движении денежных средств и все данные о собственнике.В договорах с ресурсоснабжающими организациями предусмотрено вознаграждение управляющей организациям за сбор средств от населения.

Пример

Продолжаем рассматривать наш пример.

В договоре о поставке коммунальных услуг, заключенном между управляющей организацией и ресурсоснабжающими организациями, имеется пункт, согласно которому размер вознаграждения управляющей организации за услуги населению, сбор платежей от населения по договору составляет 4 % от перечисленной суммы.

В декабре 2013 г. управляющая компания предъявила к оплате собственникам платежей на сумму 1 159 991,18 руб.:

• за коммунальные услуги — 830 787,14 руб.;
• за услуги по содержанию дома — 258 447,60 руб. (12 546 м 2 × 20,60 руб.);
• на покрытие расходов по текущему ремонту — 75 276 руб. (12 546 м 2 × 6,00 руб.).

При этом в декабре 2013 г. на расчетный счет управляющей компании поступили:

• плата по коммунальным платежам — 650 000 руб.;
• плата на возмещение расходов по содержанию дома — 240 000 руб.;
• плата за возмещение расходов по текущему ремонту — 70 000 руб.;
• денежные средства из бюджета — субсидии — 50 000 руб.

Из полученных денег:

• оплачено поставщикам — ресурсоснабжающим организациям — 630 000 руб.;
• оплачено подрядным организациям за содержание и текущий ремонт дома — 300 000 руб.;
• перечислено ЕРЦ за обслуживание — 20 000 руб.;
• начислено комиссионное вознаграждение — 25 200 руб. (630 000 руб. × 4 %).

___________________

НДС и налог на прибыль с доходов управляющей компании

НДС

В письме ФНС России от 15.03.2013 № АС-3-3/904 указано, что реализация коммунальных услуг, предоставляемых управляющими организациями, отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, не облагаются НДС в следующих случаях:

• коммунальные услуги приобретены у организаций коммунального комплекса, поставщиков электроэнергии и газоснабжающих компаний;
• услуги управляющими компаниями оказываются по стоимости приобретения их приобретения у организаций жилищно-коммунального комплекса.

Важно!

Нормами Налогового кодекса РФ не предусмотрено освобождение от налогообложения работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых собственными силами управляющих компаний. Следовательно, операции по выполнению управляющей организацией работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома на основании п. 1 ст. 146 НК РФ признаются объектами налогообложения по НДС.

Пример

В нашем случае объектами налогообложения НДС будут являться следующие доходы управляющей компании:

• комиссионное вознаграждение в сумме 25 200 руб., в том числе НДС 3844,06 руб.;
• плата за услуги по содержанию дома в части разницы между ценами приобретения услуг у организаций жилищно-коммунального комплекса и ценой реализации этих услуг собственникам многоквартирного дома;
• плата за услуги по текущему ремонту, так как эти работы выполняла не специализированная организация, в сумме 75 276 руб., в том числе НДС 11 482,77 руб.

Регистр расчета суммы НДС к уплате в бюджет за услуги по содержанию многоквартирного дома представлен в табл. 3.

Таблица 3. Регистр расчета суммы НДС к уплате в бюджет за услуги по содержанию многоквартирного дома
Вид дохода	Единица измерения	Количество	Цена услуги спецпредприятий ЖКХ	Цена реализации управляющей компании	Налогооблагаемая база НДС (гр. 5 - гр. 4) × гр. 3	Сумма НДС (18 % × гр. 6)
	руб. за 1 м 2 общей площади
Итого					19 697,22

Всего начислено НДС с реализации услуг за декабрь 2013 г.:

(3844,06 руб. + 11 482,77 руб. + 3545,50 руб.) = 18 872,33 руб.

Сумму НДС, начисленную на реализацию, уменьшают на сумму НДС, принятую к зачету в бюджет, по выполненным подрядной организации ремонтным работам. Всего подрядная организация выполнила работ на сумму 82 163,75 руб., в том числе НДС 12 533,45 руб.

Итак, в декабре 2013 г. сумма НДС к уплате в бюджет составит:

(18 712,33 руб. - 12 533,45 руб.) = 6338,88 руб.

____________________

Налог на прибыль

В соответствии со ст. 247 НК РФ объектом налогообложения налогом на прибыль для российских организаций признается прибыль, исчисляемая как разница между полученными доходами и произведенными расходами.

Доходами управляющей компании в целях налогообложения являются предъявленные собственникам к оплате суммы платежей (коммунальные, по содержанию дома и текущему ремонту), поступающие от собственников помещений в рамках договора управления многоквартирным домом, а также комиссионное вознаграждение.

Не признаются доходом целевые поступления из бюджета (в нашем примере это субсидии) при условии их раздельного учета.

Расходами в целях налогообложения признаются документально подтвержденные, обоснованные расходы (п. 1 ст. 252 НК РФ), понесенные управляющей компанией при осуществлении деятельности по управлению домом. К таким расходам относятся расходы по оплате услуг специализированных ресурсоснабжающих и подрядных организаций, расходы по управлению домом (заработная плата персонала управляющей компании, отчисления во внебюджетные фонды, амортизация, прочие расходы).

Из доходов при расчете налога на прибыль вычитаются суммы НДС, начисленные на реализацию услуг.

Пример

Рассчитаем налог на прибыль управляющей организации (табл. 4).

Таблица 4. Расчет налога на прибыль управляющей организации
Вид дохода/расхода	Сумма, руб.	Отражение в регистрах бухгалтерского учета	Отражение в регистрах налогового учета
Плата по коммунальным платежам		90.01/1 «Коммунальные платежи»	«Доходы за коммунальные платежи»
Плата за услуги по содержанию дома
Плата за текущий ремонт		90.01/2 «Услуги по содержанию и ремонту дома»	«Доходы за услуги по содержанию и ремонту дома»
Агентское вознаграждение		90.01/3 «Агентское вознаграждение»	«Доходы за полученное агентское вознаграждение»
Итого доходов	1 189 710,74
Сумма НДС, начисленная с доходов по реализации	18 872,33	68.4 «Расчеты по налогу на прибыль»
Расходы на коммунальные платежи		20.01 «Расходы по коммунальным платежам	«Расходы по коммунальным платежам»
Расходы по содержанию дома		20.02 «Расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме»	«Расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме»
Расходы на текущий ремонт		20.03 «Расходы на текущий ремонт	«Расходы на текущий ремонт»
Расходы по управлению домом		26 «Общехозяйственные расходы»	«Косвенные расходы»
Итого расходов	1 179 440,48
Налогооблагаемая база	8601,59 (1 189 710,74 - 18 872,33 - 1 179 440,48)
Сумма налога на прибыль

Как видим, за декабрь 2013 г. организация получила убыток, а значит, налог на прибыль не уплачивается.

________________

В настоящее время деятельность по управлению многоквартирными домами на рынке коммунальных услуг востребована и интенсивно развивается. Появляются новые управляющие компании, растет конкуренция. На конкурентоспособность управляющей компании прежде всего может повлиять качество оказываемых услуг и приемлемые цены, поэтому важно грамотно распределить затраты и зоны ответственности.