При продажи жилой недвижимости и земельных участков с точки зрения налогообложения важным параметром является срок владения имуществом. Поскольку в зависимости от срока владения имуществом Вам либо нужно, либо нет отчитываться перед налоговым органом и платить налог на доходы от продажи.
В большинстве случаев срок владения недвижимостью начинает исчисляться с даты государственной регистрации права собственности . Такой порядок установлен статьями 219, 223 ГК и подтверждается письмами Минфина от 16.02.2009 № 03-04-05-01/62, от 28.03.2008 № 03-04-05-01/86. Это правило касается недвижимости, приобретенной по договорам купли-продажи, участия в долевом строительстве, уступки прав требования (цессии), инвестирования, а также если, квартира получена в дар или приватизирована.
Пример: Васильева А.С. в декабре 2017 году продала квартиру, которую получила по договору дарения от родителей. Васильева оформила квартиру в свою собственность в январе 2014 года. Поскольку жилье находилось в собственности Васильевой более трех лет, отчитываться о продаже и платить налог (НДФЛ) ей не нужно.
Стоит иметь в виду, что, если имущество переходило к третьим лицам (например, если квартира была продана, а потом выкуплена обратно), срок владения нужно отчитывать с даты последней регистрации прав собственности на объект.
В отдельных случаях срок владения определяется с учетом некоторых особенностей приобретения имущества.
|
Право собственности получено |
С какого момента отчитывать срок владения |
|
Собственность получена по решению суда |
С даты вступления в силу решения суда (Письмо Минфина от 30.05.2016 № 03-04-05/30946) |
|
Получено в наследство |
|
|
При покупке по договору паенакопления с ЖСК |
С момента выполнения 2х условий (Письмо Минфина от 30.12.2014 № 03-04-05/68492):
|
|
При изменении размера доли в собственности на недвижимость |
С даты первоначальной регистрации собственности, изменение состава собственников не прерывает срок владения объектом (Письмо Минфина от 19.07.2016 № 03-04-05/42215) |
|
При переводе жилья в состав нежилых помещений |
С даты регистрации прав собственности на жилое помещение (Письмо Минфина от 20.02.2015 № 03-04-05/8329) |
|
При окончании строительства жилого дома, который приобрели как объект незавершенного строительства |
С даты регистрации прав собственности на жилой дом как на достроенный объект. То есть дата, которая указана в новом свидетельстве (Письмо Минфина от 18.02.2015 № 03-04-05/7517) |
|
При разделе имущества супругов, совместно нажитого в браке |
С даты регистрации прав собственности на объект при его первоначальном приобретении супругами (Письмо Минфина от 23.06.2015 № 03-04-05/36153) |
|
При разделе/объединении земельного участка |
С даты регистрации прав собственности на новый (полученный в результате раздела/объединения) объект (Письмо ФНС от 20.02.2014 № БС-4-11/2957, Письмо Минфина от 15.03.2017 № 03-04-05/14570) |
|
При выделе доли в натуре |
С даты регистрации прав собственности на новый (выделенный) объект (Письмо Минфина от 21.02.2014 № 03-04-05/7487) |
Минимальный срок составляет 3 года или 5 лет в зависимости от того, когда и как была приобретена недвижимость.
Если имущество приобретено после 1 января 2016 года, установлен минимальный срок владения - 5 лет, исключениям является имущество, приобретенное:
- по наследству/в дар от близкого родственника;
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением.
Здесь срок владения остается прежним – 3 года.
Если имущество, приобретенное до 1 января 2016 года, находится в собственности 3 года и более, доходы с его продажи налогом не облагаются, и декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно.
Соответственно, освобождаются от уплаты налога и обязанности подавать декларацию 3-НДФЛ граждане, которые продали недвижимое имущество (квартира, комната, жилой дом, земельный участок, дача, гараж и т.д.), которым владели более минимального срока.
Новость от 10 октября 2016- НДФЛ
- Квартира
- продажа_квартиры
- срок_владения
Согласно Налоговому Кодексу РФ не подают декларацию 3-НДФЛ и не платят налог граждане, которые продали квартиру/дом/комнату/землю, которой владели более минимального срока.
Минимальными сроками являются:
- Если имущество, приобретенное до 1 января 2016 года, находится в собственности 3 года и более, доходы с его продажи налогом не облагаются, и декларацию гражданин подавать не обязан.
- Если имущество приобретенно после 2016 года, установлен иной минимальный срок владения - 5 лет, за исключением недвижимости, полученной:
- по договору пожизненного содержания с иждивением;
- в результате приватизации;
- по наследству;
- в дар от близкого родственника.
Для указанных объектов действует прежнее трехлетнее ограничение по сроку владения.
Рассмотрим с какого именно момента отсчитывать срок владения.
Как получили жилье | С какого момента считается срок |
Приобретение квартиры по договору купли-продажи Приобретение квартиры по договору долевого участия (инвестирования, уступки права требования) Квартира получена в дар Квартира получена взамен снесенного/ветхого жилья от муниципальных властей Дом построен самостоятельно | Срок владения исчисляется c даты регистрации права собственности |
| Жилье приобретено по договору с ЖСК (договору паенакопления) | Дата владения считается c момента полной выплаты паевого взноса и подписания акта приема-передачи квартиры |
| Жилье приобретено в результате приватизации |
|
| Жилье получено в наследство | Срок владения исчисляется со дня смерти наследодателя (открытия наследства). Исключение:
|
| Разные доли квартиры приобретены в разное время |
|
| Право собственности признано через суд | Срок владения квартирой исчисляется с даты вступления в законную силу решения суда |
Говорится, что покупатель/приобретатель вещи становится ее собственником в момент передачи. Если иного не предусмотрено законодательством или условиями сделки между сторонами. При этом (отдельно прописано в п.2 статьи) применительно к имуществу, подлежащему обязательной госрегистрации, возникает право собственности на дом, квартиру, комнату и иную недвижимость, только после ее регистрации. Если иного не предусмотрено законодательством. А оно (законодательство) предусматривает ряд таких случаев.
Точное знание момента, с которого гражданин становится официальным собственником недвижимости, важно по ряду причин. От этого зависят вопросы, связанные с уплатой налогов за недвижимое имущество, оплата ЖКХ, освобождение (или не освобождение) от уплаты подоходного налога при реализации имущества и т. п. Рассмотрим вопрос возникновения права собственности более подробно применительно к разным случаям.
В этой статье
Что это?
Право собственности (согласно определению ст. 209 ГК РФ) позволяет гражданину владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Эти составляющие права могут существовать и наступать отдельно и в разное время.
Например, право владения может возникнуть после подписания . Актуально при покупке квартиры в новостройке.
Право пользования появляется при подписании договора купли-продажи (ДКП) или дарения, мены и т. п.
Правом распоряжения недвижимостью человек может воспользоваться только после того, как произошла её госрегистрация.
Люди становятся собственниками недвижимого имущества несколькими разными способами:
- по наследству;
- по дарственной;
- в результате обмена;
- по программе приватизации;
- по ДКП (в т. ч. при ипотеке);
- долевое участие в строительстве;
- самостоятельное (своими силами) строительство
Рассмотрим все случаи по отдельности.
Квартира по наследству
Согласно действующему законодательству (ст. 1152 ГК) право на наследство возникает с момента открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя (ст. 1114 ГК). Не зависит от его (права) регистрации в государственном органе, о чем отдельно указано в законе.
По факту это означает, что гражданин является собственником квартиры, полученной по наследству, но совершать с ней сделки может только после осуществления регистрации в Росреестре. Между датой приобретения собственности и моментом регистрации может пройти достаточно существенный срок. В случае последующей продажи квартиры наследником важно, что минимальный срок владения, после которого продавец освобождается от уплаты налога с продажи, будет считаться с момента открытия наследства.
По дарственной
Такой вид перехода права собственности обычно используется близкими родственниками с целью избежать волокиты с вступлением в наследство после смерти дарителя. Закон освобождает их (близких родственников) от уплаты налога на доходы физического лица (НДФЛ). Все остальные лица, одаренные недвижимостью будут обязаны уплатить 13% (либо 30%, если не являются резидентами) от рыночной стоимости недвижимости. При этом рыночная оценка не должна быть ниже, чем 70% от кадастровой (если таковая имеется).
Моментом, с которого одаренный будет юридически считаться полноправным владельцем недвижимости, будет дата регистрации в Росреестре перехода права собственности. Таким образом, если гражданин получил квартиру в дар по договору от 01.02.2010 г., затем подал документы на оформление, получил свидетельство на квартиру 15.04.2010 г., то полноценным собственником он стал 15 апреля. Момент, когда он смог продать эту квартиру без уплаты НДФЛ, наступил только 15.04.2013 г.
Сам договор дарения регистрировать (как было до 2013 г.) не надо.
По обмену
Наступает право собственности на квартиру в момент его регистрации в Росреестре.
Это заключительный этап оформления права на недвижимость. Все предшествующие действия - составление договора обмена, подписание акта приема-передачи - лишь необходимые юридические действия (с них все начинается) для последующей регистрации права.
Только после окончания процедуры внесения записи в ЕГРП имущество, полученное в результате обмена, может считаться в полном владении нового собственника.
По приватизации
Приватизация в нашей стране идет с 1991 года, срок ее много раз продлялся.
На данный момент срок ее окончания не указан, то есть программа является бессрочной (до введения новых законов).
В результате приватизации жилье переходит из собственности государства (муниципалитета) в собственность гражданина на основании приватизационного договора. Возможность участвовать в приватизации дается гражданину только один раз.
Полноправным собственником жилья гражданин, приватизировавший квартиру, становится только после регистрации в Росреестре.
Если квартира была приватизирована до 1997 г. (когда не было обязательной регистрации), датой возникновения права является момент приватизации.
Пример. Квартира была приватизирована в 1995 г. на мать и сына, ввиду отсутствия такой необходимости сделка в госорганах не регистрировалась. В 2015 году после смерти матери сын вступил в право наследства имуществом и зарегистрировал его. При продаже квартиры в 2016 году (по прошествии менее 3 лет с момента регистрации), ему не надо было платить НДФЛ с продажи, т. к. его право возникло в 1995 г. (прошло более чем 3 года). При этом согласно ст.235 ГК изменение состава собственников не влечет прекращения права собственности, но подлежит регистрации (ст. 217).
При покупке
Наиболее распространенный способ получения недвижимости - это её покупка (за наличные или в ипотеку). Приобретая квартиру за деньги, человек становится ее собственником в несколько этапов. При подписании ДКП у него возникает право владения. После подписания акта приема-передачи квартиры может вселяться в квартиру и пользоваться ею. Но полное право распоряжения - возможность продать, подарить и т. п. - он получает только после внесения данных в ЕГРП.
Именно в этот момент гражданин становится законным полноправным собственником со всеми вытекающими последствиями. Включая уплату налога на недвижимое имущество.
При использовании ипотеки собственником является заемщик, но его права на квартиру ограничены. Он не сможет самовольно продать/обменять жилье, без разрешения залогодержателя. До полного погашения долга.
При покупке жилья в новостройке (от застройщика), как правило, это долевое строительство, право собственности так же возникает только в момент его регистрации. При этом между моментом подписания акта сдачи-приемки (с этого времени покупатель может пользоваться жильем и обязан оплачивать ЖКХ) и регистрацией может пройти много времени. До регистрации такие квартиры обычно продаются по переуступке прав (продавец продает не квартиру, а долю в строительстве).
Строительство
В Российской Федерации сильно развито и ИЖС. Человек не приобретает готовое жилье, а строит (пусть и с помощью подрядной организации) самостоятельно на земельном участке, для этого предназначенном. В этом случае возможность владения у него появляется сразу, он может пользоваться и проживать в этом доме, даже не достроенном. Но не может ни продать его, ни подарить либо предпринять еще какие-либо действия по отчуждению (например, заложить). До того времени, пока не зарегистрирует свое право собственности на дом.
Для регистрации собственности владельцу индивидуального жилого дома надо будет подготовить и подать в Росреестр следующий пакет документов:
Собранные документы вместе с квитанцией об оплате подаются заявителем в МФЦ, сотрудники которого передают их в Росреестр для процедуры регистрации.
После внесения записи в ЕГРП человек становится полноценным собственником домовладения и может совершать с ним все разрешенные законом действия. И, соответственно, исполнять свой конституционный долг по уплате налогов.
Письмо Федеральной налоговой службы от 26 февраля 2013 г. N ЕД-3-3/662@«О налоге на доходы физических лиц»
Федеральная налоговая служба рассмотрела интернет-обращение от 26.01.2013 по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц с дохода, полученного от продажи квартиры, и сообщает следующее.
1. Порядок исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц, а также предоставления налогоплательщикам имущественных налоговых вычетов по налогу регулируется положениями главы 23 «Налог на доходы физических лиц» части второй Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
В соответствии с положениями статей 208 и 209 Кодекса доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, являются объектом налогообложения налогом на доходы физических лиц и облагаются у налоговых резидентов Российской Федерации, которыми признаются физические лица, фактически находящиеся на территории Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев, по установленной пунктом 1 статьи 224 Кодекса налоговой ставке в размере 13 процентов.
При этом согласно пункту 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Необходимо также иметь в виду, что согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Записи о прекращении прав на недвижимое имущество и сделок отражаются в порядке, предусмотренном в разделе VI Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219.
Согласно пунктам 62 и 63 указанных Правил в штампе погашения регистрационной записи проставляются дата регистрации прекращения права, ограничения (обременения) права, сделки, фамилия и инициалы регистратора, его подпись. Если право было прекращено в связи с переходом к новому правообладателю, в штампе погашения регистрационной записи дополнительно указывается номер подраздела и листа, на котором произведена запись о вновь возникшем праве.
Таким образом, если в указанном в Вашем интернет-обращении случае квартира находится в собственности физического лица с 21.07.2010 и будет продана им 21.07.2013 или позднее (то есть уполномоченным органом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним будет проставлена дата прекращения права собственности на квартиру 21.07.2013 или позднее), то доход, полученный физическим лицом от продажи такой квартиры, не должен облагаться налогом на доходы физических лиц на основании пункта 17.1 статьи 217 Кодекса.
2. В соответствии с частью 2 статьи 8.1 ГК РФ (в редакции, вступающей в силу с 01.03.2013) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В этой связи датой продажи квартиры будет являться дата внесения соответствующей записи в государственный реестр.
Действительныйгосударственный советникРоссийской Федерации 3 класса
Д.В. Егоров
Статья 6.1. Порядок исчисления сроков, установленных законодательством о налогах и сборах
[Налоговый кодекс РФ] [Глава 1] [Статья 6.1]
1. Сроки, установленные законодательством о налогах и сборах, определяются календарной датой, указанием на событие, которое должно неизбежно наступить, или на действие, которое должно быть совершено, либо периодом времени, который исчисляется годами, кварталами, месяцами или днями.
2. Течение срока начинается на следующий день после календарной даты или наступления события (совершения действия), которым определено его начало.
3. Срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока.
При этом годом (за исключением календарного года) признается любой период времени, состоящий из 12 месяцев, следующих подряд.
4. Срок, исчисляемый кварталами, истекает в последний день последнего месяца срока.
При этом квартал считается равным трем календарным месяцам, отсчет кварталов ведется с начала календарного года.
5. Срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующие месяц и число последнего месяца срока.
Если окончание срока приходится на месяц, в котором нет соответствующего числа, то срок истекает в последний день этого месяца.
6. Срок, определенный днями, исчисляется в рабочих днях, если срок не установлен в календарных днях. При этом рабочим днем считается день, который не признается в соответствии с законодательством Российской Федерации выходным и (или) нерабочим праздничным днем.
7. В случаях, когда последний день срока приходится на день, признаваемый в соответствии с законодательством Российской Федерации выходным и (или) нерабочим праздничным днем, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.
8. Действие, для совершения которого установлен срок, может быть выполнено до 24 часов последнего дня срока.
Если документы либо денежные средства были сданы в организацию связи до 24 часов последнего дня срока, то срок не считается пропущенным.
Министерство рассказало о правилах исчисления срока владения имуществом, перешедшим по наследству, в целях освобождения от уплаты НДФЛ при его продаже (). Позиция чиновников заключается в том, что такой срок начинает исчисляться с момента открытия наследства, то есть с момента смерти наследодателя.
Минфин России обосновал это тем, что именно с указанного момента принятое наследство признается принадлежащим наследнику ( , ). При этом не имеет значения, когда наследник фактически принял это имущество или зарегистрировал право собственности на него, если этого требует законодательство (например, в случае наследования недвижимости).
Может ли наследник, пропустивший срок вступления в наследство, принять его, не обращаясь в суд? Ответ – в"Домашней правовой энциклопедии" интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!
Разъяснения пригодятся гражданам, которые намерены продать или уже продали унаследованное имущество. Напомним, если на момент продажи налогоплательщик владел имуществом в течение минимального срока, НДФЛ с доходов от сделки платить не нужно (). Важно, что 1 января 2016 года такой минимальный срок увеличился с трех лет до пяти (). Но для имущества, которое перешло в порядке наследования или дарения от членов семьи или близких родственников, минимальный срок остался прежним – три года.
Это же относится к приватизированному имуществу либо перешедшему по договору ренты, а также к имуществу, приобретенному до 1 января 2016 года ().
Таким образом, для освобождения от НДФЛ при продаже унаследованного имущества достаточно, чтобы на момент сделки прошло три года со дня смерти наследодателя.
В противном случае НДФЛ уплатить придется, однако налогоплательщик может рассчитывать на имущественные вычеты. А о том, каков их размер, какие существуют ограничения при их предоставлении и , узнайте из нашего спецпроекта.
